房屋管理服务方案范文

房屋管理服务方案篇

关键词:房产档案;物管;管理

中图分类号:文献标识码:文章编号:()

物业管理与房产档案的内涵

物业管理作为房地产市场消费环节之一,是对房地产开发建设等环节的延续和完善的一种综合性经营服务,物业管理在国外广受欢迎被称为现代化“朝阳”产业。

广义的物业管理指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后服务。狭义的物业管理以维修养护楼宇和管理所使用机械电气设备和公共设施,以治安保卫与环境绿化,

分发信报与传呼电话,清洁卫生等为主要任务的服务行业。一般而言,物业管理在管理层面上主要包括物业发展及施工,绿化环卫,

道路及车辆停泊,租约事务,

物业装演;管理公共设施及设备运行,对财产权利与财产登记和业主及用户进行管理等。

房产市场迅猛发展产生大量房产档案,

房产档案属于专业档案,具有保存价值和重要法律凭证价值,

是进行房产权属登记与房屋交易,房产抵押与处理房产纠纷,城市拆迁规划的主要依据,业主与用户的个人信息具有明显私密性,房产档案工作是重要基础业务建设。

但目前物业公司涉及的档案管理的现代化与信息化处于起步阶段,

远远没有达到科学化水平。房产档案主要包括从房屋建造到消亡整个过程形成的台账与图,卡与照片,文件及一切能证实房屋历史变化过程资料,是房屋真实缩影和全部历史记录。

人们一直使用传统方式管理文件档案,

大多还停留在纸介质基础上,

这样的管理效率低下,保密性差,并费时费力,如发生意外则很难弥补。

物业公司在房产档案管理方面存在的突出问题

物业公司在房产档案管理观念方面与发达国家存在较大差距。

我国长期实行福利制住房分配制度,物业管理还没有从财产与契约及消费角度得到充分认知,

导致契约精神缺失和公共权利漠视,使得业主缺乏主动参与和守约意识,造成物业管理服务主体错位和缺位。对业主而言,少数业主对现代物业管理服务理念不认同,

对物业公司提供的包括档案管理在内的各项服务持漠视态度,对自己的信息缺乏足够的重视和保全意识等。对物业公司而言,在档案建设中增强透明性,提高专业化,

更好感化广大业主,树立自身良好公共形象等意识不够强烈。

物业公司房产档案建设责任界定不清晰。物业公司房产档案建设的服务观念不强。

部分物业公司依然以管理者自居,

没有定位自己服务业主位置,淡化了服务特征。有些物业公司违背合同,不给业主提供相应档案建设与保密等服务,

引起业主强烈不满。物业公司房产档案建设的行业自律人才队伍储备不够强。

《物业管理条例》及配套政策在执行过程遇到诸多阻力。国内尚未建立物业公司与业主诚信档案记录,物业公司专业化和社会化的程度偏低。物业管理的档案市场缺乏活力,需要必要监督和竞争,

管理水平低下,

运作不规范,必要监管机制体制缺失,

造成了物业管理档案建设市场的持续混乱。

物业公司档案建设管理队伍素质良萎不齐,相对缺少人才储备,队伍建设跟不上行业发展需要,缺乏称职的职业经理人,

房产档案建设专业人员的技能培训也跟不上行业发展需要。

物业公司适应物业特性对房产档案进行科学管理

首先,要适应物业管理的适时性和无形性对房产档案进行管理。物业管理的实质是产品生产和提供,物业公司提供管理、劳务服务等产品,

业主支付费用,双方成为相应产品的提供者和消费者。生产与销售和使用消费是产品必备环节,

三个环节顺序发生,但是物业服务没有流通环节,

物业公司应随时随地做好满足业主潜在物业服务需求各项准备。无形性是物业服务产品重要特征,使业主在消费物业产品时,难以感觉到物业服务产品真实存在,档案管理与建设得好坏更多的是依赖于业主的主观评判。

行政管理部门应制定物业管理的相关档案与信息建设得政策。

其次,要适应物业管理的公共性与广泛性对房产档案进行管理。物业公司与业主是在物业服务合同基础上形成的契约关系。

从不同交易关系看,物业管理主要对房屋及其配套设施设备和相关设施的管理与维修维护,

但物业共用部位和机电设施设备是由业主共同所有,提供服务商品所满足的是特定社会群体的事务和信息档案建设需求。当事人权利和义务等约定,依据全体业主整体意见制定,相关的档案建设具有公共性与通用性。

第三,适应房产档案时空数据变化规律进行科学管理。房产档案管理主要业务包含房地产权属档案归档,

查档与档案服务,纸质档案库存管理与房屋产权限制等。房地产权属档案具有专业性与动态性,历史延续性,真实性与法律性。

房地产权属电子档案包括数据库数据和纸质档案扫描图像资料(如申请书与申请人身份证明,土地使用证与规划许可证,

权证附图等纸纸档案资料扫描图像)和影像资料以及该房屋的其它信息。产权信息包括的收件材料所形成的电子表单,如产权房屋与房地产业务受理单,房地产登记申请书与房屋产权转移登记审批表,

房屋共有权证存根与房屋所有权证存根,房屋共有权证与房屋所有权证,收费统一票据与商品房按揭备案登记证明,房屋他项权利审批表,

在建工程抵押(按揭)备案登记证明与在建工程抵押登记审批表等。

总之,物业公司房产档案建设是一项兼具私密性与公共性,时空性很强的长期持续的服务管理工作,需签订期限较长合同,

物业公司在房产档案建设过程中应该接受客户长期监管和考验,业主委员会和行政职能部门应长期协调解决房产档案建设过程出现的新情况和新问题。

参考文献

[]朱爱华等。物业管理[]。北京:社会科学文献出版社,。

房屋管理服务方案篇

乙方:

甲方委托乙方负责文安发包片区共户,建筑面积.㎡的直管公房(含代管,

信托房)的日常服务工作,经双方充分协商,签订如下承包合同。

乙方提供服务的内容:

,

受理房屋报修及制定修缮方案。

受理报修后及时派员进行现场技术查勘。根据规定及租赁合同约定应由甲方承担修缮责任的,修缮方案由乙方负责制定或由乙方负责聘请具有相应资质的单位设计修缮方案及时组织实施,

并报甲方备案。对屋面修缮确实无法解决,

必须进行翻修和遇不可预见抗力因素造成的损坏,

修缮费用不在包干范围内需另行结算的应报甲方批准。

,房屋安全检查和排险工作。每年月底前完成一次全面的房屋安全普查向甲方报备。

建立和完善房屋安全管理信息资料,

根据甲方要求录入相关信息系统,对存在或可能存在安全隐患的房屋及时修缮和报备甲方。特别是檐口,外墙粉刷层脱落等应及时处置和修复。

确保房屋安全使用,实现不倒房,不塌房,不伤人的目标。

,组织拟定大中修和翻修改造工程项目修缮方案。负责编制修缮方案或聘请有相应资质的设计单位承担拟定修缮方案设计,

编制工程项目清单和预算,及时报送甲方备案。对屋面损坏确实严重,

无法通过修漏解决,必须进行翻修和遇不可预见抗力因素造成的损坏工程费用不在包干范围内需另行结算,应及时报送甲方审批。

,协调,

处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

,开展房屋修缮工程文明施工,安全施工的日常巡查管理,

检查督促工作和房屋使用情况的日常巡查工作,并做好日常登记。对违章搭盖,破损结构,不当使用房屋的行为要及时以书面告知的形式通知相关职能部门予以制止或纠正,

制止纠正情况要及时向甲方报告。全面掌握如自用,空置,转租等房屋使用情况,

收集承租人对公房管理的需求和要求,及时向甲方反馈。

,负责工程实施过程中的各种协调联系工作。预先通知相关承租户,

对需要临时搬迁的承租户要做好动员工作,并将动员搬迁情况及时告知甲方。及时调处承租户在房屋使用,

修缮中的矛盾纠纷。负责与承租户的联系工作,负责与社区居委会和物业小区的联系工作。

接受甲方布置的与公房管理相关的各项调查工作任务。

,负责房屋租金的催缴工作。

根据甲方提供的欠缴租金清单或通知单,通过电话或上门联系催促欠租户缴交租金。

,乙方应在承包片区以管理好,

服务好,

维修好为目标设立工作服务站。

,

做好台风,雨季期间的房屋安全管理工作和值班工作。在房屋发生险情或各种突发事件时,

负责及时报告甲方并立即到达现场,

组织做好必要的排险加固和住户疏散搬迁动员工作。

,接受甲方委托,负责直管公房售后维修的其他管理事务和配合甲方开展其他管理工作,

以及毗邻相邻产权的协调关系。

,接受甲方委托,负责与有关物业管理小区联系,

推进直管公房与其他产权一同交纳维修基金,由物业小区牵头组织按产权比例分摊的维修方式(费用从维修包干费用中扣减,合同由公房中心与物业单位签订)

二,乙方提供服务的标准和要求

,小修管理以应修尽修为原则,

满足承租符合规定的维修需求和房屋周期性维护需求,保证达到房屋不堵,

不漏,不脱,不掉门窗设备使用正常的目标。并根据《厦门市公管房屋小修范围和服务标准》的相关规定开展工作,

不得超规定范围和超规定标准批修和维修。

确有需要超范围或超标准维修的,必须报甲方书面批准,否则乙方应承担所有责任。

,

乙方工作服务站应全天候小时接受承租户的报修,报修和批修等情况要按照甲方规定的方式向甲方即时报备。房屋维修要按照甲方制定的《房屋修缮服务承诺制度》执行,

在规定时限内做好服务工作,执行率要达%。要做好小修服务的回访工作,回访要有记录。小修服务群众满意率达到%。

,承租户的来访,

来电要有专人认真接待,

登记,

及时处理,不得推诿。乙方无法处理的事宜,

应及时上报甲方,按照甲方的要求妥善处理。

,乙方应在思明片区内设立工作服务站,

并根据所承包户数,面积配备不少于名的管理员和名工程技术人员,并接受公房中心管区片长和甲方代表的领导和业务指导。

,乙方应建立健全各项管理制度规范。包括抢险救灾工作办法,

房屋安全检查工作制度,报修受理值班工作制度,维修工程报修和批修程序,工作岗位职责,管理工作报告制度,

管理信息和档案管理制度等,并报甲方备案。

,乙方应按幢号建立维修档案(查堪记录,修缮方案,

预算书,批修表,

验收签证,竣工图,结算单)乙方应每季度末至少向甲方如实报备一次。乙方结算报备不得弄虚作假,

否则,乙方应向甲方支付作假金额倍的惩罚性违约金,

在维修工程包干费中扣除。合同期满后,乙方应将承包期间所有维修档案,乙方使用管理用房,其他管理档案移交给甲方。

,乙方管理人员名单应报甲方备案。乙方不得擅自向承租户收取任何费用,入户的工作人员必须挂牌上岗。

,

乙方的服务工作还应符合国家和地方有关城市房屋租赁管理,修缮管理的法律法规,规章制度及其他相关规定要求。

,

乙方不仅要健全抢险救灾工作办法,且必须在工作服务站配备相应的抢险器具和部车辆随时接受甲方调遣。

,乙方必须配备一名专职人员在公房中心受理该片区的相关事宜。

三,

乙方承担小修服务的有关事项

,小修工程费用按房屋建筑面积元/㎡·年的标准计算,

全年总计为元,由乙方包干负责使用。甲方在每季度第一个月向乙方支付上季度小修工程包干费。

因房屋建筑面积增加或减少累计达到

%时,小修工程包干费从面积增减的下月起进行调整。

,

《厦门市公管房屋小修范围和服务标准》中有规定小修资金控制上限的,按单个门牌号或按建筑面积小于㎡的自然幢一次报批修费用在元以下的和规定无上限的小修工程,报批修,

派修,向维修队伍交底修缮方案,工程质量和数量的验收,工程费用结算由乙方自行负责包干。

甲方每季度组织一次工程质量,

工程数量,服务情况抽查,抽查结果作为甲方对乙方考评的依据。

《厦门市公管房屋小修范围和服务标准》中有规定小修资金控制上限的,

按单个门牌号或按建筑面积小于㎡的自然幢一次报批修和结算费用在元以上(含)的小修工程,

由乙方向甲方报修,审批后实施,经甲方验收后按实结算。

,小修维护实际完成幢号和结算,

乙方应每季度末至少向甲方如实报备一次。乙方结算报务不得弄虚作假,否则,乙方应向甲方支付作假金额倍的惩罚性违约金,

在小修工程包干费中扣除。

,

因乙方对其包干的小修不及时处理超过服务承诺期限或不按甲方要求的时限妥善处理的,甲方有权另行指派施工队伍进场维修,

其发生的所有费用从乙方小修工程包干费中扣除。

,乙方在承包期间施工的维修工程应遵循工程质量和质量保修的有关规定,不因本合同期满而终止。

四,

服务承包费,

奖励金的计算及支付

,甲方需向乙方付服务承包费,按房屋建筑面积以元/

年·㎡标准计算,

年服务承包费为元。

,甲方根据《直管公房服务考评暂行办法》,每季度组织一次对乙方服务工作进行考评。考评得分在分(不含分)以下的,

扣罚考评时段服务承包费%。

,

因房屋建筑面积增加或减少累计达到%时,服务承包费从下月起进行调整。

,

服务承包费按季度计算,

于每季度后第一个月内支付。

,全年住宅租金催缴按实收旧欠金额的%奖励乙方。

,全年住宅租金收缴率达到%(不含)_%(含)的,

奖励超出部分租金的%;收缴率达到%(不含)_%(含),奖励超出部分租金的%;收缴率达到%(不含)以上的,

奖励超出部分租金的%。历年旧欠租金催缴按实收旧欠金额的%奖励乙方。

全年住宅租金收缴率低于%(不含)的,扣除低出部分租金的%;收缴率低于%(不含)的,

扣除低出部分租金的%;收缴率低于%(不含)的,扣除低出部分租金的%。扣除款从乙方的服务承包费中扣除。

五,甲方的义务

,

合同签订后,

甲方应以书面形式告知小区所有公房承租户,

公布工作服务站地址,

电话。

,

甲方要在委托承包片区内向乙方提供服务用房。

,甲方应将必要的管理信息提供给乙方。将变更信息及时通知乙方。协助乙方收集必要的管理信息资料。

,乙方在服务工作中,若确需甲方参与协调的,甲方应及时给予积极的配合。

,

甲方应向乙方提供必要的业务培训和指导。

六,有下列情况之一的甲方有权中止和解除本合同

,连续考评次,每次成绩均低于分;

,因乙方工作失职造成房屋倒塌或发生严重事故的;

,

对服务和小修施工任务转包的;

,住户满意率抽样调查连续两次低于%的;

,

乙方管理处于停滞状态,

严重影响日常服务工作的;

,乙方违反本合同上述之约定的。

七,乙方应向甲方交纳万元承包保证金,在承包期结束一个月

内退还。

因乙方未履行本合同或因第六条规定中止合同的,

不退还保证金。

八,乙方提供服务的期限:年月日至年月日。

九,甲,

乙双方承诺自觉履行义务,如遇国家政策调整和合同未尽事宜,双方另行约定。

如有纠纷,双方应平等协商解决,协商不成的可向房屋所在地的人民法院。

十,本合同一式叁份,

甲,乙双方及厦门市国土资源与房产管理局各执一份,

签订后生效,具有同等法律效力。

甲方:

乙方:

法定代表人:

法定代表人:

委托人:

委托人:

电话:

电话:

地址:

地址:

合同签订时间:年月日

房屋管理服务方案篇

[关键词]征地拆迁;市场管理;

深圳市;主要问题

[中图分类号][文献标识码][文章编号]-()--

在征地拆迁过程中,房地产评估、测绘以及房屋拆除等中介服务不仅是房屋拆迁的重要环节,还是维护拆迁当事人和公共利益的重要制度。

据此,加强对房屋拆迁中介服务市场的监督管理极为重要。从现实中来看,深圳市在征地拆迁工作方面着重保护被拆迁人的权益,努力平衡拆迁过程中的各方利益,

征地拆迁纠纷相比其他城市大大减少。但随着深圳作为全国窗口城市快速发展的态势,在征地拆迁过程中出现的新问题使其征地拆迁工作的推进亦趋困难,

尤其体现在拆迁服务市场在管理上混乱和无序,

致使各类拆迁服务机构在拆迁服务过程中均对拆迁当事人的利益构成不同程度的损害,引发拆迁矛盾。

缺乏统一的法律管理规范

统一的法律管理规范是形成和完善征地拆迁服务体系的首要前提,但深圳的现状是关于规范拆迁服务市场方面的立法几乎空白,这直接导致成熟的征地拆迁服务市场尚未形成。深圳市从事房屋拆迁的测绘、评估服务的机构以及房屋拆迁公司等房屋拆迁服务机构及其从业人员缺乏有效的行业管理规定。

依据国家及深圳市现行有效的法律法规,也只明确规定由房屋拆迁主管部门对拆迁单位的设立资格、资质等情况进行规范和管理,而对于拆迁评估机构和拆迁测绘机构而言,房屋拆迁主管部门对其资质、资格进行管理并没有相应的法律依据或授权依据,

如此便导致了拆迁服务机构随意进入拆迁服务市场,造成市场运作的无序化,

从而影响整个拆迁工作的进程。

与此同时,拆迁服务机构缺乏充分的行业规范,其所从事的拆迁服务具有较强的专业性和技术性,行业组织应对其提供专业上的指导和监督,

发挥行业组织对该行业管理和规范的职责。目前深圳关于拆迁服务的行业组织有深圳市不动产估价师学会及深圳市测绘学会,

但它们仅对拆迁服务机构的执业行为进行监督,现行法律法规及行业组织章程都没有赋予行业协会对拆迁服务机构的资质、资格乃至准入拆迁服务市场的行为等方面进行管理的权限,使得行业协会作为拆迁服务市场中独立第三方的地位和作用没有被充分地体现和发挥,

拆迁服务质量也会受到一定的削弱。

选定拆迁服务机构存在的问题

.拆迁服务机构选取程序有待完善

在城市房屋拆迁过程中,房屋拆迁服务机构通常由拆迁人指定,

而这些拆迁服务机构因与委托人有利益关系,在缺乏严密的市场监督情况下,很难保证其在拆迁服务工作中的中立性和公正性。

拆迁服务工作具有较强的专业性,而拆迁服务机构在从事拆迁服务工作时极少会将具体工作的操作标准等细节向拆迁当事人公开,因此对于大多数被拆迁人来说,

拆迁服务工作的程序是否合法合理,是很难做出正确判断的;拆迁当事人对拆迁服务机构的资质、资格以及信誉等方面信息同样存在不了解的情况,且拆迁服务机构与房屋拆迁主管部门、开发商等主体有一定的利益纠葛,

拆迁服务机构资质、资格的真实性同样饱受质疑。

拆迁服务机构在选取程序尚未理顺的情况下开展拆迁服务工作则容易产生各方面信息的严重不对称,误导拆迁当事人错选拆迁服务机构,使得不符合资质、资格或者信誉不良的拆迁服务机构参与到拆迁服务工作中,使评估、测绘结果的客观性和真实性无法得到保障,

由此引发拆迁纠纷。

.拆迁服务机构申诉途径匮乏

虽然在拆迁服务过程中,

拆迁当事人是最主要的利益主体,但并不意味着拆迁服务机构的利益就不会受到损害。在确定拆迁服务机构的过程中,难免会出现同行间的恶性竞争,

而现行相关法律规范规定对恶性竞争损害同行利益的拆迁服务机构的处罚较轻,并不能有效遏制类似行为的发生,

被损害的拆迁服务机构的利益也无法得到充分的保护和弥补。而拆迁服务机构申诉途径的不足,

更挫伤其从事拆迁服务的积极性和能动性,

不利于拆迁服务行业的发展。

拆迁服务机构备案制度不够健全

.拆迁评估机构的备案制度

《房地产估价机构管理办法》第四十二条规定,资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。另外在深圳市政府号令第五十二条第三款中规定,拆迁人应当自委托合同签订之日起日内报市拆迁办备案。

市拆迁办应当建立拆迁评估机构诚信档案;严重失信的评估机构不得从事公共基础设施建设项目房屋拆迁评估业务。然而,

目前深圳市在实务操作中尚未建立相关的拆迁评估机构诚信档案,一方面不能对拆迁评估机构形成一种考核机制,约束并规范其在拆迁评估工作中的行为;

另一方面不利于市房屋拆迁主管部门对拆迁评估机构的管理,不利于在行政管理中融入优胜劣汰的市场竞争机制,从而影响整个拆迁评估行业的健康发展。

.拆迁测绘机构的备案制度

对于测绘机构方面的备案制度,

相关法律法规在测绘机构备案制度或建立诚信档案等方面并没有作出明确的规定,使得测绘机构虽然受到相关主管部门的监管,但成效并不大。由于缺乏完善的备案制度或诚信档案制度,

拆迁当事人的知情权进一步受到限制,使拆迁人选择测绘机构时由于信息的极度不对称而导致不符合条件的测绘机构进入拆迁服务市场,在一定程度上扰乱服务市场秩序。

.拆迁单位的备案制度

对于拆迁单位,根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的相关规定,拆迁单位的设立及其资质、资格是须由房屋拆迁主管部门进行批准和认定的,也就是拆迁单位的业务范围、行为规范等方面都受房屋拆迁主管部门的监管,拆迁主管部门掌握了各拆迁单位的信息,

因此未规定备案制度是可以理解的,但是没有建立拆迁单位诚信档案,则在一定程度上影响了对拆迁单位的规范管理。在拆迁工作中,

拆迁单位承担最繁重的具体拆迁工作,与当事人针对补偿方案进行谈判、对被拆迁房屋进行爆破、拆除等,关乎被拆迁人的切身利益,缺乏拆迁单位诚信档案,拆迁当事人即使对拆迁单位不满或者拆迁单位作出损害拆迁当事人利益的行为,

对其之后继续参与拆迁工作并无太大的影响,也就是不能有效地通过运用考核激励机制规定拆迁单位在拆迁工作中的行为,保证其合法合理性。

违法拆迁行为仍时有出现

深圳市城市建设快速发展的态势,使相关主管部门偏重于管理的方便而忽视公民权益的保障;

偏重于实体性规定,

忽视正当程序保障。

由此引发了不同程度的违法拆迁事件,增加威胁社会和谐的因素。

拆迁项目的实施进度,往往与政府相关部门及其工作人员的绩效利益相挂钩,

导致在拆迁工作中,相关行政主管部门为提高其绩效利益,对房屋拆迁单位的某些违法行为采取放任的态度,在一定程度上损害广大被拆迁人的人身及财产利益。此外,

由于缺乏对违法拆迁行为的有力监管,

违法拆迁行为一旦确定,受到的处罚远远不能弥补被拆迁人受损的权益。目前,对拆迁行为较为有效的监督主要来自新闻媒体的舆论压力,但舆论毕竟带有主观色彩,

对规范拆迁行为只是治标不治本。

拆迁服务结果争议处理机制不合理

.拆迁估价结果争议处理机制

《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十二条明确规定,拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,可向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。此外,

《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》(政府号令)也规定了,

市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织应当成立市房地产价格评估专家委员会,对拆迁评估进行技术指导,受理拆迁评估技术鉴定。

以上规定虽然对评估结果争议提供处理的依据和方式,

但深圳市在实务操作中并没有建立完备的评估争议处理机制,既没有设立评估专家鉴定机构,也没有明确具体的鉴定程序等,

仅规定当事人对评估结果有异议的,可以自行委托其他有资质的房地产价格评估机构评估自己的被拆迁房屋,而其出具的评估报告必须由房屋拆迁管理部门指定的有资质的房地产价格评估机构复核。

但由于目前制度的不健全,加上受到政府有关部门或者当事人强势干预的因素,

政府指定的房地产价格评估机构的复核能否客观公断是存在质疑的。缺乏一个中立的鉴定机构以及一套完备的鉴定程序对异议结果进行鉴定,争议纠纷则很难得到公正的解决。

.拆迁测绘结果争议处理机制

对于拆迁测绘方面,《房产测绘管理办法》第十七条规定,

当事人对房产测绘成果有异议的,可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。而根据深圳市政府号令第十六条第二款规定,

公共基础设施建设项目房屋拆迁中的查勘、测绘工作应当委托市政府设立的地籍测绘机构实施。只有在法律法规另有规定或者特殊情况需要时,拆迁人才可以委托具备法定资质和良好信誉的其他测绘机构进行查勘、测绘。

深圳市政府设立的地籍测绘机构为深圳市地籍测绘大队,

主要负责对测绘成果管理、测绘质量监督等提供技术支持。那么,在公共基础设施建设项目测绘工作中,如有发生测绘结果争议的,地籍测绘大队则同时充当运动员与裁判员的角色,

使得测绘鉴定结果的客观性和公正性遭受质疑,尤其面对当前公共基础设施建设项目日趋繁多,有质疑的拆迁测绘结果无疑会影响拆迁工作的推进。

参考文献:

[]王达。房屋征收拆迁法律制度新问题[]。北京:中国法制出版社,

。

[]谭晓莉。征地拆迁矛盾现状及原因研究——以广州市为例[]。经济研究导刊,()。

[]邹东升。城镇房屋拆迁中纠纷成因的法理分析[]。求索,()。

房屋管理服务方案篇

针对以上问题,连云港市在房屋租赁管理上做出了以下研究与探索。

一、加强网备系统建设,

规范登记模式

以房屋租赁网上备案系统为主线开展工作,是房屋租赁管理的发展方向。我市于年开始建设网备系统,同年月在市区租赁登记窗口运行,建成了系统备案、统计、挂牌、二代身份证验证等主要板块。

同时启用了短信提醒功能,

在备案到期日及到期后第日发送提醒短信,

及时提醒当事人租赁期满或已逾期行为的发生,

为租赁双方提供服务。今年,依托连云港市房地产网,完成了住房租赁信息政府服务平台的升级与完善,

为群众提供了真实有效的租赁信息。

我市房屋租赁登记实行“三查五登记”模式。“三查”指:查房屋权属、查历史备案信息以及查勘现场;

“五登记”指:初始登记、续期登记、注销登记、转租登记以及变更登记。

通过规范登记行为,有效推进了我市房屋租赁登记合同管理和档案整理工作的顺利进行。

二、构建房屋租赁管理与服务体系

(一)加强机构建设

年,我局成立了局直属考核单位――房屋租赁管理处,

现有名工作人员,分设综合一科和综合二科两个部门,租赁登记设有行政中心等个窗口,加强租赁合同登记和信息采集。

截至目前,

年均办件.万件,面积多万平方米。

(二)加强部门联动,实现一证通

。实行外部联动

我市房屋租赁实行“链条式”管理模式,管理链涉及工商、税务、文化、烟草、卫生、消防、药监、公积金中心等十多个部门,实现了“房屋租赁登记备案证明”一证通。

。内部无缝对接

首先,做好二手房上市前的租赁调查工作。我市房屋租赁网上备案系统与产权网备系统衔接,

利用租赁备案数据对租赁房屋进行上市前期调查,确保承租人的优先购买权等合法权益。同时,

也有效遏制了租赁市场中“一房二租”、“非法转租”、群租等扰乱市场秩序的行为,

受到租赁当事人的广泛支持。

其次,

根据市场检查、催办等措施对出租未登记行为依法录入租赁系统违法模块。通过产权系统对该房屋进行警示;通过房屋丘号实现“以房管人”措施;通过面积限制对承租人进行“一户一号”统一管理。

明确了管理者、出租者、承租者的权利和义务。

最后,

携手局各处室、单位,对公房非住宅租赁登记、中介机构、物业公司资质年审等查验“房屋租赁登记备案证明”,依法规范租赁行为。

(三)延伸服务,

实行市、区、街三级联动

实行市、区、街三级联动管理机制,将房屋租赁管理的部分工作下放到街道社区,

由社区工作人员负责辖区内出租房屋情况核实与信息采集工作。

通过房屋租赁网上备案系统社区端口对租赁双方合同进行录入上传,

居民(申请人)凭有效证件到住房局的办事大厅领取“房屋租赁登记备案证明”后即可完成相关证照的业务办理。既掌握了社区居民出租屋的详细资料,又为当事人解决了办证难题,同时有效缓解了租赁管理部门人力、物力投入的压力。

另外,社区还为辖区居民在电子显示屏上无偿房屋出租、求租信息,信息同时链接到我市住房信息政府服务平台,

切实为群众提供了便利,

也推动了我市房屋租赁市场的规范、有序、健康发展。

(四)做好租赁市场价格统计与分析,区域指导价格

通过备案数据及采集的信息数据,每季度定期分地区、分类别地房屋租赁指导价,

分析我市房屋租赁价格走势,

结合房价走势分析租金价格对房地产市场的影响,

引导群众谨慎出手、合理定价,对于平抑市场租金反常态波动起到了积极作用。

(五)加强信息报送与政策宣传工作

房屋管理服务方案篇

关键词:房屋租赁;仓储业务;

物业管理;服务方式

一、房屋租赁服务方式的类型

.房屋租赁业务概念及相关政策规定。根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》(国税发[]号)的规定,

租赁业(包括房屋租赁业务),

是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》明确规定:房屋租赁合同的出租人按约定承担租赁物的维修责任等主要责任。

.仓储业务概念及相关政策规定。

根据《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕号)的规定,

物流辅助服务,包括航口服务、港口码头服务、报关服务、仓储服务、装卸搬运服务等。

而仓储服务,

是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。《合同法》也明确规定:仓储合同的保管人有接验仓储物,给付仓单、妥善保管仓储物、返还仓储物,

并承担保管期间仓储物灭失、毁坏等法律风险。

.物业管理业务概念及相关政策规定。物业管理企业根据财政部(财基字[]号)的规定,

接受业主管理委员会或物业产权人,使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。因此,

对物业管理企业代有关部门收取的房租,房租不计征营业税,

对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。

二、案例引入

位于东阳市中心的某企业因市场行情的变化,

做出战略的调整,将原有厂房打算对外出租,

厂房的原造价为元/,按照年的使用期限进行计提累计折旧。

如何在出租的方式上进行改变而提高效益?

最终提出了个方案:

方案一:将厂房全部提供为房屋租赁服务类型的业务,并与承租方协商一致,按照每月租金元/的价格出租,

这样一年的出租收入=××=元

方案二:将厂房的对外提供租赁服务,但与承租方协商,承接承租方的仓储服务业务,本公司提供专门的人员和设备进行小时全天候的管理和服务。

出租的租金为每月租金元/,

提供仓储服务业务的收入为每月租金.元/。

由于提供了专门的人员和设备进行仓储服务,

这样每年就发生元的专项固定成本。

按照这种模式进行该企业一年的收入=租赁服务收入+仓储服务收入=××+×.×=元

三、案例对比分析,正确决策

()依据税收法律政策的规定,对上述方案进行对比分析,做出正确的决策。

方案一:营业税=×%=元(出租行业的营业税税率为%);城建税=×%=元(位于东阳市中心,

即城建税税率为%);教育费附加=×%=元;房产税=×%=元(从租计征,

税率为%);相关税费合计=+++=元。

方案二:

营业税=×%=元(出租行业的营业税税率为%);

增值税=/(+%)×%=元(根据“营改增”政策规定,因其提供的应收服务年收入低于万元,征收率为%);

城建税=(+)×%=.元(位于东阳市中心,即城建税税率为%);教育费附加=(+)×%=.元;房产税=从租部分(提供租赁服务业务部分)+从价部分(提供仓储业务部分)=×%+××(-%)×.%=元;相关税费合计=++.+.+=.元。

()对上述两个方案进行差额分析,分析如下:

方案一:

收入额=元;成本费用=元

方案二:

收入额=元;成本费用=.+=.元

依据上述两个方案的税费计算结果,

再通过差额分析:(不能简单的用哪一个方案的利润大就选择哪一个方案,因为他们的投入是不一样的,

所以我们应该采用差额比较法,通过追加的成本与产生的效益进行比较,得出结论。

)

方案二比方案一收入增加元

方案二比方案一成本费用增加.元

得出结论:方案二虽然比方案一成本增加,但收入也增加,而且收入增加额大于成本费用的增加额。

所以方案二比方案一要好,

最终应该选择方案二。

()对方案二进一步的思考

是否方案二为最优方案呢?

该企业的税务顾问又提出了一种更优化的方案?(为方案三)。

因为该厂周边配套设施服务周全,

运动器械和园林绿化尤为丰富,每天都有清洁工人为其打扫,但从来没有向承租方收取任何的物业管理费用。先提出将原来的房租租赁费每月租金元/分解为租金元/和物业管理费元/,

这样不会增加承租方的任何成本费用,对出租方的收入也不产生任何的变化,但对出租方企业的税费发生了较大的变化(成本费用发生变动),主要就是计征房产税方面发生了变化。

分析如下:营业税=租赁服务部分+物业管理服务部分=×××%+×××%=元;增值税=/(+%)×%=元;城建税=(+)×%=.元;教育费附加=(+)×%=.元;

房产税=从租部分(提供租赁服务业务部分)+从价部分(提供仓储业务部分)=×××%+××(-%)×.%=元;相关税费合计=++.+.+=.元

综上所析,

我们可以分析得出方案三比方案二还要好,给企业带来的经济效益更加明显。

四、小结

通过对上述实际经济案例分析,

我们可以得出要想做好税收筹划,会计人员必须要熟悉我国的财税政策,特别对新的财税政策的解读分析,而且要研究政策对本行业或者本企业的经济业务的影响。

本文主要对房屋出租的服务方式的不同而产生不同的税收效应分析,

指引企业在类似经济业务的情况下做出合理的决策。

参考文献:

[]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》,。

[]《中华人民共和国营业税暂行条例》,

。

[]刘霞玲,

《房屋租赁纳税筹划方法点评》,财会月刊,年期。

房屋管理服务方案篇

关键词:房产使用权转让房产税税收筹划

一、研究背景

近年来,我国房地产市场蓬勃发展,

房屋租赁市场也较活跃,国家对房产税的征管和稽查力度逐渐加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。因此,如何通过科学的税收筹划,

降低企业的税负显得尤为重要。

本文根据房产税法的有关规定,正确解读相关税务政策,拟从对自有房屋不同转让方式的角度,对房产税进行税收筹划,

以对企业处理类似的业务,提供很好的使用参考价值。

二、房产税的主要特点

房产税属于财产税中的个别财产税,征税对象是房屋,征税范围限于城市、县城、建制镇和工矿区,对建在农村的房屋不管是否用于经营,都不征税。

另外根据房屋经营使用方式不同,房产税的征税方法有所不同,对于自用的房产,按房产的计税余值,税率.%,

对于出租的房产,按租金收入征税,税率%。

这些特点为房产税提供了一定的纳税筹划空间。

三、房产使用权转让筹划方式

房屋使用权转让筹划的主要方式有四种,一是直接租赁,

即为直接签署租赁合同。二是转租,即将拟出租的房产先以较低的价格出租给具有资产管理资质的下属公司,然后由该资产管理公司按市场价格出租房产。三是变出租为提供服务加出租,

利用物业管理合同规避房产税,此方式采用提高物业服务的收费,降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。四是变租赁经营为仓储经营,

这是将租赁合同改为仓储保管合同,配备保管人员,

为客户提供保管服务。

因按照税法规定,仓储保管收入只需缴纳营业税,这使得租赁收入变成了仓储保管的服务收入。

四、案例研究

根据上述四种筹划,现通过案例来研究,

究竟哪种方式的筹划力度更大。案例如下:

公司为房地产集团母公司,在上海浦东新区拥有一处商业房产,

购置账面原值万元,

房产建筑面积平米,该项房产为公司的固定资产,按照直线摊销法,残值率%,

年限年摊销,年折旧额.万。

拟将此房产转让使用权,采用何种方式的税负较低。

上述案例中该房产转让使用权涉及的税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、所得税。

上海市房产从价计征的减除比例为%,营业税税率为%,城建税、教育费附加、地方教育费、河道费附加分别是营业税的%、%、%、%,应交纳印花税是租金收入的.%,企业所得税为%。

(一)筹划方案一:直接出租

、涉税分析

房屋出租时,房产税从租计征税金,

出租方缴纳房产税,营业税及附加,印花税,

所得税。

、综合税负计算

应缴房产税=租金收入*%。

应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=租金收入*【%*(+%+%+%+%)+.%】=租金收入*.%,

应缴企业所得税=(租金收入-成本(即年折旧额)-各项税金)*%=(租金收入-年折旧额-租金收入*.%)*%=(租金收入*.%-年折旧额)*%

故房屋直接出租综合税负=租金收入*(.%+.%)-年折旧额%=租金收入*.%-年折旧额%

、案例测算

如果年租金为万。

租赁税金合计=租金收入*.%-年折旧额*%

=*.%-.*%=.万

、小结

此方案完全按照相关税法的要求缴纳了各项税费,无任何税务风险和筹划风险。

(二)筹划方案二:转租

、政策依据

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税由产权所有人缴纳,房产转租人不是产权所有人,

不缴纳房产税。

、涉税分析

利用转租进行租赁房产税筹划,就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似,将拟出租的房产先以较低的价格出租给具有资产管理资质的下属公司,

然后由该资产管理公司统一按市场价格出租房产。该方案出租方按照低价格缴纳房产税,营业税及附加,

印花税,所得税。下属公司(即转租方)按价格缴纳营业税及附加税,

印花税,所得税。

由此看出,该方案多出一道营业税及附加*.%,节省一道房产税(-)*%,且只有当>.时,该筹划方案才可行。

见下图。

图中=.,

节税空间为,随着越大,则其节税效果越明显。

、案例测算

假设公司将房产以每年万元的租金价格出租给子公司,

公司将房产对外再次出租,

收取租金万元。

利用方案一的综合税负计算公式,公司应缴纳各项税金.万元。

公司应缴纳的营业税及附加、河道费、印花税(分合同)=万元×.%+*.%=.万元,应缴企业所得税=(--.)*%=.万,公司综合税负.万。

税收筹划后公司与公司税负合计.万元。

、小结

此种方案,

由于公司和公司是关联企业,他们之间的出租行为是关联交易,

肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约,若税务机关要进行调整租金价格,即的值就会发生变化,这种方案就不一定会成功,

这就为企业带来了很大的不确定性风险。

但若出租人考虑将拟出租房屋翻新、装修改造后重新出租,

则出租人可先将未改造的房屋先出租给资产管理公司,然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租,利用此方试避税是较为合理合法的,

筹划风险很低,值得尝试。

(三)筹划方案三:变出租为提供服务加出租,

利用物业管理合同规避房产税

、涉税分析

出租人可以通过提高物业服务的收费,

降低房屋租赁的价格达到少交房产税的目的。

出租方仅需按租金缴纳房产税、印花税,

按租金及物业费缴纳营业税及附加、所得税。可见因收取物业费,公司可规避房产税和印花税,且物业费所占比重越大,

房产税及印花税交的越少。

、案例测算

假设公司租金收取万,

物业费收取万。

公司应缴纳各项税金如下:房产税:*%=万,营业税金及附加:*.%=.万,

印花税*.%=.万,所得税:(-.-.)*%=.万。

故筹划后公司税负合计.万

、小结

该方案需有一定前提条件,即出租方一般应有从事物业管理服务的经营范围,

且确实在出租房屋的同时提供物业管理服务。合理的利用物业管理服务收费来筹划房产税是合理的,

但此方案也存在风险,税收风险在于税务机关可能规定最低租金计税标准。经营风险在于物业管理服务的收费是一般必需取得当地物价部门的收费许可,价格也需要审批,出租方不按收费许可证收费,

抬高物业管理服务价格,可能会受到物价部门的处罚。

(四)筹划方案四:变租赁经营为仓储经营、

、涉税分析

根据《营业税暂行条例》的有关规定:租赁业、仓储业均应缴纳营业税,适用税率相同,均为%,《房产税暂行条例》及有关政策法规规定:租赁业与仓储业的计税方法不同。

租赁业适用从租计税,仓储业适用从价计税。故该方案税收变化在于因房产税的计税方法不同所带来的节税效应。

、综合税负计算

仓储服务应交税金:

应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、河道费、印花税=仓储收入*【%*(+%+%+%+%)+.%】=仓储收入*.%

应缴房产税=房产原值*(-%)*.%=房产原值*.%

应缴企业所得税=(收入-成本-各项税金)*%

=仓储收入*.%-房产原值*.%-年折旧额*%

故仓储服务综合税负=仓储收入*.%+房产原值*.%-年折旧额*%

根据方案一中已算出的房屋出租综合税负,

当仓储与租赁缴税相等时,得到平衡点即,租金/房产原值=%。所以当收入大于房屋原值的%,

采用仓储服务形式,反之则选择直接租赁形式。

、案例测算

假设公司将房产以每年万元的仓储费对外出租,即租金/房产原值=%,计算出公司应缴纳各项税金.万元,

较直接租赁的税负低。

、小结

在房产税从价计征的税负明显低于从租计征情况下,

出租人可以变房屋出租为仓储保管合同,从而达到少缴房产税的目的。但这种筹划的前提条件是承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品,若不是这个目的,该筹划方案将不可行。

另外从风险控制角度来看,出租人是不存在税收风险的,但却带来了经营风险,因为在仓储合同下出租人必须承担货物的保管责任,

发生损失要承担赔偿责任。因此,如果选择此方案,承租人应考虑易保管且价值较低拟储存货物,如果仓储的货物价值量高,

发生盗损的可能性较大,则该筹划方案风险大,并不可行。

五、结束语梦想作文400字

通过对房屋四种不同的转让方式的测算对比,

我们可以看出,

不管采取第二、第三、第四方案中的哪种方案,都比直接租赁即第一种方案的综合税负要低。但后三种方案都有它的局限性或税收风险,在实际工作中我们应该以企业实际经营活动为背景制定并选择最优方案。同时我们应该时刻关注房产税政策变化,

因地制宜的进行筹划,

从而避免税收政策变动带来的筹划风险。

参考文献:

[]晨卉。房产税纳税筹划思路与策略[]。税收征纳,,(),。

[]盖地。企业税务筹划理论与实务[]。大连:东北财经大学出版社,

,-。

[]张源。我国房产税纳税筹划探析[]。财务与会计(理财版),,(),

-。

[]粱文涛。房产税的纳税筹划技巧[]。财会月刊,,(),

。

房屋管理服务方案篇

一、调整机制,明确职责,增强物业管理的整体合力

住宅小物业管理是城管理的重要组成部分,也是构建和谐社会的基础性工作。管委会各职能部门、各街道(镇),

要将职能延伸到住宅小,充分发挥各部门职能作用,

按照“分级负责,属地为主”的原则,

建立以属地街道(镇)为主的,职能部门、街道(镇)、社三级物业管理体系,形成职责明确,多方联动的物业管理工作新机制。

(一)国土资源和房屋局负责物业行业监督管理,具体职责:制定全住宅小物业管理配套政策;物业企业资质初审及备案;住宅小首次专项维修资金归集、增值、使用管理;

住宅小物业用房归集及备案登记;制定开发住宅小物业服务等级标准;协助物价部门核定住宅小物业收费标准;组织物业企业行业检查评比、培训和考核;会同街道(镇)协调处理物业管理中的矛盾纠纷;

会同规划建设局、街道(镇)划分物业管理域,监督建设单位移交住宅小建设及管网设施资料;

负责下达全商品房住宅小的年度维修雷锋的故事作文资金使用计划。

(二)街道(镇)负责对辖内物业管理工作。

具体职责:会同建设单位对前期物业服务企业的选聘;负责竣工住宅小的规划、建设、质监、管网等资料备案;受理核准建设单位或业主成立首届业主大会申请,参与组织成立业主大会筹备组,指导组织召开业主大会、业主委员会筹建、改选和换届;

负责业主委员会的备案工作,出具业主委员会刻制印章证明并办理印章备案;监督、检查辖内物业服务企业的日常服务工作,按照《大连市物业管理企业检查考核管理办法》的规定对物业服务企业进行考核,

并提出考核意见;负责辖内物业服务企业服务项目备案;

督促住宅小业主委员会按照规定组织召开业主大会。

业主委员会不按规定组织召开业主大会的,街道(镇)可责令其组织召开或直接组织业主召开业主大会;负责处理物业服务中的业主投诉工作;

协调处理物业服务企业与业主委员会、业主之间的矛盾和问题;指导社居委会协助物业企业收取物业服务费;

监督物业企业对维修资金的使用,并对住宅小物业企业上报年度维修项目计划进行初审,参与维修项目验收;定期对物业企业服务项目进行检查,监督物业企业定期对住宅小的公共部位、公共设施设备进行维护、保养、检查;

指导住宅小物业服务招投标工作,

监管物业项目的交接工作;及时制止住宅小内搭建违章建筑等行为。并向城管执法部门通报,由城管执法部门依法进行处罚。

(三)规划建设局具体负责:按规定在审批规划建筑方案时,

对住宅小物业用房的位置、面积予以确定;监管建设单位履行保修期内的保修义务;

将住宅小环卫、绿化、道路、停车场、门卫等设施配套建设纳入规划验收范畴。负责物业管理域的人防工程设施管理。

(四)城管与执法局负责:行使规划、建设、房产等专项执法职能;按规定查处住宅小内破墙开门(窗)、擅自改变建设工程规划许可证范围的违法建设行为;查处损绿毁绿行为;

查处未经批准擅自搭建建筑物、构筑物及其它设施;清理查处户外广告、乱设摊点、乱堆乱放等行为。

(五)工商局负责:依据《户作文网初中500字外广告登记管理规定》对住宅小内非法设置的户外广告进行处理;依据《无照经营查处取缔办法》对住宅小内的无须取得许可证或者其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照,

擅自从事经营活动、已经依法取得许可证或者其他批准文件,但未依法取得营业执照,

擅自从事经营活动、已经办理注销登记或者被吊销营业执照,以及营业执照有效期届满后未按照规定重新办理登记手续,擅自继续从事经营活动等无照经营行为予以查处取缔;对利用住宅或车棚(库)、地下仓库作为经营(办公)场所、异地设立经营(办公)场所等,

依据相关法律法规进行处理

(六)发展改革局负责:会同国土资源和房屋局制定与住宅物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度,并定期公布;

会同国土局对物业服务企业的服务内容和服务标准、收费项目及收费标准进行监督;受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉,调解矛盾和纠纷;住宅小的各种设施管网的升级改造的立项工作。

(七)公安局负责:指导督促物业服务企业的保安人员开展安全防范工作;

指导落实物业服务域内的安全防范设施建设;及时查处治安案件;督促物业企业做好治安协助工作;对物业服务域内堆放易燃易爆物品、阻塞交通、阻碍消防通道以及强行停放大型车辆的行为采取强制措施;

对住宅小内外来人口和宠物饲养进行规范管理。

(八)财政局负责:对住宅房屋专项维修资金专户存储、分户管理、专款专用、以及资金的增值、使用、核算的监督;统筹解决动迁住宅小物业服务费补助和维修所需资金。

(九)环境保护局负责:对物业服务域及周边的污染源依法实施监督管理;

负责物业服务域内的噪声、油烟、废气等超标行为的监督管理。

(十)质量技术监督局负责:对物业服务域内的电梯等特种设备进行安全监察;督促、监管做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作;

查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;

处理物业服务域内的特种设备事故。

(十一)教育卫生局负责:对物业服务域内二次供水的卫生监督管理。发挥爱卫会作用,指导住宅小居民开展好爱国卫生活动。

(十二)消防大队负责:指导辖公安派出所对物业服务域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

二、调整分工,理顺关系,

搞好物业企业与专业公司分工

专业管理公司是住宅小设施管理的重要部门,按照专业分工,密切合作的原则,搞好住宅小各种配套设施及公共设施管理,理顺关系,

分工协作,确保住宅小各种设施运行质量。

(一)供水设施管理。

建筑物墙外一点五米以外的供水设施及用户室内明装水表,由供水单位负责维修管理。建筑物墙外一点五米以内的共用部分由物业公司负责。

(二)供电设施管理。

高层住宅变电亭低压开关及以上、多层住宅楼前低压分电箱及以上、计费用电表由电业局负责维护、管理。

(三)排水设施管理。住宅小内地下排水设施,化粪池(含化粪池)以前管网设施及化粪池清污由排水公司负责清理维护和养护;化粪池至进户排水管网由物业公司负责。

(四)供热设施管理。

采用集中供热的物业域,其公共供热管线及供热设备、设施均由集中供热专业公司负责维修、养护管理。供热公司也可委托物业企业代为维修、养护,其委托费用由委托单位承担

(五)燃气设施管理。管道燃气设施统一由燃气经营单位负责组织检查维修,

其维修费用按产权界定承担。小内如发现有管线占压、损坏燃气管道、设施设备等异常现象,物业公司必须及时制止并报告燃气供应专业企业。

(六)环境卫生管理。住宅小内纳入市政管理的城市道路,由所在地环境卫生管理单位负责清扫保洁;小内其它道路及绿地、公共场地及楼内公共部位等,

由物业企业负责。居民生活垃圾由物业企业从住宅楼运至垃圾转运站或与环卫部门商定的地点,垃圾清运由环卫管理部门运至垃圾处理场;非居民生活垃圾由环卫管理部门直接管理。

(七)绿地、公共广场设施管理。住宅小规划红线内的树木、绿地及绿地设施,由物业企业负责养护、管理。

(八)公安消防设施管理。市政供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施,

由供水部门负责维护、管理,

公安消防部门负责监督检查。

室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等,由物业企业负责维修、管理,

并接受公安消防部门的监督检查。

(九)有线电视设施管理。

有线电视设施及线路的维护、管理,由有线电视经营单位负责。

(十)住宅小内各种地下设施检查井、井盖的维护管理。

由地下设施检查井(除排水设施检查井)的专业公司负责。

也可委托物业企业维护、管理。

(十一)通讯、网线管理。住宅小内通讯、网线由经营单位维护至用户终端。

三、突出重点,系统研究,

分类解决各类住宅小的物业服务存在问题

住宅小的物业管理工作,目前还处于规范和探索理顺之中。早期物业管理由于法规不健全,

不同时期执行标准及管理模式不同,使得一些建之初建设的小积累了很多的矛盾和问题,影响百姓的日常生活。本着为百姓高度负责的精神,逐步解决住宅小存在的突出问题。

(一)做好小配套设施管理移交。

做好住宅小高压电力设施维修养护工作。由规划建设局牵头,

对住宅小高压电力设施及管网,组织维修改造,

改造后按现行政策统一将资产移交给电业公司负责维修养护;自来水二次加压泵站尽早进行移交改造完善,确保百姓生活用水质量。

新建住宅小在竣工验收前,应移交给专业公司管理的设施设备,必须在移交后方可办理竣工验收手续。

(负责单位:规划局、城管与执法局,

年底前完成)

(二)做好弃管住宅小的物业服务。按照属地管理原则,凡是没有选聘物业企业的住宅小和被弃管的住宅小,由属地街道(镇)组织业主选聘新的物业公司,

对暂时选不到物业公司的暂由街道(镇)安排代管。(责任单位:各街道(镇),年底前完成)

(三)做好动迁住宅小物业管理。动迁房屋物业管理费统一按《大连经济技术开发动迁住宅物业费暂行管理办法》(开财基发〔〕号)文件核定,由各街道负责管理。

国土资源和房屋局会同各街道(镇)做好动迁房屋域情况的确认工作,由各街道(镇)向财政局申请补贴资金。

各街道(镇)严格管好物业费补贴资金,

不准挪用、占用。动迁居民将动迁安置房屋转让变更后,新业主不再享受物业费补贴。

动迁房屋维修费。年以前建设的参照开发财政局年《关于开发动迁房和机关大厦、教师大厦物业维修管理问题的批示》意见,

动迁房屋维修费由财政局按现行商品房维修资金标准和管理模式,设定虚拟账户,按银行五年最高存款利息标准确定维修资金额度,由国土资源和房屋局按照现行管理模式安排动迁房屋维修资金使用计划。

提高动迁住宅小建设标准,加强动迁小房屋建设质量监督,搞好设施配套。规范动迁住宅小的物业管理用房,凡新建动迁小,

建设单位按照商品房小标准,提供物业管理用房。

(责任单位:规划建设局、国土资源和房屋局、各街(镇),年底前完成)

(四)做好商品房住宅小房屋维修工作。

国土资源和房屋局要进一步理顺商品房住宅小的维修程序,

按照国家、省市规定制定维修资金使用及管理办法和维修管理使用配套办法,做好房屋维修资金保障工作。充分发挥街道社管理作用,监督管理物业企业对维修资金使用。凡物业企业报修事项及范围,

由街道(镇)对年度维修计划进行审核,并对具体维修项目会同社、业主委员会进行联合验收,验收合格后,

房产管理部门按程序拨付工程款。细化住宅专项维修资金使用范围,完善维修资金使用方式,建立维修计划上报备案制度,审计制度,

确保房屋及其设备设施完全使用。各街道办事处应建立应急突发事故抢修资金,做为各种设施抢修费用。建立物业管理应急托管制度,

对住宅小突发抢修事件,委托专业公司负责抢修,保障居民的正常生活。(责任单位:国土资源和房屋局,月份前完成办法措施的制定)

(五)做好新建动迁房屋质量保修工作。

国土资源和房屋局组织街道对全新建动迁住宅小进行普查摸底。将存在质量问题统一汇总分类,属于施工质量保修问题,由规划建设局负责落实该小的施工单位,限期进行维修,

质监部门跟踪检查确保保修质量。

住宅出现透寒等属于设计规范问题的由规划建设局制定维修方案,由属地街道办事处组织维修改造。进一步清理住宅小内无照经营工作,由工商局牵头,提出解决方案,

各职能部门配合做好这项工作。(责任单位:规划局、工商局、国土资源和房屋局、各街道(镇),年底前完成)

(六)做好住宅小违章行为的整治工作。由属地街道(镇)牵头会同综合执法局、国土资源和房屋局全面清理住宅小违章行为。各街道组织社、物业公司逐个小进行调查并将情况通报城市综合执法局。

组织联合查处,净化小环境。(责任单位:各街道(镇)、城管执法局、国土资源和房屋局、年底前完成)

(七)做好住宅小电梯专项资金管理工作。随着开发高层住宅增多,

电梯维护、养护等问题已经显现,有些地方已经出现停运现象,为了尽早解决这一问题,避免出现停运现象,

建立住宅小电梯维护专项资金,

房地产开发企业按每部电梯万元标准,为业主缴纳部分电梯专项维修费。由国土资源和房屋局统一招标选聘专业公司,实行辖统一维修、养护。国土资源和房屋局要建立统一台帐,

做好资金监管。

房地产开发商支付该费用可以列入成本。由国土资源和房屋局统一归集管理。具体实施由规划建设局和国土资源和房屋局联合制定具体实施意见。(责任单位:国土资源和房屋局,

明年开始执行)

(八)做好物业费收缴协调工作。目前,

影响物业企业发展主要问题,

是物业收费难的问题。各街道(镇)帮助物业企业做好物业费收缴工作。协调法院定期在街道社设立小法庭,

用法律手段解决物业收费难的问题。发挥社楼长作用,帮助企业做好物业服务宣传,动员业主主动交费,

使住宅小物业管理步入良性循环轨道。发展改革局会同国土资源和房屋局,制定全物业管理等级标准和收费标准,

提高住宅小的管理档次。

各街道(镇)积极协调各专业部门,探索建立社综合收费站,实现各种交费不出社。

(责任单位:各街道(镇)、发展改革局、国土资源和房屋局)

(九)做好物业专项维修资金归集工作。

调整维修资金归集方式。由现在业主办理产权证时缴纳,变为购房交易登记合同备案前缴纳。按住宅小开设住宅分账户,购房业主在到房产部门交易备案前,

先到房管部门指定银行按规定标准交维修资金。否则,房产部门不给交易登记备案。(责任单位:国土资源和房屋局)

(十)做好早期住宅小改造规划。

把改善早期小物业管理质量作为城建设的重要内容。争取用三年的时间,对年前建设小全面进行设施维修改造。由国土资源和房屋局系统提出组织实施方案,

逐项、逐步进行实施。

抓好这些民心工程。(责任单位:国土资源和房屋局、规划局、发改局)

四、加强监管,提高质量,切实抓好住宅小物业管理的规范运作

进一步加强住宅小物业管理基础工作建设,

发挥业主委员会管理主体作用,提高物业企业服务水平和管理能力,规范开发企业、业主委员会,物业企业的工作行为,完善工作系统,

使物业管理逐渐地步入良性循环轨道。

(一)规范新建住宅小的前期管理。凡达到规定规模的住宅小,

必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前,

应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务合同作为办理商品房预售许可证的补充要件。前期物业服务企业要加强对住宅小建设工程质量的跟踪,根据物业管理的要求,

提出合理化建议,

对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为,

及时向相关执法部门报告。

(二)规范物业资料交接。住宅小竣工交付前,建设单位要与物业服务企业办理物业交接手续,将物业图纸资料等移交给物业服务企业。

同时向属地街道提供各种移交资料备案。水、电、暖等设施按照专业分工移交给专业公司。建设单位在办理房屋初始登记时,

必须提供前期物业服务企业接管证明和街道备案证明。

(三)规范业主委员会的运作。

不论采取何种管理模式,所有住宅小都要依法建立业主委员会。

业主委员会一时难以建立的或不成立的,经业主大会同意,业主可将业主委员会的职责委托给物业管理域内的居民委员会组织实施,并报属地街道部门备案。为及时掌握了解业主意见,

业主委员会可聘请社工作人员作为业主委员会执行联络员,负责街道、业主委员会、物业公司作用之间的协调与沟通。

(四)规范物业服务行为。

签订物业服务合同,权利义务关系必须明确且符合法律法规规定,并向街道(镇)社居委会备案。物业服务企业要按照合同约定,

认真履行服务义务,

为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准,坚持明码标价并按规定办理备案等手续,自觉接受相关部门以及业主、业主委员会的监督。

(五)规范物业服务企业退出程序。

物业服务企业擅自退出物业管理项目的,要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任,给业主造成损失的,要依法承担赔偿责任。

物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的,应提前个月书面告知业主委员会、所在街道和社居委会。

在前期物业服务期间,物业服务企业退出物业服务项目且建设单位无法承担重新选聘负责的,由社居委会临时代为管理。

(六)规范农村都市新村物业管理。随着开发经济发展,

凡各镇建设农民都市新村的村庄,参照城市物业管理规定,实施物业管理,业主委员会和村委会可以同为一个机构。

五、齐抓共管,多方扶持,推进和谐社建设

物业管理是一项复杂的社会系统工程,每一项事物影响百姓生活。

各职能部门、街道(镇),发挥作用,多方扶持,全力推进和谐开发建设。

(一)进一步发挥各街道各部门在物业管理中的作用。

要认真履行好分工责任,将住宅小的物业管理作为社建设的重要内容。各街道成立物业管理协调小组(可与城管科一套人马),要安排专人负责物业管理工作;

管委会各职能部门按照分工要求,抓好工作落实。

(二)进一步抓好物业企业管理。国土资源和房屋局认真组织好培训工作,对街道社、物业企业从业人员定期组织培训,

提高从业人员的业务素质;积极组织开展创新文明小活动,制定考核标准系统对物业企业和住宅小物业管理进行检查考核。

组织现场经验交流会,增强从业人员的工作自觉性。

进一步规范物业企业管理行为,明确管理责任,发挥物业企业作用,

对发生在小内的各种违法行为主动管理,及时向各有关部门报告。国土资源和房屋局合同街道(镇)制定严格考核标准,并实施动态考核。

(三)进一步扶持物业企业发展。

凡由政府及职能部门承担的费用,不得转由业主或物业服务企业承担。各专业公司经营收费,不得向物业强行托收;物业企业接受委托代收代付的,

委托单位应支付相应的费用。新建小竣工验收移交后,

其未售房屋的物业服务费,由开发企业承担。物业企业办理物业用房使用、出租登记时,免征房产各种租赁税费。

各街道及时按标准拨付动迁小物业管理费,保证小物业管理正常运行。

(四)进一步做好专业公司与物业服务公司交接。城管局、规划局、国土资源和房屋局按照业务分工,组织好与专业公司对住宅小管理设施的移交。国土资源和房屋局组织提交各种设施移交明细,

城管局、规划局组织好与专业公司移交。

移交后由各专业公司提出整改方案。供水、供电、供热、供气、消防、邮政、通讯、有线电视等专业对口单位,负责好物业管理域内的设施维修养护工作,主动接受工作移交。

(五)进一步发挥业主自治作用。加大物业管理法规宣传,不断增强广大业主的自治管理意识,业主大会、业主委员会的成立要按照有关规定操作,广泛动员居民参与业主委员的选举工作,

提高业主委员会的公信度,

逐步实行住宅小物业管理走上良性循环。

房屋管理服务方案篇

房屋使用安全管理工作是安全生产工作的重要内容之一,是建设平安城市、创建和谐社会的重要组成部分,直接关系到人民群众的生命财产安全。

年月,《市城市房屋使用安全管理条例》颁布以来,我区的房屋使用安全管理和危房治理工作逐步进入了规范化、法制化轨道,全区的房屋使用安全管理工作取得了一定成绩,

但还存在着如下问题:一是个别乡街和部门对房屋使用安全管理的重要性、紧迫性认识还不够,

“重建设、轻管理”的现象依然存在;二是分工负责、协调共进的管理和运行体系还不健全,乡街和大型企事业单位在管理中的重要作用还未充分发挥;三是房屋使用安全管理的长效机制尚未完善,影响房屋使用安全的现象依然不少,

依靠突击检查整改的状况没有根本改变。急需通过简政放权,转变职能,完善机制,建立职责明确、运行有序的房屋使用安全管理新体制。

(一)指导思想

以科学发展观为指导,坚持“安全第一,

预防为主”的方针,贯彻落实《市城市房屋使用安全管理条例》,按照“合理使用、定期检查、预防为主、确保安全”的要求,

进一步强化房屋使用安全管理职责,积极落实房屋使用安全防范措施,大力开展房屋使用安全检查,

对房屋使用安全隐患实行有效地整治和监控,及时处理房屋使用安全问题,保障人民群众生命财产安全,维护社会和谐稳定。

(二)基本原则

、属地管理,

分级负责,

条块结合,

以块为主的原则。城市房屋使用安全工作由房屋所在乡街、园区管委会负总责,

由房屋管理单位和物业服务企业具体负责。

各乡街通过区分单位自管、物业管理和非单位及非物业管理房屋情况,落实房屋使用安全管理的责任主体,真正把房屋使用安全管理责任落实到位。区政府各相关部门要结合各自分工切实履行职责,

加强对各乡街及相关单位实施房屋使用安全管理的监督检查。

、综合治理,

确保安全的原则。

以社区为基础、以街道为依托,以区级各相关部门为指导,形成房屋使用安全管理的三级网络,确保房屋使用安全管理工作“无缝”衔接。

、预防为主、防治结合的原则。全面制定各级房屋抢险救灾应急预案,确保紧急情况发生时能有序抢险救灾,减少损失。建立快速反应的房屋抢险救灾信息联系制度,

形成区和乡街、园区及具体负责单位三级信息联络网,确保抢险救灾时信息联络、传递畅通。

二、坚持条块结合、重心下移,强化各级各部门职责

实行房屋使用安全管理工作“一岗双责”制度,各部门、各乡街、各园区管委会要各负其责,

紧密协作,

健全“全员、全过程、全方位”的房屋使用安全管理体系,

有效地遏制和杜绝房屋使用安全事故的发生。

(一)明确各部门职责

区建住、安监、国土、规划、城管执法、公安、财政、教育、市容园林、文体广电、消防、供电等部门按照各自职责,做好房屋使用安全管理工作。

区建住局:负责全区房屋使用安全管理监督检查、业务调研、协调、宣传、培训工作;起草关于房屋使用安全方面的政策和规范性文件;编制全区房屋使用安全应急预案;指导、检查各乡街、园区房屋使用安全隐患排查治理工作;

指导检查各乡街、园区房屋使用安全应急预案的编制及执行情况,下达各乡街、园区房屋使用安全管理年度计划目标任务及考核工作;指导房屋改变用途及拆改结构(增加荷载)方案的危险房屋鉴定、检测业务、房屋使用安全事故档案管理;

负责对违法擅自变动房屋承重结构的装饰装修企业的查处工作;负责市政、园林设施安全管理,协助做好房屋使用安全突发事件处置;受理本辖区房屋使用安全方面的投诉;做好汛期房屋安全排查工作;

对存在安全隐患的房屋进行治理改造,排除险情;

组织调查处理本辖区房屋使用安全事故,查处违法行为;监管辖区内房屋装饰装修方案、改变房屋使用性质以及可能影响房屋结构安全的拆改工程项目;

督促指导房屋所有人、使用人对鉴定为危险房屋的抢险和治理;

完成区政府下达的房屋使用安全管理工作目标任务。

区安监局:综合监督管理我区房屋使用安全管理工作,协调解决房屋使用安全管理工作中的重要问题,做好房屋管理中生产安全事故的调查和处理工作。

国土分局:负责对拆改房屋违反土地管理规定行为的查处工作。

规划分局:负责对拆改房屋违反规划管理行为的查处工作。

区城管执法局:负责对拆改房屋构成违法建设行为的查处工作。

公安分局:负责房屋使用安全管理中抗拒、阻碍房屋使用安全管理行政执法案件的侦查和处理。

区财政局:安排专项工作经费用于城市房屋使用安全管理,将房屋使用安全管理应急资金纳入全区应急资金。

区教育局:配合做好中小学校舍的房屋使用安全普查、抽查以及安全隐患的整改检查工作。

区文体广电局:配合做好文化娱乐场所的房屋使用安全普查、抽查以及安全隐患的整改检查工作,做好房屋使用安全的宣传工作。

公安消防大队:负责对房屋所有人、使用人履行消防安全职责情况进行监督管理。

供电分局:负责协调处理全区房屋供电安全管理工作。

(二)强化各乡街、各园区管委会职责

贯彻落实安全工作“一岗双责”制度,各乡街、各园区管委会负责本辖区房屋使用安全管理工作,要将房屋使用安全责任进一步落到实处,

推进房屋使用安全管理责任全覆盖。

各乡街、各园区管委会职责:宣传有关房屋使用安全方面的政策法规;编制和执行本辖区房屋使用安全应急救援预案;定期检查本辖区房屋使用安全状况;

组织开展本辖区存在安全隐患房屋的治理改造。

(三)确保房屋使用安全具体责任落实到位

房屋所有人、使用人、房屋管理单位、物业服务企业要依法承担房屋使用安全的具体责任。

房屋所有人、使用人要自觉履行有关义务,

配合做好房屋使用安全管理工作,要加强对房屋及其附属建筑的安全检查和维修,

保证其安全使用。

房屋管理单位、物业服务企业每年应自行或者委托具有资质的技术服务机构对房屋消防设施、消防器材至少进行一次全面检测,维修保养,

确保完好有效。

房屋管理单位、物业服务企业要切实承担起房屋使用安全管理责任,做好服务区域内的房屋安全管理工作。一是积极宣传房屋使用安全法规、政策和房屋使用安全工作的重要性;二是定期检查本服务区域内的房屋使用安全状况,并将检查结果和存在的安全隐患及时告知当地房屋使用安全管理部门;

三是对损坏房屋承重结构危害房屋使用安全等行为进行制止,并及时向区房屋使用安全管理部门报告;四是在汛期来临之前,

定期对本服务区的房屋进行安全检查,并将房屋安全的状况以及危旧房屋的处理措施报区房屋使用安全管理部门备案;五是建立健全消防安全组织机构,成立志愿者消防队,定期开展消防疏散演练活动,

在公共活动场所设置消防宣传栏;六是配合房屋使用安全管理部门做好结构安全鉴定工作;

七是完成房屋使用安全管理部门下达的工作任务。

房屋管理单位、物业服务企业要建立房屋使用安全管理档案,

做好房屋使用安全检查、维修记录;积极配合区建住局及各乡街、园区管委会组织的房屋使用安全普查、房屋使用安全检查等活动。

任何单位和个人有义务向房屋使用安全管理部门举报危害房屋使用安全的行为,反映存在重大安全隐患的房屋;房屋使用安全管理部门应当及时处理,

并将处理结果答复举报人或者反映人。

三、强化组织领导,

狠抓工作落实

(一)成立组织机构,加强组织领导。

为加强对此项工作的领导,

区政府决定,成立市区城市房屋使用安全管理领导小组。组长由区委常委、常务副区长同志担任,

副组长由区委常委、副区长同志、区建住局局长同志担任,成员由区建住、安监、国土、规划、城管执法、公安消防、财政、教育、市容园林、文体广电、供电等部门负责同志组成。

领导小组下设办公室,

办公室设在区建住局,

办公室主任由同志兼任,具体负责我区城市房屋使用安全管理日常工作。各乡街、各园区管委会、各有关部门要各司其职,各负其责,加强协作,

切实加强对此项工作的组织领导。

(二)提高思想认识,

狠抓工作落实。各乡街、各园区管委会、各有关部门要从落实科学发展观、构建和谐社会、以人为本的高度出发,充分认识做好房屋安全管理工作的重要性,切实加强领导,

落实责任。要把房屋安全管理工作纳入重要议事日程,定期分析研究本区域房屋使用安全管理工作,掌握危房分布及治理进度,

协调解决房屋使用安全管理工作中的重大问题,狠抓各项安全措施的落实,确保本辖区房屋使用安全管理工作落到实处。

(三)开展目标考核,严格责任追究。

各乡街、各园区管委会、各有关部门要将房屋使用安全管理工作纳入重要工作目标管理和考核。建立和实行年度房屋使用安全管理考核指标体系、评价制度和责任追究制度,下达年度房屋使用安全管理考核目标任务,

将房屋使用安全监管责任落实到具体责任人,一级抓一级,层层抓落实,

确保任务到人、责任到人。

坚持安全责任“一票否决”制,对因责任不落实而造成房屋使用安全事故的,依照有关规定,

依法追究有关责任单位和责任人员的责任。

(四)建立健全制度,认真履行职责。

各乡街、各园区管委会、各相关部门要按照《安全生产法》、《省安全生产条例》、《市城市房屋使用安全管理条例》等法律、法规规定,

依据各自职责,建立完善本部门加强房屋使用安全管理的制度,

从法制、体制、机制、投入等方面全面加强房屋使用安全管理工作。