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武汉美高大桥新区项目定位报告 105P

全民阅读 http://www.jiayuanhq.com 2023-12-23 19:54:40

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得中的地理优势,被不少经济学家誉为“中国经济地理的中心”。交通四通八达,历来有“九省通衢”之称,东去上海、西抵重庆、南下广州、北上

、京城,

距离均在公里左右。地位与发展地位与发展地位与发展地位与发展经济产业交通环境人口与面积人口与面积地位及发展地位及发展城市规划发展契机地位及发展地位及发展地位及发展地位及发展武汉市面积平方公里,

三环以内主城区面积平方公里,

年武汉常住人口达万,城区面积和常住人口都排在全国前列。人口与面积人口与面积人口与面积人口与面积经济产业交通环境地位及发展地位及发展人口与面积人口与面积城市规划发展契机*武汉是全国铁路主枢纽之一,位于多条铁路交汇处,新开通的武广高铁进一步提升武汉的客运能力。

*多条国道及高速公路汇集于武汉。*武汉是华中地区航空中心,有武汉天河机场,武汉航空

、客运量居全国第位。*武汉港是我国内河最大的港口之一,

货运量居长江内河港口第位,客运量居首位。交通环境交通环境交通环境交通环境经济产业地位及发展人口与面积人口与面积交通环境交通环境城市规划发展契机经济产业经济产业经济产业经济产业*武汉是华中地区最大的工商业城市,也是国家重点建设的工业城市,拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。

*现已发展为中国中部地区最大的城市和内外贸商埠和工业、金融、商业、科学、文化教育中心*随着长江沿岸的开放开发,武汉将建设成为集现代化钢铁、汽车、商贸金融和高新技术产业为一体的国际性城市。

地位及发展地位及发展人口与面积人口与面积经济产

、业经济产业城市规划发展契机根据城市圈五个“关于校园的作文一体化”的定位,构建以武汉为中心,与周边城市的“一小时交通圈”,

将形成紧密的“一小时经济圈”(武汉一小时经济圈图说)。随着城市圈的扩大发展,武汉在体制机制上与国际市场进行接轨,成为中国总部发展的领军人物。同时随着交通不断的发展,

地铁与高铁的加入,对于武汉经济发展有着非常有力巨大的推动性。

随着城市圈的扩展,政府交通方面巨大的投入,以及政策的支持,给武汉商业繁荣带来必然性。浓郁的商业氛围,

成熟的城市规划,蕴含巨大商机城市规划发展契机城市规划发展契机地位及发展地位及发展人口与面积人口与面积城市规划发展契机城市规划发展契机地位及发展城市规划发展契机城市规划

、发展契机完善的城市轨道交通规划,将缓解城市拥堵,节省武汉市民大量通勤时间,积极带动武汉经济的快速发展。

武汉经济发展概况武汉经济发展概况武武汉经汉经济济发发展展概况概况人均人均武汉人民生活概况武汉人民生活概况三大产业结构三大产业结构历年生产总值及增幅历年生产总值及增幅社会固定资产投资统计社会固定资产投资统计武汉新增企业武汉新增企业一、武汉市一、武汉市年人均年人均年武汉的人均年武汉的人均超过超过美元,

美元,

这意味着武汉人均生产总值达到中等发达国家和地

、区水平。在固定资产投资方面连续两年增幅达到%以上,且年上半年全市固定资产投资同比增幅达%,达到年全年投资总额的%,

说明武汉市正处于一个高速的经济发展阶段。二、社会固定资产投资统计二、社会固定资产投资统计数据来源:武汉统计局网站%.。.。.。增幅上半年全社会固定投资增幅全社会固定投资增幅近几年武汉市国民经济武汉市国民经济保持保持%%以上的速度以上的速度快速增长,快速增长,据初步统计武汉年达亿元,

接近全省

、成,副省级城市列第五。

三、武汉历年生产总值及增幅庆六一作文三、武汉历年生产总值及增幅.。.。.。.。.。.。.。.(亿元)增幅数据来源:武汉统计局网站四、武汉三大产业结构四、武汉三大产业结构武汉市三大产业结构大体稳定,

第一产业有所下降,第二产业呈上升趋势,

第武汉市三大产业结构大体稳定,第一产业有所下降,

第二产业呈上升趋势,第二产业的提升推动第三产业的发展。表明二产业的提升推动第三产业的发展。

表明城市工商业经济发展稳定,城镇正逐步城市工商业经济发展稳定,

城镇正逐

、步向城市化迈进。向城市化迈进。

数据来源:武汉统计局网站五、武汉市人民生活概况五、武汉市人民生活概况武汉居民的月收入和消费支出稳步上升,

武汉整体经济水平上升,居民消费能武汉居民的月收入和消费支出稳步上升,武汉整体经济水平上升,

居民消费能力提升,可以有力的带动武汉市商业发展。力提升,

可以有力的带动武汉市商业发展。

居民月消费支出居民月消费支出消费支出(元)消费支出.。.。.。城市居民月人均可支配收入元,比上年增长%人均月消费支出.

、元,

增长.%.。.城市居民月可支配收入城市居民月可支配收入城市居民月可支配收入(元)武汉市人民消费概况武汉市人民消费概况居民家庭八大类消费性支出呈“六升二降”态势,其中:食品所占比重最大达.,增幅为.,

其次是衣着消费,占比重达.,增幅为.;居民饮食娱乐消费倾向性较强。

医疗保健服务呈现出强劲增幅。

用品及服务信娱乐服务和服务消费性支出比例表明武汉居民对生活品质的追求随着经济水平的提高而逐步提高,消费性支出比例表明武汉居民对生活品质的

、追求随着经济水平的提高而逐步提高,也意味着将来对商业服务的需求和要求也越来越高。也意味着将来对商业服务的需求和要求也越来越高。

据统计局数据显示:据统计局数据显示:武汉全市年末批发企业、零售企业、星级住宿企业、餐饮业相比年增幅分别为:.%、.%、.%、.%,限额以上工业企业增长近%。年末新增企业.。万户万户、个体工商户.。万户万户。说明武汉市工商业发展迅猛,

经济活动十足。说明武汉市工商业发展迅猛,经济活动十足。六、六、年武汉新增企业年武汉新增企业小小结结武汉整体经济发展稳健。武汉市工商业发展迅猛,

工商业发

、展迅猛,城镇化向城市化稳步发展。+城市规划利好,城市范围扩大增容,将积极带动武汉工商业的发展,

巩固并提升武汉市在华中地区的商业核心地位。轨道交通的规划建设将积极带动武汉经济的全面发展。武汉市人均收入稳步提高,可支配收入的增加,

会促使商业场景整体进步与商业格局变化。

武汉房地产市场分析武汉房地产市场分析武武汉汉房房地地产产市场市场分析分析政策解析政策解析商业市场分析商业市场分析写字楼市场分析写字楼市场分析住宅供应及成交分析住宅供应及成交分析土地成交分析土地成交分析--------

、----------------金融政策税收政策行政手段国务院宣布保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例%其它%。

国务院总局制定土地增值税清算管理规程加强房地产开发企业的土地增值管理。国务院将个人住房转让营业税免征时限由的恢复到年,遏制炒房现象。四大国有商业银行房贷政策购房者可享受住房贷款七折优惠。

发改委拟研究开征物业税。住建部发布可将%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。国务院发布“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。五部委将开发商拿地的首付比

、例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

国务院规定二套房贷款首付比例不得低于%。国务院强令除家以房地产为主业的央企外,户不以房地产为主的央企进行重组。国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,

贷款首付比例不得低于%,

贷款利率不得低于基准利率的.倍,

另外,对购买首套住房且套型面积在平米以上的家庭,贷款首会比例不得低于%。国务院发布可根据风险状况,

暂停发房购买第三配套及以上住房贷款,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。房地产相关政策经年上半年的宽松政策后,年下半年至今多为从紧住房政策,抑制住房市场的过热,

打压

、住宅投机炒作行为。预计持续时间及执行力度较年将会有过之而无不及。将给武将给武汉住宅市场产生巨大的销售压力汉住宅市场产生巨大的销售压力。

--武房规()号。关于加强房地产市场监管,

完善商品房预售管理工作的通知。一、政策解析一、政策解析政策解析政策解析政策解析政策解析政策解析政策解析除除年市场环境恶劣导致大量流标外,其他各年度挂牌土地基本全数成交,年市场环境恶劣导致大量流标外,

其他各年度挂牌土地基本全数成交,表明武汉的房地产市场环境表明武汉的房地产市场环境良好。良好。

年武汉市土地市场首次将几个近远郊区的土地统一挂牌出让,土地供应量超过年武汉市土地市场首次将几个近

、远郊区的土地统一挂牌出让,土地供应量超过年,年,

年土地供应年土地供应量第一季度就达到量第一季度就达到万方,且成交率万方,且成交率%,

市场竞争强劲。

市场竞争强劲。二、武汉近年土地成交情况二、武汉近年土地成交情况武汉近年土地成交情况武汉近年土地成交情况年-月及年-月土地成交宗数成交面积对比:年-月及年-月最高楼面地价对比:年同比年-月,土地市场无论是从成交宗数、成交总面积还是单宗土地成交楼面地价来看,均有较大增幅,一方面与年市场乐观发展商手头资金充裕有关,

另一方面,

新政过后,房价降幅有限也是发展

、商对市场仍然抱乐观态度的原因之一。年上半年武汉住宅新增供应年-月,武汉商品住宅累计新增供应面积.万平方米,已经超过了去年。

并在月和月形成两个上市高峰,

这两个月的新增供应面积都超过了万方,创下了年以来单月供应面积的新高。全年的供应总量,同比增长.%。

数据来源:中国指数研究院数据信息中心,

中国房地产指数系统三、武汉新近供应及成交分析三、武汉新近供应及成交分析在年市场的刺激下,去年年底开工项目于今年二季度起陆续开始上升,

连续两月市场供应量过百万方。

根据土地成交情况,

预计年月均新增供应量在万方左右。政策调控效果初见成效

、,但在两个月左右的沉寂后,市场成交开始出现回暖,价格依然保持微弱上行趋势,

有的区域为平稳前行,但成交量开始回升。住宅市场竞争加剧,住宅市场竞争加剧,

销售压力逐步加大。

销售压力逐步加大。

成交面积武汉商品住宅成交量走势图武汉商品住宅成交量走势图武汉新近供应及成交分析武汉新近供应及成交分析从上图可获知,近一年来武汉的房价始终保持上行趋势,即使在楼市新政频频调控的基础上,依然只是出现量跌价未跌的势头。

武汉-年月住宅市场统计表近一年来市场成交分析近一年来市场成交分析年月第四周全市主城区在售楼盘个,成交均价.元/平方米,

较前一周价格水平下跌.元/平方米,

楼市价格

、跌幅.%,与去年同期相比增幅.%。本周主城区销售套数套,较前一周增加套,

增幅.%,平均每天销量为套;与去年同期相比减少.%。月市场成交分析月市场成交分析数据来自亿房网武汉主城区商品住宅成交情况武汉远城区在售楼盘个,成交均价.元/平方米,

较前一周价格水平下降.元/平方米,楼市价格降幅.%。本周远城区销售套数套,

较前一周增加套,增幅.%,平均每天销量为套。

月市场成交分析月市场成交分析数据来自亿房网武汉远城区住宅成交情况中心区指武昌、汉口、汉阳中心区中心区指武昌、汉口、汉阳中心区;

远城区指武

、汉市二环线以外区域远城区指武汉市二环线以外区域;价格整体走势平稳,

没有大幅的波动。价格整体走势平稳,没有大幅的波动。

月市场成交分析月市场成交分析数据来自亿房网远城区与中心城区成交均价比较图从从成成交交均均价价来来看看,有有些些片片区区有有微微幅幅的的下下调调,但但比例比例并并不不大大,成成交交量量却却有有明显明显的的上上长长,

尤其尤其是是武昌武昌中中心心区区的的表现表现比较比较亮亮眼眼。月市场成交分析月市场成交分析数据来自亿房网主城区十大片区商品住宅均价比较图主城区十大片区商品住宅均价比较图主城区十大片区商品住宅销售量比较图主城区十大片区商品住宅销售量比较图本周主城区楼盘成交均价主

、要集中在元/平方米以上,占到了整体成交量的.%,较上周增加.%;

其次是-元/平方米,占总成交量.%,较上周减少.%;

-元/平方米,占总成交量的.%,较上周减少.%;-元/平方米,占总成交量的.%,

较上周减少.%;

元/平方米以下,占总成交量.%,

较上周增加.%月市场成交分析月市场成交分析数据来自亿房网主城区不同价格区间商品住宅销售情况主城区不同价格区间商品住宅销售情况主城区不同面积商品住宅销售情况主城区不同面积商品住宅销售情况本周商品住宅成交的户型面积主要集中

、在-平方米户型,占到了整体成交量.%,较上周增加.%;

平方米以下户型占到.%,较上周减少.%;-平方米中大户型成交量占到总量的.%,

较上周增加.%;平方米以上的成交量占总量的.%,较上周减少.%。武汉新近供应及成交分析武汉新近供应及成交分析江汉区做为市场热点区域,成交套数及成交均价均保持最高水平,

黄坡区也以其相对较的江汉区做为市场热点区域,

成交套数及成交均价均保持最高水平,黄坡区也以其相对较的价格创造了较高的成交量。

价格创造了较高的成交量。武汉新近供应及成交分析武汉新近供应及成交分析武汉新近供应及成交分析武

、汉新近供应及成交分析年武汉办公市场俨然同住宅市场截然相反,成交量.万平方米,环比年下降了.%;总成交金额.亿元,

与去年基本持平;全年成交均价为元/平方米。武汉武汉的办公楼成交量价的办公楼成交量价从成交区域上和价格上来看:汉口三大区由于地处传统的商务区,深得投资者亲睐,

价格位列三甲。

武昌三大区中东湖高新以价格优势,销量位列第一,武昌以中南商圈新时代商务中心、嘉园大厦等高档办公楼共同维持销量,销量位列全市第三。四、武汉写字楼市场分析四、武汉写字楼市场分析//年年-月写字楼市场统计月写字楼市场统计武汉写字楼市场武汉

、写字楼市场、月持续平稳,

略有下降,从成交均价及供销比我们可月持续平稳,

略有下降,

从成交均价及供销比我们可以看出武汉的写字楼市场存在较大的销售压力。

以看出武汉的写字楼市场存在较大的销售压力。武汉写字楼市场分析武汉写字楼市场分析//写字楼租赁市场现状写字楼租赁市场现状光谷徐东中北中南滨江商务圈建设大道不同版块主力租金区间不同版块主力租金区间光谷徐东中北中南滨江商务圈建设大道%%%%%不同版块平均出租率对比不同版块平均出租率对比如图所示:武汉市写字楼租赁市场旺盛,但是除建设大道写字楼外,其余大部如图所示:武汉市写字楼租赁市

、场旺盛,

但是除建设大道写字楼外,

其余大部分区域写字楼租金维持在分区域写字楼租金维持在-元的较低水平之间,使得投资回报难以得到保证。元的较低水平之间,使得投资回报难以得到保证。

武汉写字楼市场分析武汉写字楼市场分析住宅楼办公说明住宅楼办公说明住宅楼办公说明住宅楼办公说明从办公租房出租信息情况分析,

由于商住楼租金与成本较低,在整个武汉住宅办公比例相对较大。

分析结论:武汉市住宅楼、商住楼是影响武汉写字楼发展的重要因素之一,

分析结论:武汉市住宅楼、商住楼是影响武汉写字楼发展的重要因素之一,为写字楼的价值提升以及销售产生了相当的影响。为写字楼的价值提升以及销售产生了相当的影响。

武汉写字楼市场分析武

、汉写字楼市场分析自月日房产调控新政出台后,

大型开发商纷纷转战商业地产。

据不完全统计,

全市商业项目在售待售总面积达万,

未来新增商业供应面积约万平方米(多集中在中环两侧,

各区核心地段)。武汉商业供应量统计武汉商业供应量统计武汉市商业竞争逐步加剧,

城市核心商圈价值得以武汉市商业竞争逐步加剧,

城市核心商圈价值得以巩固和发展。巩固和发展。

五、武汉商业市场分析五、武汉商业市场分析//据统计表明,年上半年,

武汉市在纯商业项目有个,而含商铺出售的楼盘超过个。在全市销售排行榜上,万达菱角湖广场取得销售套数和销售金额两项第一,充分体现出以万达为代表的第三代商

、业综合体模式的投资吸引力,

而网上多项调查显示,.%的市民有投资商业地产意愿。搜房数据监控中心统计显示,月武汉商业地产市场有成商业项目价格上扬,

售价涨幅最高为%,涨价金额最高为元/平米。其中武昌片区和汉阳片区售价涨势显著,

郊区片区售价波动细微,

而汉口片区售价基本平稳,部分下跌。据搜房数据监控中心统计,

抽样调查的个在售在租活跃商铺写字楼中,共有个项目价格发生变动,其中个项目价格上涨,占变价项目总数的.%,

最高涨幅为%;个项目价格下跌,占变价项目总数的.%,最大跌幅为.%。

武汉商业相关网络信息统计武汉商业相关网络信息统计受大环境影响,

、商业价格整体获得提升,受大环境影响,

商业价格整体获得提升,品牌商家开发的城市综合体商业项目最受投资客户追捧。

品牌商家开发的城市综合体商业项目最受投资客户追捧。武汉商业市场统计武汉商业市场统计小小结结土地成交活跃,未来房产供应量充足;受政策调控影响,

商业投资开发获得追捧,

商业价值获得提升;

武汉市存在明显的商住倒置现象,导致写字楼价值难以提升;住宅供应量的挤压、商业项目集中放量供应,为武汉市未来房地产销售带来巨大的竞争压力;从部分商业楼盘销售情况初步分析,

品牌商业地产开发的综合体项目更被投资客户青睐。

徐东商圈中南商圈街道口商圈鲁巷/光谷商圈司门口商圈江汉路/中山大道商圈武广商圈钟家村商圈王家墩商

、圈汉正街商圈王家湾商圈*目前武汉已经或正在形成了个大型商圈,分布中心城区内的江汉、江岸、硚口、武昌、汉阳等区。*个大商圈目前总营业面积接近万,

涵盖了武汉绝大部分的商业形态。*武汉商圈数量在短短几年增加数个,武汉市的商业发展十分迅速。成熟商圈起步中商圈发展中商圈武汉商圈分布统计武汉商圈分布统计未来年内供应写字楼、商业、公寓面积将超过万平方米,

纯商业面积超过%以上(中北路、和平路),其中综合体纯商业面积达万平以上。成熟商圈新增纯商业供应面积约万平方米(汉正街、步行街)新增商业销售面积万平方米。

香港路与建设路口万平综合体“中华城”项目菱角湖万达广场万平综

、合体。百瑞景生活配套商业万(综合体)。南湖片区新增商业.万平(其中万平为综合体商业面积)。沌口万达广场万平综合体。如图所示:说明武汉政府对武汉商业开发实行以中环为核心,

其他商圈稳步发展,逐步完善小区域自身配套商业的发展理念进行规划发展。

其次,武汉市场商业开发项目多为综合体项目,由品牌发展商开发为主。武汉商业格局进入快速发展更新阶段。武汉商业市场现状分析武汉商业市场现状分析武汉商物业开发中存在问题武汉商物业开发中存在问题商业物业开发中商业物业开发中存在的问题存在的问题调研数据分析调研数据分析调调研研数据数据分析分析商业客户群分析商业

、客户群分析公寓客户群分析公寓客户群分析武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析受访客户数量统计受访客户数量统计区域区域江汉路江汉路步行街步行街汉正街汉正街武广武广商圈商圈王家湾王家湾商圈商圈中南商中南商圈圈街道口街道口商圈商圈徐东徐东商圈商圈光谷光谷商圈商圈江夏江夏老城老城合计合计有效问卷有效问卷无效问卷无效问卷按受访商圈分类按受访商圈分类武昌:%江夏:%汉口:%汉阳:%调查综述:本次市场调研共分个区域,

问卷总量为份,各区域调研比例相对平均,武昌各区域调研相对偏多,主要考

、虑本项目区域未来的住宅客户群体的构成及本项目商业未来的辐射能力。说明:无效问卷之确定:整份问卷空置答案超过题,

且电话抽查与问卷不符的。问卷总量(商业、公寓问卷总量(商业、公寓份问卷合计份问卷合计份)份)一、商业客户群分析一、商业客户群分析按居住区域分类:按居住区域分类:武昌武昌汉口江汉区洪山江岸区青山硚口东湖东西湖江夏汉阳汉阳区远城新洲沌口黄陂蔡甸汉南受访客户分类统计受访客户分类统计考虑项目的地理位置因素,本次市场调研的重心以武昌为主。调查综述调查综述受访客户身份统计:受访客户身份统计

、:本次采访男女比例相对均等,受访客户群体以普通工人、私营业主、企业白领为主,

均拥有一定的投资消费能力,可以起到代表的作用。对数据的可参考性,提供了保障。

受访客户分类统计受访客户分类统计调查综述调查综述受访客户经济状况统计:受访客户经济状况统计:如图所示:武汉市家庭的平均月收入水平基本维持在-元之间,元以上的收入占比仅为%。

全市居民家庭收入水平以中低收入为主,全市居民家庭收入水平以中低收入为主,其中以其中以--元占比最大元占比最大,约%。

受访客户经济状况统计:受访客户经济状况统计:商铺客户群体分析商铺客户群体分析受访客户经济状况统计

、:受访客户经济状况统计:全市的居民收入水平相对平均,武昌区中高收入群体较多,汉口区的贫富差距明显,江夏区整体收入水平低于其他三个区域,

结合江夏受访群体的身份,表明江夏商业、经济发展仍处在一个较低的水平江夏商业、经济发展仍处在一个较低的水平。各区家庭经济状况统计:各区家庭经济状况统计:商铺客户群体分析商铺客户群体分析受访客户投资状况统计受访客户投资状况统计从武汉市民的对投资渠道的选择可以判断出房地产市场是目前武汉市民最热衷的投资产品,占投资渠道总比的%,且商铺投资是武汉投资客户的商铺投资是武汉投资客户的首选。

首选。从受访群体回答体现,其中约%的客户有投资商铺的经验,结合家庭月均收入水平

、在元以上受访客户占比约%进行分析,

武汉市商铺的投武汉市商铺的投资环境相对较好资环境相对较好。商铺客户群体分析商铺客户群体分析从受访群众的未来投资需求回答,

我们可以看出武汉中高端收入水平客户的武汉中高端收入水平客户的投资、创业意识较强投资、创业意识较强。从区域上划分,

江夏、武昌、汉口居民投资意识相当,汉阳区客户投资意识最弱。受访客户投资状况统计受访客户投资状况统计商铺客户群体分析商铺客户群体分析商业需求情况统计商业需求情况统计通过问卷反馈,街铺为武汉市民的投资首选,从自营占比我们可以看出街铺为武汉市民的投资首选,

从自营占比我们可以看出武汉商铺的租赁需求旺盛武汉商铺的租赁需求旺盛。

、商铺客户群体分析商铺客户群体分析投资商铺的关注因素投资商铺的关注因素通过问卷反馈:商铺的地理位置、升值潜力是武汉市投资客户主要关注因素,结合商业经营对地段、人气的要求,我们不难得出武汉市民非常注重投资风险,一般会选择较为成熟或核心的武汉市民非常注重投资风险,一般会选择较为成熟或核心的地段进行商铺投资地段进行商铺投资。

除此,可以通过价格和品牌吸引客户,

从而实现商铺的销售。商铺客户群体分析商铺客户群体分析商业投资的面积结构统计商业投资的面积结构统计商铺的技术指标期望商铺的技术指标期望以下.-.-以上开间进深层高如图所示

、:平方米以下的商铺最容易被武汉市民接受,

且对商铺的格局要求方正,开间和进深比维持在:之内,表明武汉商铺投资客户对商铺投资有一定认识。商铺客户群体分析商铺客户群体分析商业投资的价格承受力分析商业投资的价格承受力分析江夏区商铺意向单价统计江夏区商铺意向单价统计单价(万).以下.。.。.。以上比例.%.%.%.%.%.%如图所示:武汉普通市民能够接受的商铺总价多为万以下,江夏投资客户对商铺的意向总价在万以内,

单价在万以下,

结合面积需求分析,预计预计--平方米小面积平方米小面积商铺比较容易实

、现销售商铺比较容易实现销售。

商铺客户群体分析商铺客户群体分析小结小结、全市居民的家庭月收入水平以中低收入为主,以-元/月占比最大;

、江夏居民的家庭月收入水平较低,基本在元/月以下。

结合江夏受访群体多为私营业主的情况,

表明江夏商业处在一个较低的水平;、商铺投资是武汉市民首选的投资渠道,

且武汉市民投资商铺的意向比较强;、武汉市民非常注重投资风险,一般会选择较为成熟或核心的地段进行商铺投资;、武汉市民普遍认为总价万以下(江夏万以内),面积平方米以下的商铺最容易被接受。

武汉市民的消费习惯统计武汉市民的消费习惯统计武昌区街道口中南商圈光谷商圈徐东商圈司

、门口.%.%.%.%.%.%武昌区客户首选商圈武昌区武昌区洪山区青山区东湖开发江夏区.%.%.%.%.%.%武昌区商圈客户统计汉阳区钟家村王家湾.%.%.%汉口区江汉路武广商圈汉正街.%.%.%.%汉阳区汉阳区沌口蔡甸区.%.%.%.汉口区硚口区江汉区江岸区东西湖.%.%.%.%.%远城区新洲区黄陂区汉南区.%.%.%.%如表所示:武昌居民一般选择就近消武昌居民一般选择就近消费费,

、街道口、中南、光谷是其首选的购物商圈。武昌商圈除区域内客户以外可以吸纳少量的汉口区居民。

且江汉路步行街拥有吸纳武昌客户消费的能力。二、武汉市民消费习惯分析二、武汉市民消费习惯分析汉口区客户首选商圈汉口区商圈客户统计武昌区街道口中南商圈光谷商圈徐东商圈司门口.%.%.%.%.%.%武昌区武昌区洪山区青山区东湖开发江夏区.%.%.%.%.%.%汉阳区钟家村王家湾.%.%.汉口区江汉路武广商圈汉正街.%.%.%.汉阳区汉阳区沌口蔡甸区.%.%.%

、.%汉口区江汉区江岸区东西湖硚口区.%.%.%.%.%远城区新洲区黄陂区汉南区.%.%.%.%如表所示:汉口居民一般选择就近消汉口居民一般选择就近消费费,

江汉路步行街是其首选的购物商圈。江汉区商圈在武汉三镇中吸纳外部区域的客户能力最强。武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析汉阳区客户首选商圈武昌区街道口中南商圈光谷商圈徐东商圈司门口.%.%.%.%.%.%汉阳区钟家村王家湾.%.%.%汉口区江汉路武广商圈汉正街.%.%.%.如

、表所示:汉阳区客户消费最为分散汉阳区客户消费最为分散,超过%以上客户被外区商圈分流,其中以江汉路步行街为主。

从根本上看,还是有明显的就近消费习惯。武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析江夏区客户首选商圈武昌区洪山区江夏区.%.%.%江夏区商圈客户统计武昌区街道口中南商圈光谷商圈徐东商圈司门口.%.%.%.%.%.%汉阳区钟家村王家湾.%.%.%汉口区江汉路武广商圈汉正街.%.%.%.如表所示:武昌区三大商圈是江夏居民购物的首选商圈,主要原因是距离最近,

商业集中。同时江夏

、老城区商业可以江夏老城区商业可以吸纳少量的武昌区客户为主吸纳少量的武昌区客户为主。武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析通过以上四个区域购物选址及商圈客户归属区域统计分析,武汉市民的武汉市民的商业消费存在很明显的区域性商业消费存在很明显的区域性,多选择大规模或商业集中、休闲购物环境好多选择大规模或商业集中、休闲购物环境好的商圈进行消费的商圈进行消费。

武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析如图所示:武汉市民有逛街休闲的习惯,

且以朋友聚会或团体行动为主,客观分析表明休闲娱乐、餐饮业存在很好的发展空间。

武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析通过消费排名,

我们可以看出品牌服装、餐饮、娱乐是

、武汉市民的品牌服装、餐饮、娱乐是武汉市民的主要消费产品主要消费产品,也是最具发展潜力和聚客能力的商业。武汉市民对商业的认识武汉市民对商业的认识武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析个人消费标准的统计:个人消费标准的统计:通过单品的心理消费价位统计,表明武汉市民的整体消费处于中低档水平。武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析如图所示:品牌专业市场是武汉市民消费选择的主要因素。

武汉市民消费习惯分析武汉市民消费习惯分析最适合的商业业态统计:最适合的商业业态统计:业态业态百货商场百货商场超市超市服装服饰服装服饰土特产土特产家居建材市场家居建材市场酒吧酒吧/茶楼茶楼餐饮餐饮投票比例投票比例

、。%.%.%.%.%.%.%业态业态家电家电书店书店歌舞厅歌舞厅娱乐业娱乐业便利店便利店珠宝业珠宝业其他其他投票比例投票比例.%.%.%.%.%.%.%武汉市民普遍认为百货、餐饮、超市、娱乐是最适合大桥新区的商业业态。武汉市民对大桥新区的商业概念武汉市民对大桥新区的商业概念最适合的商业业态统计:最适合的商业业态统计:业态业态百货商场百货商场超市超市服装服饰服装服饰土特产土特产家居建材市场家居建材市场酒吧酒吧/茶楼茶楼餐饮餐饮投票比例投票比例.%.%.%.%.%.

、%.%业态业态家电家电书店书店歌舞厅歌舞厅娱乐业娱乐业便利店便利店珠宝业珠宝业其他其他投票比例投票比例.%.%.%.%.%.%江夏居民认为百货、餐饮、娱乐、品牌服饰、家居建材市场是最适合大桥新区的商业业态,

表明江夏居民在这些方面存在较大的需求。江夏居民对大桥新区的商业概念江夏居民对大桥新区的商业概念抵达消费的可能性统计:抵达消费的可能性统计:各区域客户至大桥新区消费意向统计各区域客户至大桥新区消费意向统计会会不会不会江夏江夏.%.%光谷光谷.%.%中南中南.%.%街道口街道口.%.%徐

、东徐东.%.%王家湾王家湾.%.%武广武广.%.%汉正街汉正街.%.%江汉步行街江汉步行街.%.%如图所示:大桥新区的商业有一定的吸纳外部客户的能力,该批客户主要集中在武昌片区。

大桥新区商业外来消费统计大桥新区商业外来消费统计.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%占比以下--------

、--以上.%.%.%.%.%.%按收入分按收入分类抵达消费的可能性客户分类统计:抵达消费的可能性客户分类统计:.%.%.%.%.%.%.%.%占比学生公司高管企业白领私营业主普通工人家庭主妇离退休人员自由职业.%.%.%.%.%.%.%.%.%按按身份身份统计如表所示:该批客户以普通工人、企业白领为主,其次是学生;从家庭月收入分析,以中低消费客户群体为主。大桥新区商业外来消费统计大桥新区

、商业外来消费统计小结、武汉市民的商业消费存在很明显的区域性,

多选择大规模或商业集中、休闲购物环境好的商圈进行消费。

、江夏区商业吸纳周边区域客户的能力有限,多为本区域内客户;江夏居民日常休闲消费外溢现象较少。、武汉市民有逛街休闲的习惯,

且以朋友聚会或团体形式为主。

、中低价位水平的品牌服装、餐饮、休闲娱乐是武汉市民的主要消费产品。、武汉市民购买大型家电的品牌意识较强,多选择专业市场进行消费。、江夏居民对百货、餐饮、娱乐、品牌服饰、家居建材存在较大的需求。

、武昌片区客户有至大桥新区消费的可能,主要以普通工人、企业白领为主的中低收入客户群体为主,

其次是学生。公寓客户群体分析公寓客户群体分

、析武汉市民置业关注因素统计:武汉市民置业关注因素统计:非常重要重要一般不太重要.%.%.%.%武武汉市民市民关注关注住宅住宅风水水的的统计区位价格户型交通物业管理朝向其他.%.%.%.%.%.%.%武武汉市民市民购买住宅的主要考住宅的主要考虑因素因素-层-层-层-层-层-层-层层以上.%.%.%.%.%.%.%.%武武汉市民市民购房楼房楼层偏好偏好统计如图所示:影响武汉市民购买住宅的主要因素是价格、交通,其次才

、是区域位置,对风水影响不太重视。

基于价格的考虑以中低楼层住宅为武汉市民的置业首选。三、公寓客户群分析三、公寓客户群分析受访客户住房情况统计:受访客户住房情况统计:.%.%.%.%.%数量比例自建自购商品房租赁单位住房其他武武汉市受市受访客客户住房住房情况情况统计从采访统计的住房情况分析,

武汉目前的房地产住宅市场存在较大的租赁需求和发展空间,同时也表明武汉外来人口较多。

公寓客户群体分析公寓客户群体分析自建房自购商品房租赁住房单位住房其他.%.%.%.%

、.%汉口受口受访者住房情况者住房情况统计自建房自购商品房租赁住房单位住房其他.%.%.%.%.%武昌武昌受受访者住房情况者住房情况统计自建房自购商品房租赁住房单位住房其他.%.%.%.%.%江夏江夏受受访者住房情况者住房情况统计自建房自购商品房租赁住房单位住房其他.%.%.%.%.%汉阳阳受受访者住房情况者住房情况统计各区受访客户住房情况统计:各区受访客户住房情况统计:从各区图表显示,武昌、江夏的房地产租赁市场比较活跃。公寓客户群体分析公寓客户群体分析武汉市民选择租赁房屋的主

、要考虑因素武汉市民选择租赁房屋的主要考虑因素.%.%.%.%.%.%.%.%区位价格交通户型环境物业管理装修及家电配套其他武武汉汉市民市民选择选择租租赁赁房屋的主要考房屋的主要考虑虑因素因素如图所示:价格、交通和环境是客户选择租赁物业的三大首要条件。公寓客户群体分析公寓客户群体分析武汉市民对公寓的认知度统计:武汉市民对公寓的认知度统计:了解%不了解%对公寓与住宅的区公寓与住宅的区别了解了解统计如图所示:武汉市民对公寓缺乏了解,

主要是对公寓和住宅的区别认识不够(包括使用年限、性质、银行按揭等方面)。公寓客户群体分析公寓客户群体分析各

、区公寓投资意识统计:各区公寓投资意识统计:入图所示:江夏区居民的公寓投资意向比较强烈,

通过了解,主要原因有以下几点:、江夏目前的房价相对较低;、对未来发展有一定的信心;

、区域租赁市场供应有限,且租金合适。

考虑%不考虑%武昌区投武昌区投资公寓意向公寓意向统计考虑%不考虑%汉口区投口区投资公寓意向公寓意向统计考虑%不考虑%汉阳区投阳区投资公寓意向公寓意向统计考虑%不考虑%江夏投江夏投资公寓意向公寓意向统计公寓客户群体分析公寓客户群体分析武汉市投资公寓过渡需求统计:武汉市投资公寓过渡需求统计:如图所示:在受访客户群体当中,有%的市民表示有购买公寓过渡的需求,结

、合.%的受访者为租房客户进行推算,购买公寓投资过渡的需求比例达到%,

说明武汉的公寓市场存在一定的发展空间。有%没有%武武汉受受访客客户购买公寓公寓过渡的需求渡的需求调查公寓客户群体分析公寓客户群体分析有%没有%汉口口受受访客客户购买公寓公寓过渡的需求渡的需求调查各区购买公寓过渡客户意向统计:各区购买公寓过渡客户意向统计:如图所示:购买公寓投资过渡的客户主要以武昌、汉口为主,江夏区域该类型客户较少,说明江夏区小面积公寓的开发主要客户群体将以纯粹的投资客户为主。有%没有%武昌武昌受受访客客户购买公寓公寓过渡的需求渡的需求调查有%没有%江夏江夏受受访客客户购

、买公寓公寓过渡的需求渡的需求调查有%没有%汉阳阳受受访客客户购买公寓公寓过渡的需求渡的需求调查公寓问卷调查统计公寓问卷调查统计武昌区洪山区青山区东湖开发区江夏区江汉区江岸区东西湖区硚口区汉阳区沌口蔡甸区最适合投最适合投资资公寓区域的公寓区域的选择统计选择统计如表所示:武汉市民普遍认为武昌、洪山、江汉、东湖开发区是最适合公寓投资区域。

主要是因为高等院校集中、工商业集中。

武汉市民公寓投资区域选择武汉市民公寓投资区域选择公寓客户群体分析公寓客户群体分析武汉市民投资公寓的关注因素:武汉市民投资公寓的关注因素:区位价格户型交通租金回报升值

、空间送精装修投投资公寓的关注公寓的关注因素因素统计%的市民选择带装修的交楼标准,

认为既省事又无须再次投入装修成本即可出租收益是最理想的投资选择。武汉市民投资公寓关注最多的是价格、交通、升值空间,租金回报注重较少,

观反应出武汉投资客户的短线投资倾向。

毛坯房%厨卫装修%简装修%精装修%公寓交楼公寓交楼标准的准的选择统计公寓客户群体分析公寓客户群体分析武汉市民理想中的公寓:武汉市民理想中的公寓:.%.%.%.%.%.%-万-万-万-万-万万以上武武汉汉市民

、公寓投市民公寓投资资的意向的意向总总价价武汉市民在投资公寓方面受传统住宅的思想影响,主要选择-平的二房为主,认为最容易接受的总价在万以内。平以下-平-平-平平以上.%.%.%.%.%武武汉市民理想的公寓面市民理想的公寓面积一室%一室一厅%二室一厅%武武汉市民理想市民理想的的公寓公寓户型型公寓客户群体分析公寓客户群体分析一室一厅%二室一厅%江夏江夏居民理想的居民理想的公寓公寓户型型江夏居民理想中的公寓:江夏居民理想中的公寓:-平-平-平平以上.%.%

、。%.%江夏居民理想的公寓面江夏居民理想的公寓面积-万-万.%.%江夏居民江夏居民公寓投公寓投资的意向的意向总价价江夏居民在投资公寓方面以-平、-平的一房一厅和二房为主,认为最容易接受的总价在万以内。

公寓客户群体分析公寓客户群体分析公寓市场的租金水平公寓市场的租金水平.%.%.%.%.%.%-元-元-元-元-元-元武武汉汉市民市民对对公寓市公寓市场场的租金的租金认识认识情况情况.%.%

、.%.%-元-元-元-元江夏居民江夏居民对对公寓市公寓市场场的租金的租金认识认识情况情况如图所示:武汉市民对公寓的市场租金认识大部分在-元之间,客观反应了武汉市的公寓租金水平。公寓客户群体分析公寓客户群体分析受访客户的房屋租赁情况统计:受访客户的房屋租赁情况统计:.%.%.%.%一室一室一厅二室一厅合租武武汉汉受受访访客客户户中租房情况中租房情况统计统计元以下-元-元以上.%.%.%.%武武汉受受访客客户房

、租情况房租情况统计如图所示:武汉房地产租赁市场以一室一厅、二室为主,月租金在元以内的房屋是武汉租赁客户的首选。

公寓客户群体分析公寓客户群体分析.%.%.%一室一室一厅二室一厅江夏受江夏受访访客客户户租房情况租房情况统计统计.%.%.%-元-元元以上江夏受江夏受访访客客户户房租情况房租情况统计统计如图所示:江夏区住房租赁市场基本以小面积公寓为主,客户承租水平与全市水平基本持平,

从获取总价和投资回报分析,更具有投资价值。受访客户的房屋租赁情况统计:受访客户的房屋租赁情况统计:公寓客户群体分析公寓客户群体分析月

、供承受力调研统计月供承受力调研统计.%.%.%.%.%.%-元-元-元-元-元元以上武武汉汉市民公寓月供承受力抽市民公寓月供承受力抽调统计调统计.%.%.%.%-元-元-元以上江夏区公寓月供承受力抽江夏区公寓月供承受力抽调统计调统计如图所示:武汉市民大部分可以承受-元的月供金额,表明了武汉市民精明消费的特色,客观反应了武汉市民在购房、租房之间的思想差异。

同时证实了武

、汉投资客户投资地产主要是为了博取升值空间。公寓客户群体分析公寓客户群体分析公寓租客认识统计:公寓租客认识统计:如图所示:武汉市民对公寓承租客户认识普遍以单身白领为主,多为个人行为。而江夏居民对公寓承租客户认识以公司租赁为主,意味着江夏的公寓开发可以通过办公租赁的挖掘,

带动白领客户的需求,起到连贯性的销售/出租效果。且整个租赁市场,

武汉市民均认可大学生租房存在,表明大学生租房需求是武汉公寓市场不可忽视的客户组成部分。单身白领%公司租来办公%大学生%武武汉市民市民对公寓租公寓租赁客客户的的认识单身白领%公司租来办公%大学生%江夏居民江夏居民对公寓租公寓租赁客客户的的认识公寓

、客户群体分析公寓客户群体分析大桥新区公寓的投资价值认识:大桥新区公寓的投资价值认识:如图所示:武汉市民仅有%的客户看好江夏大桥新区的发展,

认可该区域的公寓投资价值。有%没有%武武汉市民市民对大大桥新区公寓投新区公寓投资价价值的的认可可公寓客户群体分析公寓客户群体分析大桥新区公寓的投资价值认识:大桥新区公寓的投资价值认识:其中以江夏、武昌区域市民为主,我们分析其关键原因是武汉市民对大桥新区的认知度不够。

有%没有%江夏居民江夏居民对大大桥新区公寓投新区公寓投资价价值的的认可可有%没有%武昌武昌居民居民对大桥新区公寓投资价值的认可对大桥新区公寓投资价值的认可有%没有

、%汉口口居民居民对大大桥新区公寓投新区公寓投资价价值的的认可可有%没有%汉阳阳居民居民对大大桥新区公寓投新区公寓投资价价值的的认可可公寓客户群体分析公寓客户群体分析公寓客户分类统计:公寓客户分类统计:如表所示:公寓客户群体中,以普通工人、企业白领为主,结合家庭月均收入水平分析得出,置业用途应为自住或自住兼投资的客户为主。.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%占比以下--------

、--以上.%.%.%.%.%.%按家庭月收入按家庭月收入统计.%.%.%.%.%.%.%.%占比学生公司高管/员工公务员事业单位私营业主普通工人离退休人员自由职业.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%按身份按身份统计公寓客户群体分析公寓客户群体分析小结、武汉市民对公寓缺乏认识了解,

公寓租赁市场客户以单身白领,公司、大学生为主,普遍认为高校集中、工商业集中的区域适合公寓投资;、武昌、江夏的房地产租赁市场相对比较活跃,

、且江夏受访客户的公寓投资意向比较强烈,

表明江夏的公寓市场存在发展空间;

、武汉的公寓投资客户主要关注升值空间,有短线投资倾向,江夏居民购买公寓主要以投资为目的;

、市场分析表明,一室一厅和小面积的两房最容易被客户接受;

、江夏区公寓从获取成本和投资回报分析,

更具有投资价值;、大桥新区公寓开发可辐射吸引武昌区中低收入水平客户群体,普通工人、企业白领,

置业用途应为自住或自住兼投资的客户为主。项目定位项目定位项项目目定定位位项目区域总体市场状况分析项目区域总体市场状况分析本项目本项目武昌火车站武胜路公交枢纽站古琴台站西交路站纸坊火车站江夏大道公交场站丁字桥街道口洪山鲁巷大花岭大花岭大学城湖北工业大学华工武昌分校东山头玉龙岛宜家汤臣傅家坡线路线路线路线路线路线路本项目本项目项目区域公交状况项目区域公交状况如图所示,本项目区域目前的公交配套相对缺乏如图所示,

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