房地产的盈利模式范文
房地产的盈利模式篇
关键词:发展现状;
历史回顾;
开发类型;特色;
模式
:,%。+,。,
,。。,,
。
:;;;;
中图分类号:.+文献标识码:文章编号:-()
一、中国温泉房地产的发展现状概述
(一)概述
温泉房地产,是指将温泉资源运用于房地产开发,以提升房地产的价值和销售吸引力的一种开发模式。
温泉房地产总体上属于休闲房地产()或旅游房地产的范畴。
当前中国温泉旅游%以上的项目的主要投资驱动力来自房地产开发。温泉+房地产开发成为主流盈利模式,而有关政府也鼓励这样的开发模式。
温泉房地产虽然在欧洲、日本和台湾地区也很普遍,但在规模和速度上远不及目前的中国。
国外的温泉产业,主要依靠经营盈利。
从全球产业发展视野来看,应该说,
中国式的温泉房地产开发模式是一种创新开发模式,因此,它到目前为止仍然是一个动态发展中的房地产概念和开发模式。据有关研究资料,
温泉房地产比同等地段和档次的一般房地产的售价,平均可提高%--%。
(二)驱动力
温泉房地产的驱动力来自投资方和购买方两个层面,投资方的驱动力主要是利益驱动、政策驱动及竞争驱动,
而购买方的驱动力主要含下面五点:、反城市化、逃离、回归自然、崇尚健康。、购买力:年中国人均已经接近美元,北京、上海、广州等人均已经超过美元。人均超过以后,人们的旅游消费模式开始进入休闲度假+深度体验。
、闲暇时间:闲暇时间占到城市生活的三分之一。(法定节假日+周末休息日=.天)+带薪休假>天。、对生活品质的追求。
第二居所。旅居。
、投资:投资型。
二、中国温泉房地产开发的历史回顾
中国温泉房地产开发的历史大致只有余年。中国目前的三个“中国温泉之都”----重庆、福州和天津----是当前中国温泉房地产的引领者和主要聚集地。
福州大约在年左右,福州市内就有了有大约个单位宿舍区和房地产开发项目使用了入户温泉。
年月,福建融侨集团成功将温泉水用管道(双管)从.公里外的闽侯区双龙镇引到福州市区的融侨锦江项目,
用于开发融侨水乡温泉别墅和融侨锦江温泉游泳馆并引温泉入户,在福州房地产市场引起轰动,成为营销利器。
重庆早在年底,同样位于重庆市主城区的房地产项目海棠晓月成功地在项目基地打出温泉,
并建成重庆市主城区第一个都市型温泉度假村,开启了重庆温泉房地产的新时代。
年,福建融侨集团进军重庆,在重庆市主城区铜元局拿地亩,
打造重庆市首个都市型温泉大盘----融侨半岛,并在公里外打温泉井,用管道输送至项目基地,做温泉入户和温泉会所。打出“四水生活”(温泉、直饮水、长江水景、湖景“的营销口号。
之后,重庆陆续出现了几个近郊型温泉房地产项目,例如:天水花园、中安翡翠湖、海蓝云天、南山高尔夫、上邦高尔夫、融汇国际温泉城等。
而其中最具代表性的当属融汇国际温泉城。
天津是中国地热资源最丰富的大城市之一。早在年前后就开发了单纯利用地热采暖的多个房地产项目。年天津珠江帝景温泉度假村的开业,标志着天津温泉房地产时代的到来。
年,天津仁爱集团开发的团泊湖温泉,带起了另一个温泉大盘的开发。目前天津最具代表性、规模最大、产业集群度最高的温泉区,是东丽湖地区,
其中,
以恒大绿洲项目和华侨城项目最具影响力。
北京的温泉房地产主要集中在小汤山一带。比较有影响力的项目有:龙脉温泉度假村、金科巴登假日。
最近年来,温泉房地产或温泉概念主打的旅游房地产在全国形成了开发热潮。
在温泉旅游业界,天沐、国旅联合、港中旅、融汇集团、柏联集团等,
都大举进军温泉房地产。全国性的房地产大鳄也纷纷进入温泉地产,包括:万科集团、恒大集团、华侨城集团、中海集团、富力集团、万达集团、保利集团、世纪金源集团等。
三、温泉房地产开发类型
(一)按温泉与房地产的复合度划分
。早期简单的温泉入户+温泉游泳馆(运动中心);
。房地产+温泉酒店(度假村)+高尔夫球场;
。旅游景观+温泉+房地产;
。温泉小镇(整体规划、产业集群、老镇复兴、新镇开发);
。温泉城;
。一站式()温泉综合体(多业态复合式);
。温泉旅游开发区。
(二)按项目与大城市的空间距离划分
。都市型
。近郊型
。景区(自然、人文)依托型
。中远程目的地型
(三)按主体功能划分
。第一居所型
。第一居所与第二居所(+)混合型
。度假养生型/旅居养生
。疗养/疗程式度假
。银发型
四、温泉房地产的特点
温泉房地产的本质属性有如下点,与一般房地产及旅游房地产异同:
。健康属性
。休闲娱乐属性
。四季经营属性
。与人类天性的亲密属性
五、温泉何以成为房地产开发的新宠?
房地产的盈利模式篇
关键词:房地产、评估、研究
中图分类号:文献标识码:
一、引言
近些年来,
在我国,随着房地产产业的快速发展,房地产评估也得到了很大的发展,
房地产评估所在的机构已经成为服务于房地产行业的重要中介,对于房地产行业市场的发展有着至关重要的作用。但是现阶段,
房地产评估机构经营发展面临着很多不确定的影响,直接影响着房地产评估,针对这些不确定的因素就需要采取一系列的措施,这样才能适应房地产发展需要,
从而不断的促进房地产产业的可持续发展。
二、房地产评估概念概述
对房地产的价值进行评估被叫做房地产评估,与其他行业一样房地产行业受到相关部门的监督与管理,
房地产的投资风险、工程质量、周围环境、价值、贷款风险等是房地产评估的主要内容和组成部分,房地产的评估行业除了其行业本身特有的特点外,还有高风险性和高技术性的特点。
三、房地产评估的发展机遇
、国家大力推进现代服务行业的发展
房产评估作为房地产的重要中介行业,国家在政府工作规划中对房地产评估也有明确的文件,
要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动,
但是总体形势却是良好的,再加上国家的产业支持,将会对房地产评估的发展起到较好的带动作用。
、开征房产税势在必行
房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施,
而且在一些城市已经试行了房产税,房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。
因此,房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估的业务量,对于房地产评估发展也具有重要的推动作用。
、商业银行风险控制需求不断增加
随着金融一体化的发展,
金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大,房地产作为商业银行重要的押品,对其价值进行评估,
进而调整商业银行的信贷政策,已经成为越来越多商业银行的基本做法,小学生读后感500字这也就直接增加了房地产评估的评估量。
、国家城镇化建设不断推进
我国的城镇化建设仍然处于持续推进中,城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好,
同样也会带动房地产评估产业的发展,在未来一段时期内,随着城镇化建设步入高潮,房地产评估将会持续稳步发展。
四、我国房地产评估发展制约问题分析
、房地产评估的整体实力不足
在我国房地产评估近年来的发展过程中,
虽然数量迅速增加,但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少,存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构,房地产评估产业的整体实力不足。此外,
在我国房地产评估机构中,
执业的注册房地产估价师数量少,从事房地产评估的工作人员学历水平与业务能力不高,人才成为房地产评估稳定发展的制约。
、房地产评估业务方式有待完善
受区域经济发展水平不同的影响,房地产评估业务开展方式也各有不同,一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式,但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估,
完成一次评估的程序烦琐,需要时间长,
因而房地产产业的评估效率不高。
、房地产评估机构盈利能力不强
当前在我国房地产评估存在着严重的高成本低收入的问题,造成了房地产行业机构的盈利能力较差,
这主要是由于房地产评估内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关,一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段,放弃原则、拉低价格,造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。
、房地产评估部分机构的独立性和客观性较差
提高房地产评估质量,首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。
然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下,违背房地产行业评估原则,
不按照规定要求进行房地产评估,造成了评估结果的不准确,损害了房地产评估产业的形象,更不利于产业的长期健康发展。
中秋节满分作文五、房地产评估长远发展对策分析
、严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平
对于房地产评估的发展,
应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估的实际情况,建立完善相应的市场准入制度,特别是对于房地产评估机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范,
可以采取进阶制度管理房地产评估从业机构以及从业者的整体资质,进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平,提升房地产评估的整体实力。
、创新房地产评估业务的工作模式
对于房地产评估业务,
应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级,
尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术,通过计算机模型的数据分析与处理,得出规范化的数据,提高房地产评估结果的准确性。
随着信息技术的飞速发展,当前社会已经步入了大数据时代,在房地产评估的业务开展上,同样应该积极应用好大数据,
依靠数据的积累,
不断升级评估技术,
准确地改进房地产行业评估方式,把握房地产评估的发展方向,
增强房地产评估机构的市场竞争力。
、优化房地产评估产业机构的盈利模式
对于房地长评估而言,应该逐步地对盈利模式进行改革,
对服务内容进行拓展,特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究,
逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。
首先,应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体,吸引政府部门以及商业银行等大客户群体,
提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次,应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展,通过研究报告等方式,不断提高评估机构的影响力。
第三,应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据,
进行数据供应服务,尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施,不断丰富房地产评估行业的盈利模式,
提高房地产评估机构的生存发展能力。
、推动行业立法增强房地产评估的客观公正性
为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展,
必须结合房地产评估产业的实际情况,
完善相关法律法规体系的建设。
通过健全的法律法规,控制房地产评估内部无原则的恶性竞争行为,有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为,
六年级作文变形记500字进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰,确保房地产评估业务客观公正的实施。
、运用先进的、科学的方法
无论运用什么样的方法进行房地产的评估,都应该广泛的收集最新的信息,采用科学的方法进行研究,
对于评估监管的工作更是需要采用科学的方法来进行,在评估时要运用真实的数据来进行评估。在评估时,要采用先进的方法借鉴好的经验来进行评估,使评估机构的各个部门可以相互协调,
相互监督,
是各部门合作实现效益的最大化。
从而推进该行业的健康发展。
六、结束语
综上所述,
房地产评估是房地产行业重要的组成部分,房地产行业要想健康稳定的发展,就必须实现房地产评估产业的跨越发展,并且作为方地产评估有关机构一定要转变自身的定位方向,这样就可以不断的推动自身业务转型,
从而更加适应新时代房地产行业的市场变化。
参考文献:
[]曹海军。中国房地产评估方法及现状[]。中小企业管理与科技:上旬刊,,():-。
[]刘薇。浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[]。黑龙江科技信息,,
()。
房地产的盈利模式篇
记得去年微博兴起的时候,地产人讲得凶,大家也听得起劲。那时各种房地产调控山雨欲来风满楼,大家都指望通过这小小微博能表达点什么,
所有的表达汇到一起再影响点什么。可惜,
事到如今再看微博,当初对“房事”高谈阔论的诸公,要么干脆什么都不讲了,
要么是什么都讲就是不讲房地产。
任志强开始叨唠道德经,潘石屹开始秀真不咋地的摄影。而海南的地产老总们甚至谈足球的兴趣也比谈房地产的兴趣大得多。地产人在舆论上的集体不务正业,
让我们媒体很郁闷,笔者曾向海经联(海南地产经理人联盟)主席齐志辉先生提出过强烈“抗议”:“你们房地产人怎么能不聊房地产呢?”齐总双肩一耸,
苦笑一句:“没人听,没啥用,没意思。
”
地产商不是郭德纲,也真不在乎今天又多了几个粉丝。既然政策完全不参考他们,该来的一样没少来,再喋喋不休也确实没意思。
懒得说不是没得说,好比越来越喜欢淡定的我们,只不过是习惯了无奈而已。
开发商懒得说,
充其只是让媒体失望,但如果他们由懒得说到了懒得做的地步,
失望的就是整个中国了。据中国经济网最新的文章披露:保障房亿社会资金没头绪,
政府在唱“独角戏”。
面对一千万套保障房的市场,开发商既无热情也无表情。而今年海南五一的春季房交会,规模和热度也明显难比以前。
虽然我们仍然一如既往地相信,房地产的未来光明无限,但未来永远属于未来,
我们要如何走好眼下的路呢?
转型期的中国又开始了房地产开发模式的转型,各种困难和阵痛在所难免。政策限制市场需求,消费热情低迷,
银行信贷政策保守……房地产投资在各个层面和阶段都面临着前所未有的困难。目前海南房企购地热情急剧下降,土地开始大量出现在二手市场上。懒得做已是事实。
当然我们从来不怀疑中国商人的勤劳,懒得做的背后有的是大把“不好做,没得做”的理由。
可是有些事是开发商必须去做的。
笔者在之前的文章中曾提到,有望解决中国房地产问题根源的保障房工程,必须有广大开发商积极的身影。年万套保障房,
如果真的建成,可以说关乎我们每一个人的福祉。我们不应当怀疑政府的决心,但如果这项举国工程只有政府和那几家央企独自唱和,我们或许又该习惯淡定了。
现有的政策无法给广泛的开发商提供一条明确的保障房开发盈利模式。而在商言商,商者重利,
没有利益,何谈动力。
哀莫大于心死。当然如此说我们的房地产或许有危言耸听之嫌,
但前景不明朗,
信心不足却是共识。房地产对于海南的重要性无需多说,如何重拾海南地产商的能动积极性,政府当有所作为。
开言路,
指明路。提供一条明确的保障房开发盈利模式才是确保保障房工程得以真正实现的根本。而没收小产权房凑数的做法,
笔者总觉得似乎故事又开始戏剧化了。
电影《赵氏孤儿》的片尾曲这样唱到:“不说因为梦想着,海枯石烂,不说比说了更多”。
房地产的盈利模式篇
〔关键词〕;
房地产行业;融资渠道
中图分类号:文献标识码:文
章编号:()
一、引言
长期以来,房地产行业一直是世界上绝大多数国家经济发展的重要支柱,
因为该行业不仅对国民经济中的其他行业(如钢铁和水泥等原材料)具有较强的带动效应,而且还具有消费和投资双重功能,所以各国政府都非常重视房地产行业的发展。然而,由于房地产行业投资规模往往较大且通常具有不菲的价格,
使得绝大多数中小投资者对该行业虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。为解决这一矛盾,美国国会于年立法通过的《不动产投资信托法案》正式推出了房地产投资信托资金(,简记为)。具体而言,
是以信托方式集中投资者的资金,进行公寓、购物中心和办公大楼等各种类型房地产的投资,信托后的可在证券市场挂牌交易,买卖方式和股票相同,于是投资者所获得的收益既包括投资房地产所获得的分红收入,
又包括买卖份额所获得的溢价收入。由此可见,通过在证券市场交易,
完全打破了房地产是不动产的思维,使房地产交易变得更加具有流动性,
同时又将大额房地产项目的投资通过信托基金方式划分成小额投资单位,从而让众多以房地产为投资对象的中小投资者通过较小的投资额便可获得投资大型房地产项目的机会,使房地产不再只是大型投资机构和资产雄厚的投资者才能参与投资的行业。
一经推出便受到广泛关注,在世界范围内快速蔓延。特别是在亚洲地区,近些年来市场的发展速度较为迅猛,澳大利亚、日本、新加坡和中国香港等国家或地区纷纷推出自己的产品或类产品,
并在全球市场中占据了相当大的份额。
如澳大利亚推出的()是最类似于的不动产投资信托产物之一,
目前,
澳大利亚的市场已经发展成为全球市值第二大房地产投资信托市场;日本、新加坡和中国香港的数量和资产规模也均排在世界前列。总之,已被大多数投资者视为除股票、债券和现金之外的第四类资产。
中国之前曾经多次尝试推出产品,但鉴于证券市场的运行机制尚未健全,
《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善,中国的产品一直未曾真正意义上推出,部分成立的不动产信托基金只能投资国外的市场,
如诺安全球不动产、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产和广发美国地产指数基金是目前国内投资海外市场的四只专业基金。此外,
中国房地产行业目前面临的最大难题便是筹资渠道较为单一,基本上依赖于商业银行的贷款,一旦国家实行紧缩性的货币政策,房地产行业便首当其冲,
最早进入“寒冬”期,影响国民经济的稳定运行,而通过在证券市场进行交易可以拓宽房地产企业的筹资渠道,因而国内呼吁推出产品的声音越来越高。年月日中国证券监督管理委员会网站披露,
万科与鹏华基金合作的“鹏华前海万科封闭式混合基金”已于月日被中国证券监督管理委员会受理[],并于月日发行,月日在深圳证券交易所挂牌交易,从而开启了中国公募的破冰之旅。
考虑到美国市场的发展历史较为久远,其发行的产品种类、数量和资产规模在全球市场中居于主导地位,
可以说,美国市场是全球市场的缩影,并且美国市场的运作模式和制度设计也相对较为成熟,
因而能够对中国市场的发展提供很多借鉴之处。基于此,本文首先对美国市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结,并在此基础上提出中国市场的发展路径。
二、美国市场的发展状况
若想了解美国市场的发展状况,
必须熟悉美国市场在发展过程中所涉及的相关法案及内容。
美国国会年通过的《不动产投资信托法案》确定推出后,又陆续出台了多项法案来支持市场的发展,这些法案及内容主要包括:年出台的《税收改革法案》允许在原有信托模式的基础上以公司的形式成立;年美国国会通过的《税收改革法》不仅给予以税收优惠,
而且扩大了其经营范围;年制定的《美国年纳税者减免法》取消了股东资本所得的应纳税义务,
废除了的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入%的规定,这样便确定了的避税功能,即在企业层面不需交税或少交税,
同时也对的房地产转让环节给予税收优惠,投资者仅需在个人收益层面缴纳个人所得税,这样便避免了重复征税[];年美国国会又通过法案将产品推荐为企业年金、社会保障资金、退休基金和保险基金的投资产品,
进一步加快了市场的发展速度。本文从美国市场的发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式四个角度出发,对美国市场的发展状况进行梳理和总结。
美国市场的发展现状
首先,从市场的发展趋势来看,以美国公募为例,截止到年底,美国共有只公募基金,
资产规模高达亿美元,约占全球市值的/。―年美国公募数量和资产规模的变动趋势显示,
世纪年代之后,美国市场的资产规模开始呈现出指数式的增长趋势,而在此之前的资产规模增长较为缓慢,
《美国年纳税者减免法》所确定的的避税功能是日后市场快速发展的重要推动力。而―年的资产规模有所下降,主要是受美国次贷危机的影响,
当时美国房地产行业是遭受冲击最大的行业之一。
年之后,美国逐步摆脱次贷危机带来的阴霾,市场的资产规模又开始呈现出指数式的增长趋势,
并且增长速度要高于次贷危机发生前的水平。
―年公募数量总体呈现出减少的趋势,之所以出现这种局面是主要是因为该段时间内美国市场大量出现并购案件,许多规模较小的被兼并或在次贷危机中破产,
年之后,公募数量又呈现出增加的趋势。总之,美国市场近几年的发行规模不断扩大,而随着美国经济的逐渐复苏,
这一增长趋势在未来仍将持续下去。
其次,
从美国市场的主要投资物业类型来看,几乎涵盖了房地产领域中从大型购物广场到小型单身公寓等各种物业类型,产品也相应地分为购物中心、写字楼和公寓等。
美国所投资的物业类型多种多样,但主要集中在公寓、区域商场和医疗健康物业三种类型,其市场份额分别为%、%和%,这三种物业类型的特点是具有稳定的收入来源,如公寓、区域商场的租金收入和医疗健康物业的营业收入等,
从而能够保证产品获得稳定的收益率。
而美国所投资较为冷门的物业类型主要是独栋出租别墅和建筑屋等,这些物业类型的市场份额不到%,
所具备的典型特征是收入来源不稳定,因而无法保证产品收益率的稳定。总之,美国所投资的物业类型基本能够产生稳定的收入来源。
最后,
从美国市场的收益率表现来看,长期而言,
具有较高的收益率,
表现要好于其他投资品种。年至年月权益型市场的收益率、标准普尔指数的收益率和罗素指数的收益率显示,权益型的期间累计回报率高达%,远远超过标准普尔指数的累积超额收益率%和罗素指数的累积超额收益率%,
虽然―年权益型的收益率略低于标准普尔指数和罗素指数,其余时间均显著高于这两类指数,
尤其是在年之后,
权益型的收益率的增长速度要高于标准普尔指数和罗素指数的收益率的增长速度,由此可以断定投资市场会获得较股票市场更令人满意的投资回报,
正是在这样的回报刺激下,未来市场必定会继续蓬勃发展。
美国市场的发行方式
与股票等金融产品类似,
美国在募集资金时,可以选用的发行方式主要分为公募上市型()、公募非上市型()和私募型()三种类型,目前通过这三种方式所募集的资金份额在资金总额中所占的比重分别为%、%和%,即公募型的发行方式在美国市场中居于绝对的统治地位,约占美国整个市场份额的%,
当然这主要也是由公募型的特点所决定的。因此,为明确公募型缘何如此流行,需对的这三种发行方式进行比较,结果如表所示。
由表所示的三种发行方式的比较结果可知,公募型在以下方面都有极大的优势:第一,从总体特征来看,
公募型需在美国证券交易委员会()进行注册;而私募型并未注册,与私募型相比,
公募型更能保护投资者的相关权益。第二,从流动性来看,
公募上市型有最低的流动性标准,可以保证产品交易的流畅性;而私募型的股票赎回程序通常具有一定的限制,不利于交易的顺利完成。第三,
从交易成本来看,公募型具有明确的收费标准,可以让投资者事先明确交易成本,方便投资者进行投资决策;而私募型的收费标准并不明确,
多视公司情况而定,给投资者进行决策时带来诸多不便。第四,从最低投资额来看,
公募上市型的入门门槛较低,仅需股便可参与到产品的投资之中;而私募型的入门门槛相对较高,会将部分小额投资者拒之门外。第五,
从董事独立性来看,公募型要求设立独立董事,
便于对所筹集资金的运作加强监督管理;而私募型则没有相关规定,因而所筹集资金的稳定性相对较差。
第六,从公司管制来看,公募型有相关的法律和规章制度进行约束,从而避免了基金公司利用所筹集资金从事非法交易,
影响产品收益的安全性;而私募型没有相关的法律规定和约束,基金公司为追求高额收益率可能利用所筹集资金进行非法交易,使得投资具有较高风险。第七,
从信息披露要求来看,公募型要求向公众披露年报和季报等相关信息并报送证监会,这样便有助于投资者及时了解的经营状况,方便投资者进行投资决策;而私募型对于信息披露则没有相关规定,
从而无法指导投资者进行投资决策。第八,
从表现评价来看,公募上市型有独立的业绩评估标准,可以让投资者对的经营业绩一目了然;
而私募型却没有独立的业绩评估标准,因而投资者将很难确切了解的经营状况。
综上所述,公募型在诸多方面均要优于私募型,因而市场中公募型占据极大的市场份额。
当然,私募型仍然占据一定的市场份额是因为该种类型下的虽具有一定的风险,但收益率要高于公募型。
美国市场的运作模式
美国市场的运作模式主要体现在的组织结构方面,
目前,的组织结构主要有公司型、契约型和有限合伙型三种。其中公司型是以《公司法》为基础设立,通过发行股份筹集资金并投资于房地产项目,本身具有独立的法人资格[]。
美国市场基本以公司型组织结构为主,其组织结构如图所示。
由图可知,公司型的投资者既是基金份额的持有人,
可以获得一定的投资收益,又持有公司的股份,
因而是公司的股东,享有股东所享有的一切权益,即通过出席股东大会和选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策,
而且发起人既可以自己管理基金,
也可以从外部聘请投资管理公司进行基金的投资管理,通过所投资的房地产项目可以获得稳定的租金收入和利息收入。
除公司型的组织结构外,世界上绝大多数国家的以契约型的组织结构为主。契约型是以《信托法》为基础,
根据当事人各方订立的信托契约,
由基金发起人发起,
公开发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金,其组织结构如图所示。
由图可知,契约型的最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司,仅仅属于一种金融产品,
由投资者(委托人)委托信托公司(受托人)对房地产项目进行投资。
的第三种组织结构是有限合伙型,该类型主要依据《合伙企业法》成立,由有限合伙人和普通合伙人构成。普通合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任,
且负责企业日常运营管理,有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业的债务承担责任,且不参与企业日常运营管理。
目前,市场中有限合伙型的数量较少,而且主要基于《合伙企业法》成立,并未形成市场主流。
美国市场的盈利模式
美国市场的盈利模式主要表现在获得收益的方式和途径上,
通常情况下,市场的盈利模式可以分为权益型()、抵押型()和混合型()。其中权益型是指直接拥有并日常运营管理房地产物业,收入主要来自于将这些物业出租获得租金以及资产增值带来的收益,是中最主要的投资类型。
美国《房地产投资信托基金方案》规定,只有当总利润的%以上来自被动性且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其他所获得的分配收益时,
才称之为权益型。由于权益型利润来源于租金收入,能够提供更稳定的长期投资回报,
因而权益型所占比重最高,
美国超过%都属于权益型。抵押型是以募集资金向银行购买房地产抵押支持证券()或直接将募集资金贷款给房地产开发商,其收益主要来源于贷款利息,由于其类似债券等固定收益产品,因而受市场利率影响比较大,
目前,
美国抵押型的市场份额不到%。混合型是权益型和抵押型的结合体,既投资于一系列物业资产并运营管理收取租金,
又从事房地产抵押贷款业务,混合型已于年月从市场上消失。
―年美国中三种盈利模式的规模变动情况显示,权益型的受欢迎程度远远高于另外两种类型,尤其是年之后,
已基本寻觅不到混合型的市场份额,且权益型的增长幅度要大于抵押型,充分说明权益型的盈利模式是市场中所采取的主要盈利模式。
三、中国市场的发展路径
前文概括了美国市场的发行方式、运作模式和盈利模式,目前,
美国市场主要通过公募方式进行资金募集,且的运行方式主要采取公司型的组织结构,
而盈利模式主要表现为权益型。经过多年发展,
美国市场的制度及运行机制已较为成熟,应用这些发行方式、运作模式和盈利模式较为游刃有余,中国作为新兴国家,资本市场远落后于美国等发达国家,
可以借鉴美国市场的一些运行机制,
但不能完全照搬,必须结合中国国情来推动市场的发展。本文结合中国资本市场的特点及相关的法律制度,对照美国市场的运行机制,提出中国市场的发展路径。
发行方式的选择
美国发行的方式以公募型为主,考虑到中国证券市场落后于美国等发达国家,市场中的投资避险工具比较匮乏,
因而任何一种新型金融产品的推出,其首要任务是保护广大中小投资者的利益,而通过之前的比较可知,
公募型在受规章制度的约束方面优于私募型,也就是说,公募型较私募型更能保护投资者的利益,因而在选择发行方式时,中国应以公募型筹集资金。
运作模式的选择
美国市场的运作模式主要以公司型为主,
而公司型通常是先成立房地产企业,再通过上市实现退出。其他国家和地区多采用信托型,
这类是先设立资金计划,再募集资金投资具体项目。
可见,公司型和信托型在法律依据、主体资格、融资渠道、投资者地位和权利追索等方面存在较大差别。
目前,《中华人民共和国公司法》仍不适合构建公司型基金,
若采用公司型的组织结构将没有明确的法律依据,而《中华人民共和国信托法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》则明确赋予了信托型的法律地位[]。由于政策法规等方面的约束,中国若发展市场,则应当以信托型的运作模式为主。
盈利模式的选择
美国市场的盈利模式主要以权益型为主,由于采用权益型可以直接对物业进行收购,操作手续比较便捷,同时还能得到稳定的租金收入,风险相对较低。
而且通过收购持有物业的股权可以避免房地产的过户问题,降低税费成本,
防止重复征税。
美国在年后取得突飞猛进的发展与它的避税功能密切相关,因而中国在发展的盈利模式时,可以主要采用权益型。
综上所述,
“公募型+信托型+权益型”是中国发展市场的最佳路径。需要注意的是,为保证中国市场未来能够健康平稳发展,
还需要一些配套的制度建设:不断发展和完善相关的法律架构;
发展信托登记制度和税收制度,对于通过信托登记的要避免双重征税;做好房地产评估和基金定价工作;发展有能力的资产管理公司管理好信托资产;解决的上市流通途径问题;
建立严格的信息披露制度保护投资者的权益;培养专业化的投资机构和人才,为中国市场的发展注入活力。
四、总结
房地产行业是绝大多数国家的支柱产业,但以往对房地产的投资仅限于部分大型投资机构和资产雄厚的投资者,
绝大多数中小投资者虽表现出极大的投资热情却止步于较高的投资额度。的推出则有效地解决了这一难题,使得广大中小投资者即便资金有限也能够投资房地产行业。
中国之前曾经多次尝试推出产品,但鉴于证券市场的运行机制尚未健全,《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国信托法》等相关法律制度仍需进一步完善,中国的产品一直未曾真正意义上推出。此外,
中国房地产行业如今面临的最大难题便是筹资渠道较为单一,基本上依赖于商业银行的贷款,而的推出不仅可以拓宽房地产企业的筹资渠道,
更能丰富金融市场中的投资产品,在国外已成为除股票、债券和现金之外的第四类资产。目前,中国证券监督管理委员会所受理的“鹏华前海万科封闭式混合基金”已于年月日在深圳证券交易所挂牌交易,
从而使得再一次受到广泛关注。
在这样的背景下,本文以发展相对较为成熟的美国市场为例,对其发展现状、发行方式、运作模式和盈利模式进行梳理和总结,并在此基础上提出了中国市场的发展路径,
即“公募型+信托型+权益型”。
参考文献:
[]王小明首只公募破冰万科商业艰难的一步[]中国经营报,--
[]基金研究:基金及其投资价值简析[/]:////,
[]唐真龙蔡概还:中国应以信托型为主[]上海证券报,--
[]施建刚,
严华鸣发展的国际比较及对我国的借鉴意义[]建筑经济,
,():-
[]薛环宇,
杜晓军,张涛境外房地产投资信托()发展对我国的启示[]金融理论与实践,
,
():-
[]陈琼,杨胜刚发展的国际经验与中国的路径选择[]金融研究,,
():-
房地产的盈利模式篇
[关键词]运营模式;盈利模式;房地产电商综合平台
[]。/。。。。。
引言
房地产业正进入“白银时代”,房屋销量下降,
市场竞争加剧;同时,
“后”正逐渐加入房地产消费群体,他们具有明显的网络消费特征。市场变化促使房地产电商迅速发展,房地产电商综合平台是互联网+房地产的新型营销模式,改变了传统房地产电商模式,
试图为购房者、开发商、中介搭建一个透明交易平台,
为房地产电商探索出新方向。
年,
张健坤等提出房地产网络营销概念[],之后我国兴起了研究房地产营销新模式的热潮。易勇等()指出房地产网络营销小时全天候服务、买卖双方可互动交流等优势;
[]有学者将优势总结为时空限制少、沟通效果强等。
[]年,陈东锦提出房地产网络营销有整合营销和软营销优势[],使研究重点转向房地产网络营销与传统营销整合;[]余建国等人认为应将传统营销与网络营销整合在一起开展房地产电商。
[]房地产电商发展迅速但效益不佳,
由此房地产网站盈利模式与绩效引起学者关注[-],部分学者使用数据包络分析法对房企电子商务绩效进行评价。[]张蓓蓓从房地产电商构建者角度,将房地产网站划分为房地产公司自建网站、房地产业门户网站、综合网站房地产栏目等;
[]而陈林杰()则认为房地产电商类型有媒体电商、渠道电商与交易电商。[]综观我国房地产电商相关研究,大都以传统房地产电商为研究对象,
鲜有关于新兴房地产电商综合平台运营模式的研究。
有鉴于此,文章从房地产电商综合平台运营模式出发,
通过介绍平台业务类型与盈利模式,指出几点不足并提出改进建议。
房地产电商综合平台运营模式
房地产电商综合平台模式即搭建网络平台或开发,与地产商合作获得新盘信息,在平台上;同时与经纪公司合作,给原本只从事二手房的经纪人提供新建房源信息,
使其在二手房业务基础上向购房者推广新房的模式。综合平台对开发商、二手房业主、经纪人、购房者进行整合;建设网站、、搜索引擎、微信公众号等多样化营销渠道;提供线上搜索咨询,
线下看房签约服务;
并新设经纪人评分等增值服务,为购房者打造线上查询房源信息、初步达成购买意向,线下看房并做出决策签约的全新购房体验。房地产电商综合平台运营模式如图所示。
图房地产电商综合平台运营模式
综合平台资源整合途径主要有以下几种。
。签约经纪人带入客户、房源信息
平台最初资源积累选择从资源丰富的经纪公司入手,组建团队调查拜访经纪公司,并与其签署合作协议。之后,合作经纪公司经纪人在平台注册,
分享购房者、房源等信息,为平台带入资源。
。开发商、业主投入房源
综合平台与开发商、商谈判,
承诺按效果收费,与开发商、商合作,
获取楼盘资源在网站或上。同时,
平台规定业主上传房源信息免费,吸引业主将房源聚集至平台或上进行交易,帮助平台整合零散的二手房信息。
。用户流量带入数据资源
用户流量随平台的发展逐渐增多,能够收集大量客户浏览、需求数据。
在大数据时代,平台通过处理数据,分析市场变化,能够及时调整平台运营方向。[]
房地产电商综合平台盈利模式
。为开发商做宣传推广,
收取佣金
综合平台与开发商约定按推广效果收费,
收费标准有两种:一种是平台承诺提升一定百分比成交率,开发商按照平台提升的百分比支付佣金;另一种是如果平台没有完成承诺成交率提升比例,则开发商根据平台推广增加的成交套数付费。交易成功后,
平台抽取较小比例佣金作为推广费,将大部分佣金交付给经纪公司,作为经纪人服务佣金。
。开展团购活动,收取服务费用
综合平台与开发商达成协议,
拿到多于线下的房价优惠,如购房款优惠三万元等,然后平台利用房价优惠开展团购活动,如交一万抵三万、交五千抵一万等,
吸引购房者注意。购房者参加团购活动缴纳的保证金,开发商不再收回,而是作为平台推广服务费。
。投放相关广告,
收取广告位租赁费
综合平台与房地产公司合作,
将其广告在平台上,收取广告位租赁费用。广告位置、篇幅不同,平台对应收取的广告费有所差别。
。以二手房佣金为本金,
进行金融理财
综合平台规定二手房业主、购房者可免费使用二手房交易产品,但要求他们通过平台电子金融产品交付佣金,如房多多的佣金宝。电子金融产品承担支付宝等类似第三方角色,
在签订买卖合同时,买方/卖方签订《佣金代收代付协议》,
并将佣金提前支付到平台。之后,平台再分阶段支付给经纪人:如网签后,支付%佣金;过户后,
支付%佣金;交房后,支付%佣金。
在分阶段支付期间,综合平台以佣金作为资本,做金融理财赚取收入,积少成多,
积累财富。
房地产电商综合平台业务类型
。新房销售
新房销售业务覆盖新房、写字楼、别墅等,交易流程如图所示。
首先平台与开发商合作,
获取最新楼盘信息在平台上;然后对楼盘信息分类加工,推送在网站或上,
开展互联网推广工作。综合平台推广方式有:与分类网站合作,增加平台流量;
购买关键词,提升搜索引擎排名;
利用微信、微博等社会化媒体进行项目推广等。购房者可随时通过平台网站、搜索房源信息,并自主选择联系经纪人,咨询申请看房。
经纪人收到看房申请后,
将客户信息提交至系统记录,为购房者展示房源、推荐置业顾问;在后期购房过程中,平台还会跟进购房进度,提供相关咨询服务。
图新房交易流程
。二手房买卖
平台与经纪公司合作,签约大量经纪人,汇聚二手房房源信息;
同时,平台规定个人业主在平台上房源信息免费,可随时与购房者联系,吸引业主委托平台卖房。购房者使用或网站搜索、选定房源后,
与经纪人或业主联系看房谈价,完成购房交易。
期间,平台有业主服务团队帮助业主拍摄房源照片、打理房源;并有专业服务团队全程跟进购房者的购房流程,包括签约交付定金、申请贷款、代办过户等。
同时,
综合平台为经纪人提供大量的新房资源,使经纪人不仅能为购房者推荐二手房,而且可以推荐新房,
实现“一二手联动”。
[]
。金融产品
。。为购房者提供金融信贷产品
平台为购房者提供认筹金经营、首付贷款等金融产品。认筹金经营将购房者缴纳的认筹金作为投资,提供比银行利率高的收益。针对首付款不足的购房者,平台增设首付贷款服务,
并且缩短了信贷审批时间。
。。为开发商提供融资服务
平台汇聚收到的认筹资金、团购押金等,
以信托方式给开发商提供大量资金,帮助其以更低成本、更快速有效的途径填补开发资金空缺。
。。为经纪人提供电子佣金结算产品
综合平台开发电子佣金结算系统,将经纪人完成的交易即时登记,经纪人带看记录、达成交易纪录在结算系统中一目了然。
一旦交易完成,平台立即通过结算系统结付佣金,
方便快捷。
。增值服务
平台的增值服务有:①房产网络资讯,平台利用大数据分析房地产市场,为用户提供最新房地产资讯;
②经纪人打分评级,鼓励用户对经纪人的带看次数、响应速度、服务专业度等打分,
分数决定经纪人等级、享用平台信息权限;③移动社区增值服务,服务内容涉及线上购物、物业、家政等,
将电子商务带进购房者日常生活。
[]
房地产电商综合平台的不足
。综合平台的推广效果不易明确
开发商按照综合平台提升成交量付费,但影响房地产成交的因素多种多样,开发商不易辨别电商综合平台的推广效果。
有的电商综合平台买通置业顾问,截留案场正常销售数据;或者经纪人案场外死守售楼处门口,截留正常到访客户;
个别中介买通置业顾问,
导出购房者数据;平台与营销经理合作,集体数据造假,甚至包抄竞品楼盘,安排中介人员拦截目标客户等问题频发,
开发商在大量来客数据中很难辨别电商综合平台的有效业绩信息,致使案场管理混乱,开发商营销成本增加,
不利于双方长期合作。
。购房者需要体验,网络营销提供的体验不足
由于房地产产品价值量大,在做出决策前,购房者需要对房源的周边环境、楼层、户型、朝向、小区位置等做多方面的调查体验,
了解房屋质量,充分感受房屋舒适程度。
综合平台虽然可以展示房地产的外形和结构,却不能为购房者提供亲身体验服务。在现场看房前,
购房者从或网页上获取的房源信息不足,从网络营销渠道获得的购买依据有限。
因此,综合平台难以满足购房者多方面需求,存在继续改进的空间。
。平台业务相对单一,经营风险较大
虽然大型房地产电商综合平台已经开展新房、二手房等多项业务,
但多数新建的综合平台仍以新房销售为主,业务内容相对单一。在“白银时代”,市场整体状况不好,
开发商前期高估市场,拿地过多导致资金链紧张,
供过于求的市场状态促使开发商与平台合作,以达到快速消化存量房,回笼资金等目的。此时,综合平台以新房业务为主,
能够帮助平台快速发展。但随着存量房消费,供需达到平衡,平台新房业务量将减少。
若平台依然以新房为主,不重视二手房等业务开展,经营风险较大。
。注册用户参与活动积极性低
由于网络信息不全面、购房者对房地产中介印象较差,用户注册后,
对综合平台组织的活动积极性比较低,参与比率不高。
如房地产电商综合平台开展的交万抵万等团购活动,由于需要购房者先期交万元给平台,导致购房者非常抵触,
活动效果不佳;而平台日常组织的认筹送小礼品等活动,
由于礼品价值不高,难以抵消网上认筹风险,导致购房者兴趣不大,推广效果不好。
。其他类型房地产电商整合转型,
市场竞争加剧
综合平台发展迅速,成熟的模式、大量的利润吸引其他类型房地产电商转型。而综合平台的核心技术没有申请专利,技术模拟容易,
行业进入成本低廉,使得市场竞争加剧。原本只做二手房的房地产电商开始涉入新房推广领域,如安居客等;仅以广告为主要盈利模式的房地产电商也逐渐向电商综合平台靠拢,
如搜房网等;此外,如房谱网等同类型的综合平台正在建立,房地产电商正在向相似的渠道模式发展,竞争者逐渐增多,
市场竞争日益激烈。
对策与建议
。实行抢客模式,实现中介相互监督
开发商在案场实行联合、公平竞争,
谁先抢到客户谁接待,利用多家公司相互监督来断绝数据造假、截留散客信息等问题。
如在同一个案场内,公司的张三卖给中介的客户,
可能是公司的李四接待的,中介向开发商提交成交信息后,客户信息与其他公司提交的信息重叠,则中介公司买入散客信息就会暴露。一旦发现有购买散客行为,
开发商实施严厉的惩罚措施,能够提升开发商辨别平台推广效果的能力。
。采用新型房源信息载体,
提升体验效果
房地产电商综合平台在向购房者推广房源时,不应局限于照片展示、文字描述,应积极改进信息加工技术,
加入新兴科学技术,如动画、视频、虚拟全景展示技术(-)、几何式虚拟现实展示技术(-)、基于的地理信息系统展示技术等,打造电子沙盘,
多方位、多角度展示房产信息,为购房者打造身临其境的体验和感觉,实现信息传递效率最大化。
。多项业务同时开展,
分散风险
中国很多城市二手房市场潜力巨大,如北京、上海、广州等,
综合平台开展二手房业务有很大发展空间。所以,房地产电商综合平台在继续发展新房业务的基础上,应重视二手房交易,
整合中小型经纪公司,并争取与大型经纪公司合作,
鼓励业主通过平台交易,全力汇聚二手房房源,构建线上二手房交易闭环,努力建立多项业务共同发展的线上交易市场,
分散风险。
。小活动与大活动交替开展,采取多种推广方式
在推广过程中,
平台可不时组织小型活动,
如送小礼品、认筹抽奖活动等,使楼盘信息不间断传入购房者手中,提升购房者对楼盘的关注度。
同时,平台可收集分析大数据,汇总对楼盘感兴趣的用户人数,当人数达到一定数量时,组织举办大型优惠活动,
营造热烈的购房氛围,刺激潜在购房者快速认筹。此外,面向不经常登录平台的注册用户,平台还可采取打电话、发信息、发微信朋友圈、发微博等多样化推广方式。
。打造房地产电商综合平台品牌,
提高行业进入壁垒
在激烈的市场竞争中,
房地产电商综合平台应提供精准房源信息,规范经纪人服务,
提高服务质量,提升用户满意度,
将注册用户转变为忠诚客户,建造真实的房地产交易平台,
打造平台品牌,形成口碑传播与品牌优势。同时,平台应积极利用新兴科学技术,
不断更新改善网络基础设施与技术手段,并对核心技术、网络设施技术等申请专利,
提高行业进入壁垒与成本,提升平台竞争优势。
参考文献:
[]张健坤,黄安永。房地产市场营销学[]。江苏:东南大学出版社,。
[]易勇,郑艳。房地产网络营销[]。重庆:重庆工业管理学院学报,
,():-。
[]秦志伟,
张原。我国房地产网络营销问题的探讨[]。北京建筑大学学报,
,
():-。
[]陈东锦。网络化与房地产营销策略创新[]。吉林省经济管理干部学院学报,,():-。
[]朱雅琴,党胜利。房地产网络营销与传统营销的整合研究[]。中国科技信息,
():-。
[]于建国。房地产传统营销与网络营销的整合探讨[]。中国市场,():-。
[]徐晓丽。房地产网站盈利模式探析[]。济南:山东大学,。
[]周珊。房地产企业网络营销绩效评价研究[]。重庆:重庆大学,。
[]安凯。上市房企电子商务盈利模式及其效率研究[]。咸阳:西北农林科技大学,
。
[]张蓓蓓。中国房地产专业网站现状分析[]。现代图书情报技术,
():-。
[]陈林杰。房地产电商的类型特点及应用探索[]。产业与科技论坛,
,():-。
[]杜丹阳,李爱华。大数据在我国房地产企业中的应用研究[]。中国房地产,():-。
[]陈林杰。房地产项目一二手联动营销方法及其发展分析[]。基建管理优化,,
():-。
房地产的盈利模式篇
一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战
内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润,通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后,我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。
土地增值:土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限,造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾,根据市场经济规律,需求大于供给的时候,
土地的出让金价格就会逐步攀升(见图)。自年以来,
由于房地产需求的增加,
带动房价高速上涨,房地产开发企业储备的土地资源大幅增值,轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间,
由于没有严格实施,
从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期,随着时间推移,赚取土地增值带来的“土地红利”。
产品增值:对于房地产企业来说,
市场是企业不可控的因素,而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润,产品升值是重要的途径,
尤其是年之后,包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度,
通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下,获得比其他企业更高的收益回报。如中信地产自年底整合以来,以购房者购买中信地产的房屋为前提,
围绕地产业务,为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务,特别是打造了拥有万多个家庭客户,总业主客户人数超过万人的“中信会”,以会员形式提供系列增值服务,
使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。
资本增值:房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。
一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本,普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言,
主要融资方式是负债资本,主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式,其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。
另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构,具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等,企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定,高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。
周转增值:年以来,
房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高,
在这样的环境下,高周转成为众房企追求利润的主要手段,高周转的好处在于,
能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科,万科自年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达余个城市的市场规模,促进了万科“逆势扩张”,
用天实现了亿的销售规模,成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。
高周转加快了单位资本的盈利效率,成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。
当前,国家对地产行业的调控进一步加大,限购限价政策深入实施,
土地升值减缓、利润率上升空间降低,地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。
市场竞争压力:地产行业跑马圈地的时代已经过去,
现在从一线城市到二三线城市,都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争,
特别是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例,央企华侨城是旅游地产行业的龙头,
其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润的吸引下,其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发,
在准一线城市的武汉,上海世茂集团投资亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目,在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市,宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。
在行业同质化竞争的压力下,华侨城负债率明显上升,年超过%,
已经越过了国资委对央企负债率划定的%的“红线”,而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。
企业运营压力:传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金,而这些投资主要由企业独自承担。年以来,
各大银行先后收紧房地产开发贷款,证监会也暂停房地产上市公司再融资,地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托,甚至高利贷等手段融资。
这种融资成本非常高,使企业的财务杠杆率大幅下滑,盈利水平随之下降。重资产模式下的地产企业运营核心是资金链,
在没有外部资金支持的情况下,企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目,企业运营受到严重制约。
政策税收压力:近几年,国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走,囤地模式行不通了;更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约,
暴利时代难以再现,囤房模式也行不通了;日益深入的限购政策,
二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少,整个地产市场的活跃度逐渐降低。
而根据上证、深证上市公司的数据统计,房地产行业已经成为税负最高的行业,在统计的个一级行业中,
房地产行业整体税负约为%左右,企业的盈利水平受到了极大的削弱。
通过分析我们可以看出,地产企业资产重型化模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势,
单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难,地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”,转向“轻资产模式”。
二、地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析
地产企业轻资产模式突出特点是投入小、风险小;
高杠杆率、高回报率;标准化程度高,
专业化程度高。具体而言,其主要优点有以下几点。
融资方式多样,
有效打破资金瓶颈。在融资模式上,轻资产模式的资金来源方式众多,投入的自有资金通常较小。
根据历史数据统计,轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约%左右的资金,另外有%左右的资金来源于银行资金,
其他%是社会大众的资金,主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。
这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全,有利于企业顺利运营。
市场风险分散,利于企业稳定经营。
在“轻资产模式”下,地产企业自身投入的资本小,
资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担,企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例,
尽管美国房地产企业的盈利水平低于国内房地产企业的盈利水平,但其盈利的稳定性远高于国内企业,根据最近年的数据统计,美国房地产的回报率长期稳定在.%~%之间,
其波动幅度远小于国内的房地产企业。
专业能力突出,竞争优势充分显现。“轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分,专业化非常高。房地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节,
加以培育发展,形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业,
这些企业在取得专业化优势后,往往会把规模做大,
成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。
通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”,结合国内地产行业的现状,我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营,
可以选取以下模式。
金融化——以小投入撬动大资本。这种模式下,地产企业是组织者,
通过组建基金(如房地产基金、物业基金等)将社会上的资金集中起来进行地产运营。
目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。
年万通地产将依托正奇资本基金平台,发起规模约为.亿元的物业投资基金,
投资标的为北京中服地块。目前,万通地产项目的财务规划已经全部完成,因为有物业投资基金的资金支持,
包括地价在内的项目后续资金目前都已经全部解决。这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。
产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式,而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式,他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本,实现风险分散,获取相对较高的收益。
标准化——把单商品做成大规模。产业化的本质是规模经济,
而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下,谁拥有标准化体系,
谁就拥有行业的未来。标准化其实就是管理的专业化、精细化,其核心是产品的标准化。即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准,进行复制。
产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化,即从“客户细分—价值细分—居住要求—技术标准—设计模块—标准化产品”体系的整套标准流程。在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分,划分出不同客户的价值关注点,
推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求,
进而将居住要求转化为技术标准,落实到设计的模块,形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等,
经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。
目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结,使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。
专业化——由运营型转为服务型。
地产行业向“轻型化”转型,由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资,做专业服务相当于是“没有本钱的生意”,
但其利润率却相当可观。这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。年月,
在经过精心策划之后,绿城成立绿城房产建设管理有限公司,
专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速,不到半年,绿城的代建业务已落地项目就达到了近个,总规划建筑面积约万平方米,
已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。
绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金,但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。
目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主,同时,安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。通过经验积累和专业培育,
绿城的代建业务水平和质量在不断提高,已成为其核心竞争力。
三、地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力
中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”,
这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟,成就了十几年的中国房地产业的奇迹。然而,
随着行业的发展,
这种模式越来越显露出它的局限性,而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来的行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责,这将是行业的未来发展趋势。
要实现这一模式转变,地产公司应该着重培养以下能力。
一是卓越的组织管理能力。
资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不再全部运作整个产业链,而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作,房地产企业自身只是一个组织者、统筹者,
这就需要其具备卓越的组织管理能力,使各个环节能够衔接有序,充分发挥最大效应。
二是突出的资本运作能力。
轻资产运作模式使房地产企业的金融化属性进一步增强,企业不但要以较低的成本融入社会资金,还要有较强地资本经营运作能力,加快资本周转速度,提高资金使用效率,
同时要特别注意金融风险的防范,使企业资金流始终处于高效安全的快速周转中。
三是强大的科研支撑能力。在轻资产运作模式中,由于分工进一步精细化,
要在每一个细分市场中取得竞争优势,
就需要企业具有独特的竞争优势,因此,
每个细分市场中的企业都要在从事的领域具有强大的科技支撑实力,
形成难以复制的核心技术优势。
房地产的盈利模式篇
关键词:房地产;评估;产业;发展
一、引言
近年来我国房地产评估行业迅猛发展,
已经成为当前我国房地产市场中服务于房地产行业的最重要中介行业,对于房地产行业市场的发展起到了重要的推动作用。
但是目前,随着我国社会经济的转型发展以及房地产市场的波动调整,房地产评估机构经营发展所面临的不确定因素不断增多,尤其是面对呼之欲出的房产税改革,
更是对房地产评估产业的发展增加了新的变数。在这种形势下,房地产评估行业更应该认清机遇与挑战,不断地进行自我调整完善,以适应形式的发展需要,
实现房地产评估产业的健康稳定发展。
二、房地产评估产业的发展机遇
(一)国家大力推进现代服务行业的发展
房产评估行业作为房地产的重要中介行业,
国家在政府工作规划中对房地产评估产业也有明确的文件,要求推动包括房地产中介行业在内的第三产业的发展。我国房地产行业虽然略有波动,
但是总体形势却是良好的,再加上国家的产业支持,将会对房地产评估行业的发展起到较好的带动作用。
(二)开征房产税势在必行
房产税是我国税制改革以及调控房地产市场发展的重要措施,
而且在一些城市已经试行了房产税,房产税的计税依据主要是以房地产的评估价值作为依据。因此,房产税的开征必然会大量扩张房地产市场评估行业的业务量,对于房地产评估行业发展也具有重要的推动作用。
(三)商业银行风险控制需求不断增加
随着金融一体化的发展,金融行业对于市场风险的控制管理力度越来越大,房地产作为商业银行重要的押品,
对其价值进行评估,进而调整商业银行的信贷政策,已经成为越来越多商业银行的基本做法,这也就直接增加了房地产评估产业的评估量。
(四)国家城镇化建设不断推进
我国的城镇化建设仍然处于持续推进中,
城镇化的建设对于房地产行业而言是非常重要的利好,
同样也会带动房地产评估产业的发展,在未来一段时期内,随着城镇化建设步入高潮,房地产评估产业将会持续稳步发展。
三、我国房地产评估产业发展制约问题分析
(一)房地产评估产业的整体实力不足
在我国房地产评估产业近年来的发展过程中,
虽然数量迅速增加,但是具有一级资质的房地产评估机构数量仍然较少,存在着大量的实力不强、管理松散的小型房地产评估机构,房地产评估产业的整体实力不足。
此外,在我国房地产评估机构中,执业的注册房地产估价师数量少,
从事房地产评估行业的工作人员学历水平与业务能力不高,人才成为房地产评估产业稳定发展的制约。
(二)房地产评估产业业务方式有待完善
受区域经济发展水平不同的影响,
房地产评估产业业务开展方式也各有不同,一些现代化的房地产评估机构已经采取批量评估以及自动评估等先进的业务方式,
但是大多数的房地产评估机构仍然是采用传统的人工评估方式开展房地产行业的评估,完成一次评估的程序烦琐,需要时间长,因而房地产产业的评估效率不高。
(三)房地产评估产业机构盈利能力不强
当前在我国房地产评估产业存在着严重的高成本低收入的问题,
造成了房地产行业机构的盈利能力较差,这主要是由于房地产评估产业内部竞争无序、激烈。特别是由于房地产评估结果与委托方利益息息相关,
一些评估机构为了生存不惜采取恶性竞争手段,放弃原则、拉低价格,造成房地产评估行业机构盈利能力普遍不高。
(四)房地产评估产业部分机构的独立性和客观性较差
提高房地产评估质量,
首先必须确保独立客观的开展房地产评估工作。然而一些房地产评估行业机构的工作人员在委托方经济利益的驱使下,违背房地产行业评估原则,不按照规定要求进行房地产评估,造成了评估结果的不准确,
损害了房地产评估产业的形象,
更不利于产业的长期健康发展。
四、房地产评估产业长远发展对策分析
(一)严格市场准入制度提升房地产评估行业机构的整体实力水平
对于房地产评估行业的发展,
应该结合我国不同区域房地产行业以及房地产评估产业的实际情况,
建立完善相应的市场准入制度,特别是对于房地产评估产业机构资格以及房地产估价人员的资格认证进行规范,可以采取进阶制度管理房地产评估产业从业机构以及从业者的整体资质,进而确保房地产评估机构以及工作人员的能力水平,
提升房地产评估产业的整体实力。
(二)创新房地产评估业务的工作模式
对于房地产评估业务,应该逐步依靠技术实现房地产评估工作的业务升级,
尤其是积极地在房地产评估业务中引进自动评估技术、批量评估技术,
通过计算机模型的数据分析与处理,得出规范化的数据,提高房地产评估结果的准确性。
随着信息技术的飞速发展,当前社会已经步入了大数据时代,在房地产评估行业的业务开展上,同样应该积极应用好大数据,依靠数据的积累,
不断升级评估技术,准确地改进房地产行业评估方式,把握房地产评估产业的发展方向,增强房地产评估机构的市场竞争力。
(三)优化房地产评估产业机构的盈利模式
对于房地长评估产业而言,
应该逐步地对盈利模式进行改革,对服务内容进行拓展,特别是通过对房地产行业相关数据的积累与研究,逐步地将房地产评估业务向评估业务以及咨询业务方向拓展。首先,
应该逐步地扩大房地产产业评估业务客户群体,吸引政府部门以及商业银行等大客户群体,
提供优质的税基评估以及押品评估管理。其次,应该注重房地产评估行业业务服务由单一服务向平台化服务扩展,
通过研究报告等方式,不断提高评估机构的影响力。第三,
应该注重对房地产评估业务过程中积累的大量房产信息数据,进行数据供应服务,
尤其是提供风险管理以及房产定价等方面的业务服务。通过这些措施,不断丰富房地产评估行业的盈利模式,提高房地产评估行业机构的生存发展能力。
(四)推动行业立法增强房地产评估的客观公正性
为了确保房地产评估业务能够客观公正的开展,
必须结合房地产评估产业的实际情况,完善相关法律法规体系的建设。
通过健全的法律法规,控制房地产评估产业内部无原则的恶性竞争行为,有效地约束房地产评估产业内部的不正规行为,进一步地减少在房地产评估过工作中外界的干扰,
确保房地产评估业务客观公正的实施。
五、结语
房地产评估产业是房地产行业的重要组成,
对于房地产行业的持续稳定发展也具有重要的影响作用。
实现房地产评估产业的跨越发展,房地产评估机构必须转变自身定位,推动自身业务转型,
不断地拓展服务范围与服务种类,以适应新时期房地产行业的市场形势变化,
实现房地产评估产业的稳健发展。
参考文献:
[]刘薇。浅谈房地产评估产业的发展现状与对策[]。黑龙江科技信息,()。
房地产的盈利模式篇
曾经喧嚣不断的创意地产正在退潮。目前在上海除了少数创意标志性园区备受追捧之外,很多以往风光无限的文化创意园区,
相当一部分已经被市场冷落,创意园区的发展瓶颈或将愈发凸显。
、八号桥、红坊等,
更多的园区被湮没在都市丛林中。实际上在这些园区内,除了点缀在建筑间的城市雕塑和个性十足的园区环境,其他方面与传统商务办公地没有本质的差异。如果整个园区缺乏清晰的产业规划、没有特色运营服务、进驻园区没有引导没有门槛、也谈不上孵化和扶持,
对文化创意产业缺乏应有的推动作用,那么创意企业难有持久的凝聚力。
“有的开发商是觉得实在没什么好搞了,
就来做创意地产。这样的人做事往往没有恒心,也难以全心全意去把这件事做好。
”有开发商向记者表示。
“创意地产中‘玩概念’的情况当然难免,
而且很多。概念好用就多用,
这是开发商拿地立项的战略。而这种模式开发的项目,往往缺乏真正的内涵,有的连创意产业都没有,
纯粹做成了商业地产,最终难逃失败命运,浪费了很好的区位和建筑空间。
未来这种不科学的开发模式将面临淘汰。”上海斯盖营销策划有限公司总经理余勇生说。
创意地产:并非创意+地产
“创意地产,并非就是简单的创意+地产,也不仅仅是创意产业地产。”余勇生说,
“创意地产是商业地产中的创新开发模式,是在整个产业链的各个环节中,
把房地产与创意产业进行融合,
特别是在项目策划、规划和设计阶段中投入大量创意元素的房地产运作模式。”
真正意义上的创意地产有三个特质:首先要采用房地产的开发模式进行开发和经营;其次,必须对创意产业进行运营,
从其特性看,
创意地产必须为创意产业提供广阔的发展空间,
让有限的建筑空间成为无限的创意空间;
第三,创意地产必须为创意产业提供宽松的运作环境。
其实,创意地产在中国还很“年轻”。
拿上海为例,上海的创意产业走的是一条从自行开发到政府引导的发展之路。从上世纪年代起,上海一些从事艺术、设计的创意者们就自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库,
从事文化创意活动。
年下半年,上海市经委看到了创意产业未来的发展方向,
积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验,结合上海特色,在月份组织成立了“上海创意产业中心”。年月,
上海首批家创意产业集聚区挂牌,建筑面积总共占地多万平方米。
上海的创意地产发展已经初具规模。在泰康路,家弄堂工厂汇集了多个国家和地区近百家视觉创意公司,
中西方创意理念在此融合、碰撞,一切都显得与众不同。如今,“田子坊”已成为上海最大的视觉创意设计基地、上海视觉设计人才“孵化器”,从这里流出的产品和创作理念正源源不断地对市场产生强大影响力。
但我们也可以从一些失败的案例看出,目前的创意地产开发存在很多误区。“其中典型的误区就是刻意为地块寻找创意产业。事实上创意地产并非简单的为房地产注入文化创意产业,
更科学的做法是为文化创意产业选址;第二个误区就是认为只有文化创意产业园是创意地产;
再者以为必须要有创意设计师参与其中才称得上是创意地产,而事实上创意地产的范围更为广泛。
”余勇生告诉记者。
三种开发模式
创意地产的开发模式通常有三种:一种是国企投资开发和运营,另一种由民营企业主导或民企、国企联合开发运营,
第三种则是由行业领导企业或品牌投资开发并聚集产业链企业形成创意地产。
创意地产的盈利模式可分为多种类别,目前常见的是靠房产租赁盈利,这是初级模式;而比较成熟的盈利模式包括企业孵化、企业服务、金融服务、专项补贴申报、项目风投等,
这些才是真正意义的创意产业运营盈利模式。
实际上,
国内目前真正能做到高级别盈利模式的项目非常少,主要原因是高级盈利模式对运营团队的专业要求很高,而且需要更长期的运营服务后方能产生,多数投资商急功近利缺乏耐心,
难以从本质上实现突破。
经过近几年的发展,一些创意园区也的确做得风生水起,如旧仓库改建的老码头创意园区,
德必文化旗下的运动创意基地等,都很有特色。
另外田子坊和老码头这样的项目,成功之处在于完美地将文化创意商业模式融入园区,
形成了一个完全开放的文化创意商业市集,完善了创意产业与文化生活的接轨,为园区注入了源源不断的商机和文化旅游影响力,成为城市文化创意的重要标签。
深圳时尚创意园也是一个比较成功的案例,它不仅成为深圳创意地产的标签,更在创意孵化和成果转化上形成了特有的模式,实现了从创意到制造企业再到消费者的全产业链模式,不仅帮助创意企业实现市场化运作,
更开创了园区的多种盈利模式。
而广州的一些创意园就没那么幸运,红专厂、星坊、北岸创意文化园相继传出拆迁的传闻。
这些园区首先在产权方面存在问题,
除了厂家自行开发的创意园外,其他创意园投资运营方所获的签约期几乎都在年以内。
租期短、改造成本高,一些创意园在发展中也“走了样”,
为尽快回收成本而变成了“红酒街”、“餐饮街”。曾经定位于“广州第一家非房地产包装”的真正意义创意区,
并且许诺十年不变的红专厂,前除了一些规模较大、较为知名的企业外,靠小型的手工艺品小店和特色餐厅吸引人气。
上海的“五维创意园区”也面临类似的境遇,曾经的创意园区如今变成了婚纱摄影基地,
或许只有拍照的新人才会“到此一游”。
城市中心的创意地产,
重要的就是结合创意商业和创意旅游地产模式,打造城市文化创意地标。
而城市近郊的创意地产,更需要的是沉下心去做产业运营和企业孵化,打造文化创意企业创业和成长的理想环境。
投资者:需真正懂行
以前提到创意地产,各地政府都觉得新鲜,
并给予极大支持,
但对创意地产的真正内涵不甚理解,经过这几年的实践,大家对创意地产的认识逐渐成熟了。未来,
从拿地立项这个环节,
政府相关部门基本不再开绿灯了,
开发商面临真正的考验,没有成功案例、没有领先的模式、没有招商运营的团队,创意地产以后也将越来越难做了。
但对于那些真正做创意产业的投资商,
未来相关的政策还会有所支持,并且可能会由于对文化产业的重视而不断加码。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为,上海的工业化和城市化还没有完全走完,
所以上海发展创意产业更重要的是为二、三产业服务,紧紧围绕了产业升级和结构调整,将创意产业融入城市文化与城市建设之中。也就是说,伴随着上海市产业升级和结构调整,
创意地产将在城市文化与城市建设之中发挥越来越重要的作用。
一线城市创意地产方兴未艾,二三线城市同样也面临产业升级和结构调整的历史机遇,
相信在当前及未来一段时期内,创意地产也将在二三线城市的城市文化与城市建设之中发挥更大魅力。
未来创意地产再次爆发的机会依旧存在,但对于当下乃至于未来创意地产的投资者,专家给出如下忠告:首先,必须要真正懂得这个行业、了解创意地产开发模式;其次,
需要做好打持久战的思想准备;再者,
要做到高起点,以打造城市创意精神地标为目标。