办公楼物业培训方案范文

办公楼物业培训方案篇

一、基本情况

(一)行政管理方面。

、做好办文组会工作。年,办公室认真做好各类公文函电的起草工作,严格审核行文,

确保行文质量,努力提高质量和效率;

上半年办理文件件,其中处理收文件,发文件;合格通过我局省一级档案馆年检工作。

、完成人大建议、政协提案的办理工作。

全年办结人大建议件,政协提案件。

、加强督办督查工作。全年督办各类事项件,其中上级交办的事项件,局长办公会议事项件,

确保政令畅通,

工作落实到位。

、推进信息、调研工作。全年重点完善了信息报送制度;共出简报期,

向上级报送调研信息条,情况报告份,

定期不定期向两报提供报道信息多次;

制发了全年调研计划,完成个调研课题。

、认真筹办各种会议和组织相关培训。年初,成功地组织召开了全市第五次民政会议;

积极协助各科室召开各类民政业务工作会议;组织计算机应用技能培训和基层领导干部及科长培训班;组织全体干部职工参加市人事局举办的依法行政和培训班。

、加强民政信息化建设。协助局领导筹措建设资金,加强组织策划,

科学控制工程进度。全年办公室组织完成光纤线缆、通讯电缆铺设、计算机房的装修及多套计算机和相关设备采购,

为办公楼搬迁做好充足的准备。全年累计投入信息化建设资金达多万元。此外,积极维护全局计算机正常运作,

协助完成民政信息网页设计,促成市社会保障网站启用。

、认真做好信访问工作。

年共处理上访信件件,妥善处理上访起。

此外,加强综合治理工作,配备消防器械,提高消防能力;

与各下属单位签订社会治安综合治理责任书,落实一方责任,保一方平安。

(二)党建人事工作。

、加强党建工作。一是制订下发《市民政局年度党建设计划要点》,并督促落实;二是认真组织政治理论学习。

中心组学习次,观看录像、听报告会、组织理论学习测试次;三是加强基层组织建设,指导各支部开展换届选举和发展新党员工作;

四是完成市局机关党务管理信息库的建设。

、人事工作。协助局党组完成部分下属事业单位领导班子调整以及部分工作人员交流工作;调研制定烈士陵园管理处机构改革方案;研究制定殡葬管理处管理和分配体制改革方案;

促成慈善会的成立;认真处理多宗历史遗留的人事关系问题;与下属单位签订计划生育目标管理责任书,

有效落实计划生育综合治理责任工作。

(三)后勤服务工作。

、完成民政专项基础工程建设。并成功搬迁综合办公楼。完成市经常性捐助接收站建设,

并于月正式启用;完成综合楼工程补充立项工作;完成招投标多次;

月份协助局领导完成综合楼装修,并成功地组织综合楼的搬迁工作。

、结合新办公楼的实际情况,制发《市民政局综合楼管理制度》,

规范全局后勤管理,有效维护综合楼的正常运作,促使综西游记读后感800字治局面迅速改观。

、年初,积极应对非典疫情,做好消杀工作,定期消毒局办公大楼,

并向机关人员提供抗非药物和消毒药具、药物,保证机关人员的安全;认真做好车辆的维修、保养、保险等到日常工作;妥善处理军牌车问题;认真做好接待和对外联系工作。

、加强财务管理工作:一是做好的财务交接工作;

二是合理安排专项资金的使用;三是确保财务管理运作畅顺,积极沟通市财政局和市国库支付中心推进工作。

、致力处理大厦房产转让问题;杏花苑物业顺利出租。

(四)加强机关作风建设。

年,我局按照市机关作风办的部署,有步骤地推进机关作风建设。月,局机关服务窗口正式对外办公,

并摆放民政办事指南方便群众索取,电子公告栏不断提供办事信息,

有效地提高服务质量,方便群众办事。

总之,

年,局办公围绕全局中心工作做了大量工作,但也存在不足,主要是下基层调研不够,某些工作的衔接不够、部分工作缺乏足够工作经费,

等等,这些问题将在今后工作中逐步克服。

二、下半年工作安排

(一)党建人事工作

继续组织政治理论学习和加强纪律教育;

继续加强机关作风建设活动;开展普法教育;指导基层党支部加强组织建设,

有计划地发展党员。

(二)行政事务

、完成大厦补偿房产的转让工作。

、加强和完善综合楼服务窗口建设

、继续推进综合楼信息化建设,

配合完成市大社保系统的民政业务开发;

充实和完善网站内容。

、指导开展下属单位机构改革工作。

、协助领导妥善处理社会救助站的土地问题

、做好民政财务管理工作。

、加强信息调研究和宣传工作。

、继续开展培训教育工作,提升民政队伍素质。

(三)基建工作

作文春节

、努力争取新社会福利院建设立项。

、促使特殊教育学校工程复工建设。

········

办公楼物业培训方案篇

一、工作任务

分三个阶段安排工作。

第一个阶段:装修、设备设施安装阶段。时间从局市政大楼后勤准备工作组月日开始工作算起至年月日。

主要工作任务:监督工程质量,熟悉掌握情况,收集资料,业务学习培训。

具体任务:

、参与全过程装修、安装工程质量监督,

按照使用方便、管理到位、节约能源的要求,对市政大楼水、电、空调、电梯、智能化系统、停车泊位、食堂、绿化等基础设施的建设、安装提出意见、建议;对装修、安装工程质量实行监督。

、摸清和掌握水、电、空调、电梯、智能化系统等设施、设备详细清单。

、摸清和掌握水、电、空调、电梯、智能化系统等设施、设备运行原理,总体布置图;摸清和掌握主要设备、主要管道管线、主要开关、主要接口、主要检查孔、箱、转换箱、配电箱柜等的位置和作用。

、摸清和掌握水、电、空调、电梯、智能化系统等主要设施、设备的基本运行数据、故障清单和处置故障的基本方法。

、摸清和掌握水、电、空调、电梯、智能化系统等主要设施、设备的供应商、施工单位、保修单据、维修联系点、维修联系人。

、摸清和掌握装修中干挂、吊顶、网架、屋顶、排水等重点部位的基本情况。

、摸清和掌握市政大楼房间的数量、平面布置和面积、基本功能,

提出物业保洁的具体对象和数量,拿出清单。

、借鉴兄弟市监管物业服务的经验,提出市政大楼物业监管的具体实施意见。

、配合新城公司搞好食堂建设和装修,

提出食堂灶、台、柜、桌凳、具、器等购置方案,提出食堂运行方案,

提出确保食堂食品安全和伙食质量的具体举措。

、参加水、电、空调、电梯、智能化系统等设施、设备供应商的对口培训。

、全面搜集熟悉资料,

建档立册。

、播种万盆鲜花。

第二阶段:模拟试运行、消缺阶段。时间:年月日—年月日。

主要工作任务:全面检查质量,

试运行,消缺、物业公司招投标,提出市政大楼后勤服务设施建设意见。

具体任务:

、配合新城公司,

认真参加所有工程、项目的验收、收集情况、资料、提出问题、认真学习。

、所有水、电、空调、电梯、智能化系统及设备、设施模拟荷载试运行,及时消缺,掌握运行数据和情况。

具体到每一个开关、每一个插座。

、检查所有房间、走廊、大厅、电梯房、屋顶、网架、干挂墙壁、楼梯、厕所等装修质量。

、确定物业服务范围、数量、要求、标准,调查物业市场价格。

、在市政府统一领导和组织下,

参加物业公司的招投标工作。

、配合物业公司入驻,充分协调沟通情况,制定市政大楼物业服务方案。

、提出市政大楼后勤服务设施建设意见,例:邮政、超市、医务、银行、报帐、车辆修理、理发、茶座(商务谈判)、公文交换等,并开始准备工作。

、食堂的招投标工作和运行的各项准备工作。

、与派出所、物业公司共同商定安保方案和应急措施。

、与物业公司共同商定水、电、空调、电梯、机房、停车泊位等运行管理办法,建章立制。

、测算水、电费用,测算维护成本,

提出节支降耗的意见,建立水、电费用正常收、缴机制。

爱国 作文

、继续深化培训。

、协助市信息办、保密局等单位先期二次装修。

第三阶段:冲刺阶段。时间:年月日—年月日。

主要工作任务:物业公司开荒,

后勤服务设置试运行,物人员岗前培训,机管局调整科室,定岗、定位、定职、定责。

具体任务:

、物业公司开荒(物业行话,

指第一次全面清扫,达到服务标准),

协调处理好在开荒过程中出现的情况和问题。

、后勤服务设施全部入驻,试运行。

、物业公司人员到岗到位,

完成岗前培训。

、调整机关事务管理局内部科室,人员定岗、定职、定责、到岗到位。

、进一步完善各项规章制度。

、食堂试运行。

提出食堂管理的规定。

、再全面进行一次设备、设施试运行。

、派出所、安保入驻,执行安保任务。

、提出市政大楼办公室分配意见。

、摆花。

、协助搞好办公设置采购。

、提出停车泊位管理意见。

、提出加强维护好市政大楼的几项规定。

二、工作举措

、加强领导。市政大楼后勤管理服务准备工作是机管局今后一个时期中心工作,最重要的工作,

党组及主要领导要把主要精力抓好这项工作,每位领导都要用三分之二时间深入市政大楼调查、研究,对每一项具体工作任务做到情况清楚,举措得当,抓得有力。

领导分工,副局长主抓,局机关科室调整、职能转变,

人员定岗、定位、定职、定责;副局长主抓物业管理及后勤服务设施建设;副调研员主抓水、电、设备、设施及食堂建设。

、加强力量。市政大楼后勤管理服务准备工作是全局的中心工作,全局上下要团结一心,共同努力,服从党组统一安排。

在全局抽调三分之二以上的力量,

组织四个组开展工作,一是物业组;二是设备、设施组;三是综合组;四是资料组。

、加强责任。把每项具体工作落实到组,

落实到人,定时间、定标准、定要求,要有布置,

有检查、有督查、有成果、有记录、有考核。

、加强督查。

对布置的工作任务,十天一检查工作进度,

由各组组长汇报,各项工作责任人汇报。主要领导主持会议,

点评工作完成情况,布置下一十天的工作。

、加强协调。加强与宜阳新区、新城公司、水电供应公司、电信公司等单位的协调。

、加强考评。对这一阶段工作,

每位干部、职工的表现和能力要加强考评,作为科室调整,定岗、定位、定职、的主要依据。打破身份界限。

、加强向市政府汇报。

三、工作要求

要认真做到“严”、“深”、“细”、“全”、“勤”、“主”。

严——以高度负责任的精神,严格工程质量监管,严格按时、保质、保量完成各项工作。

深——深入施工现场,

深入装修,安装调试的全过程,深入学习兄弟市先进经验。

细——细致入微,不放过任何一点情况,

不放过任何一处,不放过任何一个环节。

全—-全方位、全过程掌握情况,收集资料,全方位全员培训。

勤——勤看、勤问、勤记、勤想、勤于学习,认真搞好培训。

办公楼物业培训方案篇

一、专题活动领导组

组长:

副组长:

成员:

领导组下设办公室

办公室主任:

领导组负责年全县素质教育专题活动的组织、协调、招生方案、教师聘任、教学管理与服务工作。具体工作由办公室负责。

二、课程设置与安排

、课程。

本期其开设九大类,个专业,分别是,棋类:象棋、围棋;书画类:儿童画、简笔画、素描、书法、国画;

乐器类:钢琴、小提琴、手风琴、二胡、笛子、葫芦丝、电子琴;舞蹈类:中国舞、街舞、拉丁舞;表演类:主持与表演、少儿口才;

声乐类:声乐;文化类:新概念英语、-年级阅读与写作、-年级思维训练;

科普类:科普、语言、动漫;体育类:跆拳道;

、班级设置。每个专业开设初级班、中级班、高级班各一个,特殊情况视情况而增减班级数。初级班为未参加本专业培训的学员,中级班是参加了活动中心开展的连续“三期”以下(含三期)的培训或通过本专业四级以下(含四级)考试(以证书为证)的学员。

高级班是参加了活动中心开展的连续“三期”以上的培训或通过本专业四级以上考试(以证书为证)的学员。每班人数详见课程安排表。原则上每班为人,乐器类及其他特殊专业酌情增减。

、教室安排。

分楼层安排,

详见课程安排表。

三、时间安排及工作方式

、上课时间。周一至周五的:—:、:-:、:—:、:-:。

具体:七月份:第一周-日,第二周-日,

第三周-日,第四周-日;八月份:第五周-日,第六周-日,第七周-日。

学期总课时为课时(语言为课时)。

、报名时间及方式:

报名方式一是在班主任处报名,二是在活动中心报名,

报名时都统一使用《青少年活动中心年暑期登记表》。活动中心报名方式为集中报名,流水作业,地点是一楼书法教室(制作席卡),程序:报名(填写登记表)(黄)——开票(胡)——收费(陶)——录入(李)。

()班主任处报名时间:月日至月日;

()活动中心报名时间:月日至月日

、招生宣传时间

宣传单于月底制作完成。入校宣传时间为月-日,重点单位在学校召开班主任会议时作宣传与布置,具体时间待定,

其他单位适时安排。

、结算时间:原则上定为月日。

、排班时间:月-日。

、教师聘任时间及工资结算方式:月日,聘期:年月日至年月日。

工资期末一次结清。聘任教师一律与单位签订《青少年活动中心教师聘任合同》。月日,

召开全体教师会,一是签订合同,二是对工作要求进行布置,三是与楼层负责人见面。

四、收费标准

原则上每个专业收费为**元,

乐器类及其他特殊专业酌情增加。

五、人员安排及工作要求

、楼层负责人员安排。一楼:**,二楼:**,

三楼:**,四楼:**,五楼:**,

分中心由**联系。

、楼层负责人负责该楼层的管理工作,具体包括师生签到,

师生通知,卫生,器材,教材等管理,

其中**同志兼任器材的维护等工作,详见管理日志。

六、工作程序

教师楼层负责人培训部(人事)、办公室(物事)分管领导主要负责人。

附:

、年***校外教育活动暑期课程表

、年***校外教育活动暑期工作时间表

、教室安排表

办公楼物业培训方案篇

为进一步提高我区全体公民的法律意识和法律素质,推动我区普法工作的深入开展,

今年以《物业管理条例》的宣传为主要内容,

以全区的法制楼组为主要对象开展系列活动,深入社区,引导他们行使好条例赋予业主、使用人的权利,

履行好条例规定的义务,依法维护好自身的合法权益。整个系列活动具体如下:一、组织一次物业管理条例培训(月——月)、在培训的同时,收集各法制楼组代表的电子信箱,

为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。、公布《长宁房地》门户网站网址,为以后登陆该网站提供方便。、培训后组织一次讨论会,对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。

、组织一次现场开卷知识竞赛。二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。(月底完成)三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏,并及时更新。(月开始),

主要内容包括:、法律法规:包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。

、案例分析:近期有代表性的案件。、便民问答:挑选常用的问题,以问答的形式分条。、网上调查:对市民关心的问题,进行调查。

、网上竞赛:邀请法制楼组居民或代表参加,其他市民也可以参加。

、房地万事通信箱:根据法制楼组居民或其他市民的提问,在二天内以电子邮件的方式回答。四、在《时报》开辟专栏,

宣传物业管理条例。(月开始)五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次,主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件,并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。

(——月底)六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次,加深对法规的理解。(——月)七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次,

加深对法规的理解。(——月)八、每月一次送法到家,经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。(月)、开设一次物业管理义务法律咨询。

地点设在法制楼组所在小区附近,并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。、悬挂横幅。、在长宁时报利用半个版面宣传物业管理条例。十、召开一次成果检验大会,

并聘请房地法制宣传助理员,举行授牌仪式,为法制宣传深入社区奠定群众基础。

物业管理条例法制宣传系列活动工作方案一文由搜集整理,版权归作者所有,转载请注明出处!

办公楼物业培训方案篇

(昆明铁路机械学校云南昆明)

摘要:围绕打造满足当地城市轨道交通技术人才培养需要的培训平台,

以昆明铁路机械学校与地铁公司共建的城市轨道交通实训基地为案例,以校企合作为背景,从总体设计、技术方案、建设过程、资金筹措以及师资培养等方面介绍了城市轨道交通实训基地的建设情况,

同时对共建过程中校企双方的合作模式进行了分析和总结。

关键词:校企共建;

城市轨道交通;实训基地

中图分类号:文献标识码:文章编号:-()--

作者简介:段渝波(—),男,

硕士,昆明铁路机械学校高级讲师,

昆明市首席高级讲师,研究方向为机电工程、教学管理。

近年来,随着中国经济的发展,城镇化进程不断加速。城市轨道交通作为城市公共交通的重要组成部分,

近年也得以快速发展,

北京、上海、广州、天津、南京、昆明、苏州等近个大中城市拥有或在建地铁。各地城市轨道交通的建设和运营需要大量高素质人才的支撑,这对各地铁道类相关院校的人才培养提出了很高的要求,尤其是城市轨道交通类专业学生实践能力的培养。

这是各院校相关专业教学中的重点,同时也是难点。

此外,对于地铁公司来说,通过员工的职前培训和在职岗位技能训练,

不断提升员工的岗位能力,也是运营和安全的重要保证。

因此,一方面,打造怎样的专业教学实训平台,以培养满足当地城市轨道交通技术需求的应用型人才,成为轨道类院校面临的共同问题;

另一方面,从轨道交通专业实训基地建设的情况来看,由于城市轨道交通行业属于特有工种,技术水平要求较高,

在建设上一次性投入大,而许多院校开办城市轨道交通专业的时间较短,导致各校实训基地建设中普遍存在资金缺乏、技术支持要求高、缺少具有实践操作技能的教师等问题。于是,大多数院校通过校企合作共同建设实训基地来解决上述问题。

笔者以校企合作共建昆明城市轨道交通实训基地为例,从技术方案、建设过程、资金筹措、师资培养以及合作机制等方面进行介绍,期望这些经验和做法能为同行提供借鉴。

一、校企共建实训基地的必要性和可行性分析

一是昆明地铁运营人才需求对实训基地提出了迫切要求。

昆明城市轨道交通建设里程为公里,首期工程于年月全线开工建设,年月昆明地铁号线正式通车,年月首期工程南段通车,北段也于年年底通车试运营。

按国内城市轨道交通每公里配置名工作人员和昆明地铁规划建设里程测算,近五年的人才需求总量逾万人,岗位涉及站务员、电客车司机、车辆、机电、供电、通信、信号、工务等运营和维修人员。

随着昆明地铁运营线路的不断增加,员工亟须加强实践技能,这对实训基地建设提出了迫切要求。

二是学校外贷项目的实施为基地建设提供了资金支持。年月,

昆明铁路机械学校借用奥地利政府贷款购置教学实训设备项目顺利完成招投标,学校将该项目三分之一的资金投入城市轨道交通专业教学设备的购置,主要购置列车模拟驾驶训练器、车站值班员仿真培训系统、仿真培训系统、城轨车辆转向架模型和地铁车辆实训装置等教学实训设备。

三是新建教学楼为基地建设提供了场地保证。年月,

学校新建教学楼正式投入使用。该教学楼在规划设计时,

提前将的主楼地下层按地铁车站的基本要求进行了规划,并在教学楼施工过程中进行同步建设。其中,教学楼主楼大厅进入地下层设置了三个楼梯间,

其中两个楼梯间各预留上、下扶梯的安装位置。地下层侧面设置与主干道相连的大门,方便后期教学设备的进出。另外,设计时按照实训基地建成后的使用要求,

充分考虑了通风、照明和消防等因素。教学楼的前期设计和建成为实训基地建设提供了场地保证。

四是良好的校企合作关系为基地共建提供了有力保障。年月,

学校与昆明市轨道交通有限公司签订了轨道交通人才培养合作协议,

人才培养工作随之启动。年以来,昆明地铁运营有限公司与昆明铁路机械学校在职前培训、人员招聘、师资培养、专业建设等方面逐步建立起良好的合作关系。

随着昆明地铁建设和运营的推进和发展,技术人员队伍日益壮大,培训和职业技能鉴定的需求不断增大,

学校轨道类专业办学规模也逐年扩大——现有专业教学设施设备已不能满足技术培训和专业教学要求。因此,针对教学中和培训专业教学设施设备存在的问题,公司和学校在双方前期良好合作的基础上,

充分利用双方各自的资源优势,经多次协商确定校企合作共建城市轨道交通实训基地。

二、实训基地建设

(一)合理规划确定建设目标

自校企双方展开合作以来,

学校和公司的领导、专业教师、技术人员多次对实训基地的建设进行了研讨,并于年月确定了实训基地的建设目标:通过校企合作方式,面向昆明地铁,辐射西南地区城市轨道交通行业,组建一个具备轨道交通地铁运营技术员工培训、专业实训教学和设备调试试验等功能的实训基地。

建成后基地可满足昆明轨道交通地铁运营和维修技术人员的职前与在职培训,可满足相关岗位的单项演练和综合演练要求,

满足学校轨道类专业的实训教学需要,同时为轨道交通设备的调试与应用搭建试验平台,

并为职业资格鉴定提供基础平台支持。

(二)建立健全合作机制实现校企共赢

校企双方在前期良好合作的基础上,进一步明确了“共建、共管、共享”的合作机制,以“产权明晰、优势互补”为原则共同进行实训基地的建设。实训基地由校企双方共同建设、共同管理并使用,

在规划、建设和使用过程中,双方根据各自在场地、人员、技术、资金及设备方面的优势提供必要支持,建成后实训基地的设施设备,其产权仍归属于投资方,

双方享有共同的使用权,日常使用维护由学校和昆明地铁运营公司派驻管理人员共同负责。

(三)紧密合作制定总体方案与技术方案

从年开始,学校组织专业调研组,先后走访调查了北京、上海、广州、深圳、重庆等地铁公司以及部分铁道院校,

从实训基地建设、设备组成、技术要求、教学及培训模式等方面进行深入调研。年月,成立由调研组教师和昆明地铁技术人员、管理人员构成的项目组,

就昆明轨道交通实训基地的建设,结合昆明地铁实际情况,从满足轨道交通主要工种的技术人员培训、技能鉴定和相关专业实践教学需要的角度,进行实训基地建设规划。经过多次论证和修改完善,

共同完成了实训基地建设的详细规划和功能设计,最终确定了实训基地的总体方案:建立一个集视觉、听觉、触觉于一体的模拟车站,利用模拟设备搭建运营仿真平台,通过模拟设备和实物设备的组合达到使培训人员身临其境的岗位实训、考核、鉴定实训基地。实训基地由满足调度、车站值班员、电客车司机、车站站务员、车站票务员、车站机电设备维护工、信号设备维护工、供电设备维护工、工务线路维护工及车辆检修工等运营和检修岗位培训需要和相关专业教学需要的十个培训系统组成。

在完成总体方案的基础上,

项目组制定了基地建设的技术方案,

确定了设备构成和技术要求。调度、驾驶和车站作业作为地铁运营的核心岗位,与之对应的调度仿真培训系统、车站作业仿真培训系统与地铁列车驾驶仿真器,通过构建“大三角”的互联关系,

形成地铁运营综合训练系统。

该系统通过教员系统进行控制,

教员系统既可对上述三个系统单独或并行控制,包括设定参与训练的系统种类及个数、运行线路、模拟驾驶以及各类故障和突发事件,还可监控训练过程。

这项技术要求是技术方案中的核心,也是该实训基地的主要特色。

(四)多渠道筹措资金确保基地建设

实训基地的建设中技术平台的大量现场实时数据,

需要模拟设备提供,同时,线路设备、机电设备、信号设备、设备、售检票软件系统又是模拟设备不能替代的。

因此,在实训基地的建设中,采取学校采购搭建基础运营模拟平台,企业提供部分实物、声音广播文件、导向系统标识文件的方式进行共建。

实现从功能表现上、使用硬软件条件、视听环境上与现场一致的实训场景。

。学校资金筹措

城市轨道交通专业教学设备具有技术要求高和设备价值大的特点,

构建实训基地需要很大的资金投入,资金不足是各地铁道院校在推进实训基地建设中面临的共性问题。

因此,在政府主导、行业指导和市场引导下,通过校企合作、引入企业和社会资本,拓宽融资渠道,

建立健全职业教育基础能力建设分担长效机制,是推动职业教育持续性发展的有力保证,也是解决中大型实训基地建设资金的有效途径,该城市轨道交通实训基地建设在这一方面进行了深入的探索。

前已述及,基地的一部分设备购置,以学校借用奥地利政府贷款购置教学实训设备项目的方式予以解决。

。学校基础建设

学校通过预算项目完成地铁模拟车站的基础建设,

包括铺设整体道床、道岔及转辙机,完成车站站台及站厅、车控室、编码室、客服中心、调度室、模拟驾驶室、车站值班员室、运转值班室、教学机房和教学观摩室等功能室的基础设施建设。同时,

在基础建设中,

充分考虑实训基地的总用电负荷、配电柜的设置、接地、接零、绝缘等因素,以确保设备使用的安全性、可靠性、可维护性和扩展性。在学校基础建设中,充分考虑、灵活处理企业设备在实训基地安装过程中的问题。

。企业设备投入

昆明地铁运营有限公司在实训基地共建基础上,

提供全高安全门(含滑动门、固定门、应急门)、半高安全门(含滑动门、固定门、应急门)、自动售票机、进出站闸机、人工售票机、供电第三轨及相关供电基础设施、信号机、信标、轨旁计轴设备等信号基础设施设备,

组建实训基地中票务培训系统、机电、供电、信号培训系统。

在企业硬件安装过程中,充分考虑了模拟平台与现场真实设备的接口关系和实训工位的问题。通过校企双方紧密合作,完成了实训基地的第一期建设工作。

(五)共同参加建设,实现师资双向培训

项目组按照实训基地总体方案要求,结合教学楼地下层的实际情况,

进行地铁模拟车站的布局设计。按照设计要求,由地铁施工单位承建了轨道线路施工,

设备提供方完成教学设备的设计和制造。

同时,

为提升教师实践能力,学校安排相关专业教师参与技术设计和施工建设。

设备在安装调试前,学校、公司和生产商三方的人员(包括校方的城市轨道车辆、城市轨道交通运营管理、通信信号、机电设备等专业的专任教师;

地铁公司包括电客车司机、调度员、值班员、通信、信号、线路、供电、机电等岗位的技术人员及培训师;生产商的技术工程师)就实训基地设备的调试要求,结合技术方案,再次进行了讨论和明确,

然后开始设备安装调试。

基地设备安装调试完成后,由地铁公司电客车司机、车辆、站务员、票务员、机电、电环调、行调、通信、信号、工务、供电等岗位的技术人员和学校相关专业教师组成的项目验收组,以两次综合演练的方式对全部设备进行验收。演练过程全部由公司技术人员及对应的在职在岗骨干员工操作,学校专业教师全程分岗位参与。

演练结束后,三方人员对综合演练进行总结,公司技术人员对演练过程中出现的技术问题和不足,通过书面和图片形式就运行图、操作、调度电话、、车辆、车站、信号楼、车辆段等八个方面七十余个问题向生产商进行了反馈,生产商随后进行了整改和完善。

建成后的实训基地如图所示。

通过全程参与基础建设、设备调试和综合演练,不仅完成了设备调试和验收,同时也使专业教师和公司培训师尽快地熟悉了实训设备的操作,有效缩短了教师的设备使用培训周期,

达到了公司培训师和学校专业教师双向培训的目的。

(六)共用共管,有效发挥基地的作用

建成后的城市轨道交通实训基地搭建了一个城轨运营的综合培训系统,其设备种类繁多、设备数量较大,

使用工种多、层次不同。

为保障设备的正常运转,在建设初期成立了由学校四名专业教师与昆明地铁公司的一名专职人员组成的设备管理维护团队,在设备安装调试期间全程参与,同时将负责实训基地运行后的管理和设备维护。该团队从设备的日常维护、使用管理、故障申报等环节初步制定了一整套管理办法,

保障实训基地今后的正常运转,充分发挥基地在地铁员工培训和专业教学中的支撑作用,为后期的共用共管并形成长效机制奠定了坚实的基础。

年月,

该城市轨道交通实训基地初步完成建设,从设备配置和综合演练的情况来看,实训基地可达到提供轨道交通相关工种每年不少于人次的各类培训和职业资格鉴定,同时为学校轨道类专业教学提供个专业约个工位的实训规模。截至年底,

在实训基地已完成四期、个岗位共计余人的技能鉴定,有力地保障了昆明市城市轨道交通发展的人才培养需要。后期将围绕实训基地这个技术培训平台,

由昆明地铁运营有限公司技术人员、培训师与学校教师共同各岗位实训课程,

进一步完善各工种联合演练实训项目和技能鉴定考核标准。

在实训基地建设过程中,校企双方以企业自身发展和学校办学需求为切入点,以合作办学、合作育人、合作发展为主线,

探索创新校企合作模式,通过多渠道筹措建设资金,以“共建、共管、共享”的合作机制,构建了一个符合城市轨道交通技能型人才培养的技术平台,在校企共建实训基地方面进行了有益的探索和实践。

参考文献:

[]隋明云。校企合作共建实训基地的实践研究[]。中国职业技术教育,()。

[]黄深泽。校企共建实训基地的建设与实践思考研究[]。物流工程与管理,()。

[]雷利照。校企合作共建共享性实训基地的措施研究[]。职教论坛,

()。

[]彭雪鹏,刘颖。基于“工作过程”的校企合作实训基地建设研究[]。辽宁高职学报,()。

办公楼物业培训方案篇

公司保安队长月度工作计划安排【】

为了加强管理,

增强保安队员的全意识和服务理念,进一步提高保安员的安全防范能力和服务水平。认真贯彻“安全第一、预防为主”工作方针,始终坚持“人性化管理理念”和“人防技防相结合”的工作路线,全面推行“谁主管、谁负责”的安全责任制,

积极做好公司的安全防范工作,

维护仓库的治安秩序,为公司创造良好的经营管理环境。

、巡逻过程中须佩带电筒、对讲机等巡视器材。

、对重点部位实施重点监控,阻止闲杂人员在仓库内乱窜,

阻止未经许可的人员进入仓库。

、发现明火,应立即组织扑救并迅速报警

、在巡逻过程发现有人抽烟应阻止并及时上报领导。

、在门卫岗人员必须出门站岗值勤。严格执行车辆人员出入制度,

外来车辆人员进公司需询问,并做好登记。

、严格遵守保安各项制度。

努力打造一个高效、务实、文明的保安新形象。开拓新思路,大胆改革,完成好创收任务,

为公司的发展做好保驾护航的工作。

保安部工作计划【】

一、保安部工作

、按时参加总经理、上级公安机关等召开的会议,及时召开班组及全员会议进行贯彻、执行和完成总经理及上级公安机关主管业务部门交办的有关安全方面的任务。定期对大楼安全管理工作进行综合分析、布置和总结工作,并及时向上级领导汇报。

、贯彻执行安全工作的方针政策和有关法律、法规,

建立健全各项安全管理制度;按照安全工作“谁主管、谁负责”的原则,把安全管理工作落实到各部门的岗位责任制之中,并监督、指导。

、完善保安部制度。抓好安全防范,强化责任。落实安全管理岗位职责,分析存在的问题,

及时提出改进意见。

、加强大楼内公共场所的安全管理,如餐厅、舞厅、网吧、台球厅、美容院、各楼层等,每日两次巡查,及检查保安员的日常巡视签到等各项工作。

、强化军训使保安员的形象及精神面貌改善和提高。抓管理、练内功、增强整体素质,定期组织保安人员认真学习企业文化“管理”、“向解放军学习”等。

()军训内容①、立正、稍息、看齐、报数②停止间转法③齐步走、跑步走、正步走与立定④执勤、巡逻队形、规范动作的训练⑤擒拿格斗招式演练⑥保安队员消防灭火技能培训⑦保安队员灭火预案演练⑧对保安部人进行跑楼测试(分钟合格),

⑨为了应对紧急事件的发生,进行夜间紧急集合训练,确保在分钟内全员集合完毕,提高全体的快速反应能力。

、多方位了解每位保安员,认真做好保安队后备干部的培养工作。

实事求是地对所有队员进行能力评估。

建立后备保安干部名册。

将后备保安干部人选按照对班长的要求进行培训。

二、消防安全工作

、上半年组织消防演练次,参加人数余人,

在演练前,先对所有人员讲明公司配有哪些消防设施,针对哪一种火情用哪一种灭火器的使用方法。

、加强楼内客户及内部员工的防火意识,

举办“·”消防安全宣传周活动,组织工程部、招待所及清洁部人员联合举行初级火灾灭火演习。

、每天两次、每周五一次、每月日一次、对大楼进行全面的消防检查发现隐患及时整改或上报,并认真做好记录。

、修定消防安全责任制,

全公司领导、主管、班组、及每一个人层层签订“消防安全”责任状,强化安全责任一级向一级负责。

、做好年度全部租户的“防火安全协议书”全部签定完。并完成大楼内所有客户档案的存档工作。

、建立对突发事件处理的预警机制,

使之能够尽量减少大楼与租户财产损失。健全对班长的管理机制。让每个班组交***实行“上不清,下不接”的原则,执行“下道工序是上道工序的自然检查者”的管理法则,

坚持做到日清日结,提升内部管理机能。

、配合公安及其他执法机关对违法犯罪行为的调查取证工作,对大楼内发生的治安事件和客人有关安全方面的投诉进行调查,并妥善地作出处理。

三、综合治理工作

、全公司领导、班组、及每一个员工层层签订四防安全责任状。

、及时报送综治各项工作及其他对外各项工作,

文件、报表等。

、积极配合综治办完成,

综治各宣传月的计划和安排。

四、其他工作

(一)市容环卫工作

、积极配合办事处作好爱国卫生及冬季清雪等各项工作,同时积极协助市容环卫办创建卫生达标城市各项工作,

配合办事处对市容环卫的检查工作。

(二)支部组织委员工作

、在厂党总支的领导下,按照支部书记的工作安排,有组织的、利用多种形式开展维护企业根本利益及职工合法权利活动。

最后在新的一年里,

保安部将会更加努力、团结进取,逐项落实好**年度的工作计划和培训计划,

认真贯彻执行上级有关部门及领导的指示精神把保安部各项工作更加扎实的作好,同时认真完成公司领导交办的其它各项任务。也请公司领导给予指正和帮助。

保安部工作计划【】

(一)工作目标

、认真学习领会和全面贯彻落实公司经营工作的一系列指示精神和决策部署,完成各项工作任务,完成公司确定的指标。

、完善部门工作,

培养一支纪律严明、训练有素、热情服务、文明执勤、作风顽强、保障有力的保安队伍。

、做好与公司全体部门在各项工作的沟通、协调、协助工作。

、抓好公司保安队伍建设,做好招聘、培训、训练工作;形成良好的从招聘、吸收人才----培训人才----培养人才----留住人才的良性循环机制。

(二)主要工作计划措施

一、保安部结合公司实际情况做好年安全保卫工作。

、各服务处正确处理好与小区业主、租户之间的关系。

、严格控制出入各小区的人员与车辆,杜绝无关人员、车辆进入小区;

维护小区的安全,创造舒适、放心的居住和办公环境。

、做好各片区的巡查工作,特别是对重点部位的检查,夜间、节假日期间加强巡查力度,

确保安全。

、与公司全体员工、合作单位、租户形成群防群治,联防保卫巡查制度。

、做好治安管理工作、消防工作及监控系统管理和保密工作。

二、配合人力资源部门把好本部门的用人关,

做好队伍建设,打造一支稳定、团结、素质高、岗位技能突出、责任心强的安保队伍,确保公司业务经营正常运作。

全面总结年安保工作存在的薄弱环节和不足之处,加强部门工作、工作纪律、岗位责任、岗位技能的管理、教育、培训,

充分调动全体保安队员工作的积极性和主动性,增强服从意识、服务意识、责任感,使全体队员用饱满的工作热情全身心地投入到日常的工作中。

三、公司安保部参照行业规范将对在职保安员进行一系列的学习与培训。

物业保安培训工作的总体目标是培养高质量的、合格的保安人才,

岗前培训和在岗轮训是提高物业保安素质的重要途径。

、每周一次的车辆指挥、队列训练、消防知识等培训,通过讲解、学习和培训使全体保安员在思想认识和日常工作中有不同程度的提升,从而增强保安队伍的工作能力。

、定期对全体保安人员进行公司简介、发展方向、公司动态、公司精神的宣传教育,

积极营造员工的荣誉感、上进心与责任感。

、在日常工作中引导保安员提高服从意识、服务意识、文明执勤、礼貌待客,从而提高服务能力,在工作中尊重客户,

教育员工从心里明白我们所做的工作,都是为了客户的满意。

、结合部门的实际情况对保安人员的仪容仪表、礼节礼貌、行为规范等问题进行不定期的检查,提高全员落实制度的自觉性。

、每季度公司举行有针对性的军事队列、消防等比赛活动,

从而激发公司各服务处保安队伍的团队意识和荣誉感,增强积极向上的工作热情和向心力。

四、认真做好安保部全年的安全生产全方面工作。

、严格按照安保部内控目标,

建立目标管理责任制,分解落实工作任务,责任到人,有效解决员工干与不干、干好干坏都一样的被动局面。

制定全年工作任务,将各项工作分解落实到各队各班组及员工,使全员思想意识全面提升,感到人人有任务,

个个有压力、有动力。

、每月进行一次安全检查,

对本部门存在的问题认真做好记录并按公司要求发出整改通知和整改要求及时进行整改,真正做到以检查促隐患整改,以整改保企业安全。

五、加强各种设施设备的维护保养,

提高工作效率。

、完善维保制度,明确责任。根据不同设备、不同区域,

明确维保责任和工作流程,

确保所辖设备处处有人管,

件件有人护;制定具体的维护保养计划,确保设备在规定的时间内得到维护保养。

、执行正确的维护保养技术标准,整体提高维护保养水平,加强消防人员的业务素质和水平,凭借过硬的业务技能,保证设施设备维护工作的有序进行。

通过行之有效不断深化的管理,

培育一种良好的职业精神,使公司全体保安人员自觉养成高标准、严要求、求真务实的工作作风,

树立文明、严谨、务实、高效的保安队伍新形象。

保安部工作计划【】

为了进一步提高保安部全体员工的工作效率、服务意识以及应对各类突发事件的能力,

坚持年全年无治安事件发生,

在公司领导的指导下,围绕安全第一、防治结合的工作思路,

特制定工作计划具体如下:

一、防汛(雨季三防)

、进入下半年,随着雨季的来临,组织部门做好雨季三防的准备工作及应急预案,

增强雨季三防管理安全意识,对特别恶劣天气提前预报,采取得力措施,

保证园区安全。

二、加强管理

、加强岗位的检查监督。

、加强园区楼层内外的巡查工作。

、加强部门内部团结意识。

、加强车辆出入园区管理,特别是放假期间货车、电动车、摩托车。

、特别针对下半年,

治安事件多发期,

强化安全意识,保持高度警惕,物防人防相结合,力保园区安全。

三、员工培训

、进一步加强消防业务理论及实际操作培训。

、加强礼节礼貌、服务意识的培训。

、进行一定的法律、法规、治安管理等方面的培训。

、加强员工思想教育工作,培养员工的责任心。

、提高应急预案质量,

认真组织对下半年停电事故、电梯困人、火灾预案的培训。

四、日常工作

、班前对员工的仪表仪容、精神面貌进行抽查,并对文明用语及业务知识进行培训指导,岗位上不定时对业务技能的掌握抽查,及时纠正不足之处,

防止安全隐患发生。

、每月进行消防安全检查,并做好相关记录。

、增强保安部员工与各部门之间的协调能力,

发扬穿、帮、带作用,做到取长补短。

五、加强训练

、进一步加强保安员的队例的训练。

、进行一定量的消防技能的训练。

办公楼物业培训方案篇

物业小区品质提升方案范文为使物业服务品质在原有的基础上进一步提升,有力促进房屋销售,并实现物业服务品质的持续改进特制订如下品质提升措施:

一、公司总部:

、在各小区前台公示公司投诉电话:,

并对投诉内容当日进行回复,跟踪落实;

、在公示各小区设总经理会见业主日,收听业主的问题,解答业主疑惑。

二、销售中心:

、调秩序队员一员在在金沙江大道十字路口处指挥引导看房车辆按顺停入车位,并开门服务指引客户进入营销中心。

、雨天保洁增加进入大门代为擦鞋服务,使用干布替客户鞋面擦净擦干。

三、小区管理:

、秩序:

。秩序大门岗坐岗改为站岗;

。巡逻人员在左臂上配印有巡逻字样的袖章,配警棍、对讲机进行巡逻,

。秩序队员例队进行交接班;

。对进入小区人员及车辆进行盘问登记;

。在停车场对车辆停放进行指挥和问候服务;

。在大门设秩序服务,针对业主需求及时实施帮助(帮助业主拿行李、打雨伞、引领走访业主客人到业主家中)。

、客服:

。实行站立式服务和普通话服务;

。代为业主收信件和包裹登,

电话通知或送上门;

。宣传栏设专面代为业主提供信息服务(租房、卖房等);

。有偿电话、宽带、水电费、燃气费代缴服务;

、工程:

。电梯零点后维修保养无打扰服务;

。对业主报修实行分钟上门服务,每周日开展减免有偿服务活动日;

。空置房每周检查土建、漏水、水电气、卫生状况;

。建立设备档案卡挂设备上;

。工程主管每周夜查一次人员值班及设备运行情况。

、保洁:

。改垃圾处理一次为每日两次;

。雨天一小时后积水清扫;

。每周一次电梯消毒;

。延长卫生服务时间,从:-----:时;

。提供有偿家政保洁服务;

、绿化:

。补种草坪内人行便道,恢复绿化;

。补种部份秋冬季。

物业小区品质提升方案范文应业委会对服务品质改善的要求,

公司决定对服务品质在原有的基础上进一步提升,计划在一个月之内将各项品质提升到新的状态,实现物业服务品质的持续改进,提高业主满意度。

为此将开展物业基础服务管理品质提升专项工作,目的在于提高全员服务意识、强化项目内部管理、提升岗位服务技能,为业主提供周到便捷的服务,具体实施方案如下:

一、专项工作阶段划分

(一)动员培训阶段;

(二)自查自纠阶段;

(三)整改阶段;

(四)检查验收阶段;

(五)专项总结阶段。

二、各阶段工作重点及要求

(一)动员培训阶段(月-日)

。召开专项会议,研究制定品质提升方案,

布置相关工作。

。编制《广州海伦堡物业基础服务管理品质提升方案》。

。由刘总牵头,卢经理组织实施。

。本次专项工作要求全员参与,所有的会议、培训等工作,都必须留存书面资料,每名员工必须有记录。

(二)自查自纠阶段(月-日)

。客服部加强物业助理的巡检工作,申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;

。前台及各部门加强礼仪礼貌的培训,严抓仪容仪表及前台接待规范用语;

。工程部安排专人分系统进行点检,

拿单返单进度要及时有效;

。安管部加强巡逻,

特别是夜班,

巡逻要查明查细,同时加强对出租屋的盘查和登记;

。做好每周周检记录,并及时处理;

。三方对讲系统进行维护和检修。加快对电梯监控系统的修复,对每个大堂加设监控枪口、门禁系统进行报价;

。对电梯、用电、消防全面检查;

。加强对清洁方面的监管,

卫生达到年前的状态。

(三)整改阶段措施(月-)

。工程部对园区内路灯进行点检,

保证路灯点亮率达到%以上;

。工程部要保证各楼层灯泡点亮率达到一半以上;

。清洁部加强清洁卫生改善,垃圾清理要及时高效,公共部位及楼层的卫生要让业主能直接感受到有提升;

。安管部提升岗位形象,

在小区内增加固定保安岗位,

同时严抓晚上乱停乱放现象;对违规乱停乱放的车主一定要强制执行

。加强对监控系统维保单位韩升公司的监管,

对全园区监控及时检修与更换,在号前完成电梯监控和公共区域现有的监控恢复工作,其他时间必须保证物业小区品质提升方案以上的完好运行率;

、门禁系统主板报价修复。

。工程部必须保证供水、供电系统及电梯的正常运作;

、客服部加强物业助理的巡检工作,申购固定通讯设备并将物业助理联系方式在各楼层进行公布;

。客户前台加强礼仪礼貌的培训,

严抓仪容仪表及前台接待规范用语

、前台对业主的投诉、求助及时处理,无法及时处理的向业主回电话进行解释。对业主在前台报修的,必须给业主一个报修回执单,加强业主监督。

一般的报修,一周之内完成回访;

。绿化部要保证绿化带的清洁卫生以及绿化修剪和种植养护。

。消防系统修复,保证工作正常。

。修复广播系统,修复喷泉系统,

增加保安岗位。

(四)检查验收阶段(月日)

。专项工作验收由由业委会组织,楼长参与,物业刘总配合。

。验收方式采取现场检查、岗位询问、业主回访等方式综合进行。

(五)专项总结阶段(月日)

。召开物业基础服务管理品质提升工作总结会。

。总结本次专项工作中存在的问题及解决的问题办法、方式等,为今后的工作提供经验。

物业小区品质提升方案范文物业服务的好与坏,不仅关系到业主的切身利益,

同时也反映了物业服务公司的服务档次,更关系到物业服务公司的前途和命运。作为物业服务公司及小区项目必须以高度的责任心为业主服务,

为业主提供一个安全、整洁、舒适、温馨的环境,赢得业主对物业服务公司的信赖。

为了满足业主/物业使用人的需求,

提升君山花园小区管理中心的服务品质。管理处在原有的物业服务《工作手册》、《岗位职责》和《作业指导书》的基础上,通过组织员工学习和培训,真正实现我们多努力,让您更满意!

的物业服务理念,

针对小区物业管理服务现状,君山花园在年将从以下四个基本途径来做好品质提升工作:

一、是加强员工培训,不断提高员工自身综合素质,优秀的员工是提升物业服务品质的保障;

物业管理不同于其他行业,

有时它对员工道德素质的要求要高于专业素质。所以在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。对每一位员工进行职业道德,礼仪礼貌培训,培养员工与人沟通、协作的能力。

具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势。要让每一个管理员都能注重和业主建立良好的关系,在日常工作中积极热情地为每一位业主服务,

对一些不太了解、提出抱怨甚

至投诉物业管理的业主,

要主动上门与其沟通、交流。要不怕被业主指出缺点,学会感谢业主提出意见、给予改正和进步的机会,使业主从逐渐了解到最终理解、信赖公司。

二、是做好业主的投诉处理,

不抱怨业主,而是把业主的投诉作为资源,改进和完善物业服务;

业主的投诉是送给公司最好的礼物,

为何不坦诚面对?

对物业管理公司来说,只有认真分析业主的意见,虚心接受批评,

积极解决问题,切实提高服务水平,

才能形成更强的竞争力和更高的美誉度。

以积极的姿态正视业主的各种投诉,不断反省自我,把业主投诉当成最宝贵的资源,才可以及时发现管理与服务中的不足,尽可能的去改进服务,

促进管理服务质量的不断创新与提高。总之,业主的不满就是物业管理公司工作改进的方向。

三、是培养质量管理习惯,

遵章办事,一丝不苟;

进一步强化员工尊重文件,按文件办事的工作习惯,

并最终使公司的所有规章制度与工作程序都纳入质量体系,

通过培训使员工形成尊重文件、视文件为工作指南的意识。检查文件实施的有效方式是检查质量记录的填写是否规范。为此必须长期坚持对下列行为给予严格处分来加以推动和强化:

①工作没有完成;

②工作虽然完成了,但没有填写记录;

③记录虽然填写了,但填写的是虚假情况;

④虽然真实填写了记录,

但记录中所表明的完成工作的方式与文件规定要求的不一致;

⑤记录所表明的工作方式虽然与文件规定一样,但填写不全面,

表述不准确;

⑥记录虽然全面、准确,

但没有按文件要求及时传递使用及归档。

对上述几项随时发现并及时处理追究,只有这样,才能保证质量记录的真实性、准确性、有效性;

才能使记录成为工作事实的全面、真实和忠实的体现和反映;才能使质量记录成为实施文件的重要手段;才能使员工们养成按文件办事、尊重文件、敬畏文件的意识和习惯;通过品质管理的监督与检查,

测量服务质量的方式方法及工作环节,通过监视和测量发现一切违反文件要求的不合格项目,

并分析其产生的背景、原因以及相关人员的责任,和对方作充分的沟通后,进而提出纠正和预防措施,

并跟进纠正和预防措施的落实效果,这样,将监视和测量作为改进工作的第一环节,实现发现问题、解决问题、预防问题的循环提高。

由此才能彻底地不断提升我们的服务质量。

四、是诚实守信、履约践诺、信守物业服务合同。具体方案如下:

办公楼物业培训方案篇

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。

“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心,

以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,

透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,

我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化,

高素质、复合型的管理队伍,

对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

、多层次、多角度的激励员工,

满足员工的物质和精神需求。

、主张管理者与员工之间的沟通,体现人与人之间的平等。

、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。

、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。

、建立培训体制,

使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,

“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,

均应热情接待,解答疑问,

杜绝让业主等候回音的现象。

、倾听业主的心声,

在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,

解决业主反映的问题。

、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆心”的服务理念,

我们不仅做好小时安保服务,

小时接待服务,小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,

创造祥和文明的住宅社区。

四、创优规划

(一)、近期工作目标

第一年内,

业主开心入住,装修无违规现象;

第二年内,创市物业管理示范住宅小区;

第三年……保市优、创全国物业管理示范住宅小区;

(二)、实施方案

、在公司总经理领导下,

在行业主管部门指导下,

专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。

、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。

、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,做好考评、资料的归档及达标申报等工作。

、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。

、建立“服务明星”评比制度,

明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。

第三部分管理机构设置和管理人员

的配备、管理及物资的配备

一、管理机构模式

东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,

管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。

组织结构图

二、管理人员的配备

管理处定编人,其中主任、副主任各名,

各部门负责人人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。

接待员:人,接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员:人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务:人,

负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工:人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工:人,

负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。

治安员:人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合

派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,

负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序;

维修工:人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

三、管理人员的录用与考核、培训计划

(一)、管理人员的录用要求

分类岗位职责条件备注

管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,

三年以上物业实际管理经验公司选派

综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派

保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理中专以上文化,

转业军人,

三年以上保安管理经验公司选派

维修科科长全面负责社区各项设施、设备的运行、保养、维修中专以上文化,持有技术等级证书,三年以上设备管理经验公司选派

清卫科科长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化,

两年以上相关工作经验公司选派

(二)、员工服务准则

、热爱本职工作,

努力学习管理技能,不断提高管理水平,树立“业主至上,服务第一”的宗旨,做好本职工作。

、上班时间穿戴整齐,按规定着装,佩带工作牌,

保持精力充沛,不做与工作无关的事情,

不做不雅观的举动。

、主动向来访业主问好,待人彬彬有礼,

举止文雅,

接待态度认真、恳切、答复问题明确,

不含糊其词,

并做好记录。一般问题当天解决,来信一周内答复,涉及疑难问题定期答复。

、对业主的无礼行为,应尽量容忍,

耐心说服,不以恶相待,不容许与业主发生打骂行为。

、竭诚为业主服务,

对业主提出的问题或困难,尽快给予合理解决,

对涉及政策方面性的问题,暂不能回答或解决的事,给予耐心解释,并做好记录,

上报处理;

涉及多方面的问题,

会同有关部门研究解决。

、执行房屋修缮原则,不准日益增减项目、数量,必须按计划进行,

保证按时施工,

完工后有业主验收签名;爱护居民财产,严格增收纪律,不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。

、维护业主的合法权益,深入了解情况,积极为业主排忧解难,不准借机利用权利或职务谋取利益。

(三)、工作人员的考核

、部门负责人的考核内容:

①对公司、管理处制度政策的落实情况:对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达,管理处制定专人随时抽查,了解各部门员工对有关会议的熟知情况;

②会议培训学习情况:无特殊事由,应出席公司组织的每次会议、学习,

并认真学习讨论会议内容,会后有心得体会;

③年终互评情况:部门负责人之间年终进行互相评分,

从工作态度,专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。

、考核的内容

①日常考勤:每月统计一次,

统计每人每月的上班时间,加班天数,

早退、迟到、事(病)假、旷工等;

②仪态仪表:制服穿着,胸卡佩带、仪容等;

②劳动纪律:(具体参照各岗位规章制度);

③工作(学习)笔记:员工必须按照各岗位的规定,认真如实填写工作登记本,每次培训认真做好笔记,

管理处随时检查,并作为员工年终考核的重要依据之一;

④员工考评表:管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》,对当月工作进行小结,并提出工作建议及存在问题,自评后由各部门负责人进行评分,

并及时汇总到管理处,此表作为年终员工考评的重要依据之一。

(四)、员工的培训

“万事以人为本”,要提高物业的管理水平,

必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看,高智能、高科技在物业管理的运用越来越多,以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战,对员工的素质提出了更高的要求。

为培养一支优秀的员工队伍,为公司的长远发展打下坚实的基础,公司倡导“终身学习制”,鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。

、员工培训的内容

①思想道德建设:不断加强物资文明和精神文明建设,

努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。

②职业道德建设:培养员工较高的职业道德素养,树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。

③文化技术业务培训:根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准,

学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。

、员工培训的类型

管理人员:侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营;

普通员工:侧重于服务、服从意识,工作技能和职业道德等;

新员工(试用期内):公司将组织集中进行为期一个月的培训,包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练,培养良好的形象;

理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。

、员工培训的形式

公司主要采取自培与外培相结合的方式。

、培训的考核评估

培训前考核:了解员工的现状,

确定员工培训的需求方向;

培训中考核:边培训、边考察,了解员工培训要求和标准执行情况;

培训后考核:分为实操和书面考评两种,

反馈培训成效,把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据,考核合格者方可上岗。

、东方明珠城管理处按照工作进度,培训计划如下:

培训内容时间培训人培训对象培训地点

军训全体员工

公司概况全体员工

东方明珠城概况及管理规章全体员工

员工手册、行为规范全体员工

智能化知识培训保安人员

岗位职责、工作流程、标准管理人员

房屋验收移交程序管理人员

业主入住手续办理程序管理人员

装修管理工作程序管理人员

消防安全、应急常识全体员工

智能化管理与服务全体员工

四、物资配备

、办公设备、设施配备(见附表二)

、折旧计划:

设施设备按直线三年分摊,

每年折旧费用为元,列入年度收支预算。第四部分社区管理规章制度

合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度,将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施,也是我们不断取得成功的重要法宝。

为此,东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度:

一、管理“十条标准”

(一)、文明服务:遵守社会公德,讲究职业道德,执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪,

着装整洁,礼貌待人,

严格按《服务准则》,做好各项服务。

(二)、整体环境:社区房屋及公共场所没有堆积物,地面平整,无建筑垃圾。

社区整体外貌无损坏,房屋达到完好或基本完好的标准,保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序,楼房外观没有违章建筑物。

(三)、清洁卫生:社区内室外清扫保洁,

检查制度,卫生无死角。做到:垃圾日产日清,管道、沟渠畅通,

无积污堵塞,社区内无人饲养家禽;楼公共走廊洁净,不堆放杂物;社区内排污达到国家规定排放标准。

(四)、庭院绿化:社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理,花、草、树木、建筑小品培植得当,环境优雅宜人。(五)、治安管理:社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害,有制度、有设施、有公约、有专人负责。

社区内治安人员尽职尽责,保证社区居民人身财产安全。

(六)、经费管理:严格按照国家和市有关部门制定的收费标准,无乱收费、乱摊派行为。收费统一,手续简便,方便业主,

各种费用收缴及时,为业主服务的管理费收之于民、用之于民。

管理处严格执行财经纪律,财会人员无贪污、挪用行为,并厉行节约,积极开展多种经营。

(七)、设施齐备:社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备,

运作正常,不改变原设计用途,且发现破损及时修理。

(八)、社区文化:社区内积极开展社区文化活动,

有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富,

文体活动开展有计划、有制度,旅客培养居民爱护公物,遵守法纪,

团结互助,弘扬社会主义精神文明和道德风尚,共同创建文明住宅社区。

(九)、机构职能:管理处管理人员职责明确,分工合作,

协调管理。行政管理尽职尽责,

监督机制完善。召开各种会议有记录(纪要),

开展各项活动有效益。

资料、档案齐全,保存完好。

(十)、管住关系:“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中,切实体现“为业主排忧解难”,使业主满意。

二、公众制度(详细内容参照相关条约)

、东方明珠城《业主临时公约》

、环境卫生管理制度

、绿化管理制度

、治安管理制度

、消防管理制度

、车辆管理制度

、电梯管理制度

、公共设施管理制度

三、内部岗位职责

(一)、管理处主任岗位职责

、负责制定管理处的各项规章制度,建立结构各项运作体系。

、负责制定年、月、周工作计划,并监督实施。

、合理运用管理处资金,

有效控制各项费用开支,负责各项用品和服务采购的审批。

、负责员工的培训和考核工作,

认真采纳员工合理化建议。

、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。

、协助组建业主委员会,

协调与业主委员会的关系,配合业主委员的各项工作。

、根据公司和业主委员会的授权,主持、审查、签订对外各项经济合同。

、负责处理重大投诉。

、执行公司决议,配合公司发展规划。

(二)、综服科岗位职责

、在管理处主任的领导下,负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管,

协助管理处主任制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。

、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。

、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。

、办理业主入住的有关手续,发放相关资料。

、负责社区各种文体活动和宣传活动,

特别是节假日社区的布置。

、完成领导交给的其他各项工作。

(三)、安保科岗位职责

、在管理处的正确领导下,全面负责社区的治安、消防、车辆管理。

、做好部门年度培训计划,

定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等,提高队员的业务水平。

、负责本部门的日常工作安排,合理调配人员。

、做好本部门的日常工作,主持领班会议和全体治安人员会议,定期进行工作讲评。

、负责与派出所的工作联系,

共同做好安全防范工作。

、协助抓好楼房装修管理,按《装修管理条例》执行。

、完成上级领导交给的其他工作。

(四)、维修科岗位职责

、在主任的领导下,为业主提供房屋装修房屋,设施的维修及养护。

、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能,

房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。

、熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布,掌握各类管线的分布走向、位置,以及维修养护的办法。

、对楼房、设施设备要经常巡视,做好巡检记录,如入发现损坏,

应及时进行维修。

、确保社区地上、地下排污,雨水管道的畅通。

、及时满足业主维修要求,原则上急修不过夜,小修小补及时完成。

、完成领导交给的其他任务。

(五)、环境科岗位职责

、在管理处主任的领导下,负责社区的环卫、绿化管理;

、负责本部门的日常各种安排,合理调配人员;

、制定本部门的管理制度,明确清卫、绿化的岗位操作及规范,

并定期进行检查;

、搞好环境卫生、绿化的设施建设;

、做好清卫、绿化宣传工作;

、完成上级交给的其他工作。

第五部分各项管理具体实施方案

一、各项管理指标承诺

指标名称国家

标准管理

标准管理指标实现措施

房屋及配套设施、设备完好率%%建立设备领养制、巡查制度、健全房屋及设备档案记录

房屋零修、急

修及时率%%建立严格的维修制度,

要求小维修三分钟之内答复处理,零修工程及时完成,急修工程不过夜,

回访情况记录,设立值班电话

维修工程质量合格率%%分项监督,按操作标准严格把关

绿化完好率%%实行专业绿化养护,加强监管,确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地

保洁率%%保洁落实到人,

建立责任牌上墙,

巡查记录完善监督检查得力

道路完好率%%落实责任人,进行日常巡视检修和定期维修保养

业主投诉处理率%%按法规、物业条例规定自行,加强与业主的沟通,定期走访业主,征求管理意见,

及时为业主排忧解难。

投诉处理有结果,有记录和回访

管理费收取率%%明码标价,做好常规物业服务和便民服务、创建优秀社区,

促进物业增值

业主对物业管理满意率%%以上采取现代管理手段,开展温馨服务、亲情服务等,在日常工作中注意收集业主的广泛意见,确保业主对物业工作的满意

消防火灾发生率全员义务消防制度,定期培训和演习,

加大宣传力度,安保日常巡查,

发现隐患及时处理

治安案件发生率‰以下因管理因素的发率为实行小时站岗、巡逻制度,确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。

明确治安职责,

层层防卫,以确保业主的人身财产安全,

监控中心小时值班,

接受报警及实施调度

二、住宅档案建立和管理

(一)、需要建立的档案、资料

、发展商提供的资料:产权资料、技术资料等;

、管理处建立的资料:业主资料、日常管理资料、物业资料、各种管理登记等。

(二)、档案资料收、发管理程序

、管理处重要资料(如发展商提供的资料),接受必须经过管理处主任或指定负责人验收,完善交接手续后方能归档。

、管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等),按照公司指定的文件管理程序进行发放和接受,并立卷归档。

(三)、档案资料管理要求:

、采取多种形式的稳定储存方式,

如文字、电脑磁盘、录像带、光盘、录音带、胶卷、照片、图表等,并采取相应保管、储存方式。

、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理,并定期清除过期无效文件。

、原始文件按照文件实用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当原始文件状况有所变动时,

应根据调整目录的有关数据,

以保证查阅者及时找到有效文件

、档案保管必须专人负责,按档案管理制度规定做好管理及借阅,确保档案资料完整和保密性。

、档案室要求达到防火、防潮、防质变等要求,档案管理人员需及时进行检查和清理,

保证文档保管安全。

三、环境卫生管理

东方明珠城社区具有绿化面积大,

景观繁多,因此对社区园艺维护和保洁工作要求较高,管理处将根据这些特点拟定东方明珠城环境卫生操作手册,

采用定点、定时、定岗的保洁服务,

保洁员分区负责,

具体实施如下方案:

(一)、清洁服务内容

垃圾清运、垃圾桶清洁、及楼宇内道路清扫、公共楼道、扶手及楼道玻璃、门清洁、公共设施外表保洁及屋面清洁等;

(二)、卫生清洁达标要求

、楼内卫生

地面:无杂物、纸屑,无污迹;

墙面:无灰尘、水迹、污迹、斑点;

电梯间:无污渍、无手印、地板干净;

玻璃窗:明净、光洁、无污迹;

各种设施外表(如信箱、消火栓等):外表清洁干净;

楼梯、扶手:无灰尘、无杂物;

垃圾收取:做到错过高峰期,

及时收集,不留痕迹;

、楼外卫生区域卫生要求

所管区域地面和道路:路面整齐、干净,无垃圾、沙土、纸屑、油迹等,

无脏物,

无积水(脏、臭水);

绿化带、花草:无垃圾、脏杂物,

花草叶无枯萎和明显积尘,花草盆无积水和异味,花草修剪整齐,

摆放美观。

(三)、卫生检查监督制度

、清卫部对环境卫生、绿化负全面责任。

、清卫部定期或不定期走访业主,虚心听取业主的意见和建议,

做好业主走访记录。

、清卫部每天例行巡视检查制度,对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生,以及设施的运行状态情况做到心中有数,

发现问题及时报告,督促及时解决。

、每月发放卫生及清洁材料,工具及材料领用应本着实际需要,努力降低消耗,

节约成本的原则。

四、绿化管理

(一)、实现目标

园林式住宅小区

(二)、管理标准

定期耕种、除草、除虫、施肥、培土、浇水、补缺、换种。

乔木:生长缓慢的一年修剪一次,平时注重养护;

灌木:生长缓慢的一年修剪一次,

生长较快的一年四至六次,分别为春秋冬季各一次,夏季两次;

花草:两至三月换一次,

每星期进行施肥、补缺、除虫、除草,夏季每日浇水一次;

草坪:每星期除杂草一次,

每月修剪一次。自动洒水系统夏季每日浇水;

绿化带:修剪整齐、高矮一致,

种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物;

技术型园林(生长缓慢):一季修剪两至三次,每月维护;

水:夏季三天换水一次,定期进行清除蚊蝇,

加消毒剂、净化剂,冬天每星期换水一次;

流水系统:冬天做好保暖措施。

五、治安管理

东方明珠城社区作为慈溪市住宅样板社区,具有严格、正规的物业管理,

尤其体现在治安管理,做到物防(智能化设备)与人防(保安人员)有机结合,实行小时站岗、巡逻制,创建物业管理住宅防范星级单位。

(一)、管理目标

治安案件发生率千分之一以下,

因管理原因造成的治安案件发生率为零,创治安防范五星级物业管理社区。

(二)、管理要求

、加强治安队伍的建设,

着装统一鲜明,定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。

、治安人员以定位岗、巡查相结合,对社区实行小时安全防范管理,确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。

、运用电视监控、红外线报警系统、可视对讲系统、楼宇防盗门等现代高科技安防产品,

对进出社区的人员、物品进行有效控制,防止越墙、越房进入社区。加强巡逻,

管理处对每一名当班治安人员配备对讲机一只,用于相互协调,

提高工作效率。

、掌握业主的基本情况,业主熟悉率达到%以上,

积极帮助业主解决临时困难。

服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本,并经常与居委会及有关部门保持联系,

共同做好社区日常管理。

、抓好工作制度落实,切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等,

确保工作质量。

、除治安人员的其他物业工作人员,作为社区管理的一份子,也是管理区的义务安全员,有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。

、与业主形成安全防范共同体,设置安全求救电话,但业主发现可疑情况时可及时与监控中心联系,治安人员以最快的速度出击;与街道、派出所形成安联防小组,

随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。

(三)、人员分布

根据东方明珠城社区的实际地形地物,将社区分为大门、地上城、地下层、车辆出入口四部分进行管理,

按每班名保安,两班制轮换,

共配备名治安人员。

、地上层:人

以每班计大门口四人,

景观大道二人,

景观大道两侧副道二人,消防、监控值班三人。

、地下层:人

以每班计巡逻三人,车辆出入口三人。

、负责人(领班):人

(四)、值班方式

小时站岗、巡逻。

六、消防管理

贯彻“预防为主、防消结合”的方针,

从人力、物力、技术等多方面充分做好消防准备,预防物业火灾的发生,最大限度的减少火灾损失,为业主的工作、生活提供安全环境,

保护业主的生命和财产安全,确保物业的安全使用。

、建设高素质的消防队,

在治安人员内部组建一个专门的消防班来负责此项工作。

、熟悉消防法规,建立消防岗位责任制。

、配备充足的消防设施,消防人员了解各种消防设施的使用方法,

定期检查消防设备的完好、规范,对使用不当的及时纠正。

、制定社区的消防制度及有关的图册,使管理人员及业主熟悉。

、定期或不定期进行消防知识普及和消防演习。

七、车辆道路管理

东方明珠城社区作为一个高档住宅区,车辆拥有率高,

加强车辆管理将列入我们物业管理的重点规划之中。管理处制定东方明珠城社区车辆管理制度规定,由保安科具体实施车辆管理。

(一)、先进的车辆停放分类

参考国内外先进住宅社区和先进停车场设计,为便于管理,维护社区良好秩序,东方明珠城社区实行彻底的人车分流,

便于车辆的管理和行人的安全。

(二)、高科技硬件设施

公司将根据以往物业管理中的成功经验,

在东方明珠城社区安装卡智能停车场管理系统,将整个社区的车辆管理纳入电脑管理之下,提高管理效率,方便业主出入,有效防止车辆的遗失。

安装卡智能停车场管理系统三套,在入口安装减速带和禁鸣限速标志,

社区内交通指示牌,楼宇间道路划线明确。

(三)、有效的管理体制

设置专门的车辆管理人员,负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车、行车秩序。

八、市政公共设施的管理

市政设施包括道路、路灯、下水道、配电分支箱、总电表箱、电缆沟、架、盖等。通过实施管理,确保供电、供水、通讯、照明设备齐全,

工作正常;

确保道路畅通,路面平坦完好,

污水排放畅通。为此,制定如下管理办法:

、对楼宇内各种公用设施分布位置、地下线路走向必须加以掌握,图纸齐全,整档归案,

便于查阅;

、对各职能部门直接管理的设备设施,实行随时检查,

发现问题及时与职能部门联系,

要求尽快修复;

、对化粪池、污水井、雨水等市政设施,

实行每月定期检查、养护及维修;

、水、电、气由相应公司负责维修管理,

管理处做好定期检查,如有故障发生,

迅速报告相关公司,

及时维修,确保正常使用;

、室外消防设备由消防部门负责维护,

日常管理由管理处负责,

发现问题,及时汇报;

、电话、网络、有线电视由电信部门、广电部门办理,

日常管理由管理处负责;

、对社区内的公共娱乐、休闲、健身设施定期检查,发现问题及时采取措施修复,消除隐患。

第六部分初期的物业管理

针对社区物业管理的规律,结合东方明珠城社区的特点,我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。

在此着重介绍入住期的管理

一、前期管理

(一)、人员安排

管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场,参与前期的物业规划,具体内容如下:参与有关设备的安装、调试、监理工作,

掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况,提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;

配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。

①楼宇综合验收前一个月,部分治安人员经上岗培训合格后,先期到位,

负责对将接收的物业的守卫工作。

②楼宇综合验收前,按照慈溪市住宅楼宇条例规定,

做好物业的接管验收工作,包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

③业主入住前半个月,管理处挂牌办公,

所有员工经培训合格后上岗,

共同迎接业主入住。

(二)、前期管理及监督

管理处成立后,

管理处主任编写入住工作方案,配备管理处工作人员,

制定开办采购计划;

治安方面:熟悉社区地形地物及各种安防设施,

明确人员排班及各岗位工作职责;

车辆管理:设计安装社区内道路标志,建立完善车辆管理制度;

垃圾清运:确定临时装修垃圾堆放处。

(三)、配合工作

与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作,保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。

与学校、派出所联系,了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节,以及有关联系电话,

入住时公告业主。

二、入住管理

(一)、举行简朴温馨的入住仪式

为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况,展现我公司物业管理人的良好形象,我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。

(二)、办理入住手续采取的便利措施

办理入住八字方针:“热情、周到、高效、便利”。

、设立入住手续办理场地,有咨询、资料分发(业主手册、装修管理规定等),收取相关费用、签订入住公约,精神文明公约、发放钥匙、验房服务等,

由专职人员提供一条龙服务,精心安排入住程序。

、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书,代办相关业务,给业主方便。

、提供集体办理和上门服务等服务项目。

(三)、收费标志上墙及宣传工作

、在社区宣传橱窗内,

制作张贴收费一览表,列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准,公布监督、服务电话。

、印制收费标准宣传单,

委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。

、在入住手续办理现场,

准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件,以备业主索取。

三、装修管理

(一)、装修控制流程

、业主办理入住手续;

、对业主装修队进行装修讲解;

、对装修方案进行备案,

签订《房屋装饰装修管理协议》;

、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督;

、(对违章装修的)立即指出,上门以理说服业主,以情打动业主,

使其改正;

、(若仍不纠正的)采取相应的制止措施,

向职能部门反映,以取得行政上的支持。

(二)、装修宣传

为加大装修宣传力度,

充分发挥社区文化的导向功能、约束功能,并架起管理处与业主的桥梁,真正提高业主按章装修的自觉性,

提前对每一个业主进行装修宣传,向业主和装修队发放《装修须知》,明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施,从而降低违章装修发生率。

(三)、装修备案

、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。

、保证房屋设施正常使用功能。审核重点:房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。

、保证房屋外观统一美观。

审核重点:阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。

、装修材料符合防火规定。

(四)、装修跟踪监管体系

业主装修施工,指定专职房管员,

实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查,及时与业主沟通,了解施工方案、装修工程进展,把违章装修消灭在萌芽阶段。

治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管,形成立体式的装修监管网络,体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点,消除管理盲点,

维护好智能设施管线等公共管线,杜绝违章搭建。

(五)违章装修处理

业主装修备案中,服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》,划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。

同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》,

业主出现违章装修,房管员或治安人员上门做好业主的思想工作,礼貌地向业主介绍装修规定,耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。

做到以理说服业主,以情感化业主,争取支持和理解,

让业主自觉接收整改要求。针对违章装修,除了采取说服教育、行政压力促使其整改外,

根据违章损坏情况,采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主,将上报行政职能部门,

由相关部门解决处理。

四、入住期间的安全防范措施

(一)入住期间的治安分析

、周边环境较为复杂,地处城乡结合部,

外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。

、装修集中,装修监管面大,装修防火任务艰巨。

、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段,业主对设备的运行、使用还不够了解,误报、出错率高,

治安压力大,管理难度大。

(二)、具体防范措施

针对这一时期的治安形势,我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。

、治安队伍建设

按照高标准建立一支高素质的治安队伍,

严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人,具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制,

实行%末位淘汰制。

、确立治安重点,搞好对人流、物流、车流的有效控制

①人流控制

对来访人员须通过门岗,

与业主取得联系后方可进入,并做好访问登记和离去注销手续;

对装修、搬运人员采取出入证管理制度,对他们的活动范围进行一定限制;

对可疑陌生人,

采取追踪、监控的措施,必要时可上前有礼貌地执行验证检查;

经常与派出所联合检查户口,把可疑分子清出社区。

②物流控制

对物资流动实施申报制、盘查制和登记制;

业主物品的搬出必须向主动门岗申报,并严格按照规定进行登记;

治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查;

所有物资流动实行登记放行制度。

③车流控制

通过停车场卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。

、加强与相关部门的配合

与当地派出所建立联系,

请求派出所的协助,加大治安治理综合力度。

五、协助业主委员会筹建工作

按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定,在业主入住率达%前,由管理处制定相应的公众制度,

并广泛听取业主的意见,逐步修改成文,同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求,

为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到%时,

报请政府职能部门,

组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案,如业主、使用人公约等,备好大会审议材料,

如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。第七部分物业维修养护计划

公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容,在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中,

我们将建立“设备领养制”,责任落实到人,

制定合理的养护计划,建立和健全科学的服务体制,确保设备、设施的运转正常,切实做到为业主服务,保证房屋始终完好如新,

达到保值、增值的目的。

一、公用部位公用设施维修计划

类别项目定期养护

周期内容实施效果

房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面年一次,

屋面年一次,楼梯通道年一次检查修理无损坏

区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏

区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准,正常使用

沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏

停车场地面停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰,

设施完好

地下停车场

公共

标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰,设施完好

智能化

系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏,

使用正常

供水供电

系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常

公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠

公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏,广播正常

二、日常养护计划及实施方案

(一)、日常养护标准

、房屋维修:屋面、外墙、房屋承重结构、走廊、通道、楼梯符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》

、公共设备、设施维护及保养

电梯、消防设施、配电间、水泵房等公用设施进行定期养护,做到预防为主。

、具体附表

类别项目日常养护计划

计划标准实施效果

房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道每季一次房屋修缮质量标准无损坏

区内

道路砼路面每周检查一次,随坏随修、路面修缮质量标准;

、人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损

缓路径、砼道牙

区内

照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯每天检查一次,

随坏随修、电器专业安全操作规程;

、灯具施工技术标准灯泡使用正常,

灯罩完好清洁,灯杆无破损完好率%以上

沟渠

池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每周检查一次,随坏随修井内无积污,井壁无脱落;化粪池无堵塞;

井盖标志清晰、井盖完好率达%;

、无缺损、少积污

、无堵塞

停车场地面停车场每周检查一次,随坏随修、砼路面修缮质量标准;

、停车场地面修缮标准;

、停车场设施平整、无积水、无缺损、完好率达%以上

地下停车场

公共

标识牌标识牌、警示牌每周检查一次,发现问题及时维修、标识清楚,

无污迹,

破损;

、安放牢固标志完好率达%;标志无损坏

智能化

系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每天检查一次智能化系统维保标准、系统性能良好;

、设施良好

供水

系统水泵、水塔每天检查一遍无故障系统性能良好,正常运转

其他

公共

设施围栏、宣传栏、广播系统每周检查一遍,

发现问题及时维修、无破损;

、无脱落

、泄水通畅确保安全使用,正常运转

(二)、业主报修制度

、房管员负责业主的报修接待工作,

接到报修时,在《报修记录台帐》中记录业主报修问题,可通过电话解决的,三分钟内落实处理措施,

业主小型报修,需至现场处理,在分钟内落实解决方案,

开具施工单;若报修问题严重,需要研讨时,在三小时内管理

处讨论决定,落实解决方案。

、维修工维修时严格履行岗位职责,

做到维修优质快捷,

结束时对施工场地做好整理、清扫。

、维修工填妥《施工单》项目及金额,

请业主确认签字。

、业主签字后,维修工即回班组待命,

施工单交房管员。

(三)、维修回访制度

在维修完工后,

采用电话或上门的方式对业主进行回访。

回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。

工作流程:

、维修部门每周五下班前将本周《施工单》整理好,交办公室。

、办公室对报修情况进行回访,

回访率%,回访结果登记在《施工单上记录》。

、回访结果向管理处主任汇报、分析,若发现问题,及时纠正。

三、电梯运作规范

、电梯的使用维修,

始于电梯安装完毕和正式验收后。

、为确保电梯安全行驶,

必须建立正常的维修保养、管理制度。

、维修人员需经专业培训的专职人员对电梯进行经常性的管理、维护和检修。

、电梯的操作人员需经培训的专职人员担任,

应具有高度的责任心,爱护设备,掌握使用特性。

、电梯正常工作条件应符合电梯技术条件中的有关规定。

四、公建配套设施、设备及各类管线的管理措施

公建配套设施、设备包括垃圾房、煤气管道、路灯、配电房、自来水管道、消火栓、灭火器等。

、维修部门负责公建配套设施、设备及各类管线的管理。

、建立公建设施、设备的图纸档案资料,

了解社区各类设施的平面布局及相应地上、地下管线布置。

、垃圾房每日保洁、清理,煤气管道每周检查一次,路灯每日检查一遍,

配电房每日巡查一次,消火栓每周巡查一次。进水管路每周检查一遍,发现问题,及时记录在《公建配套设施巡检表》中,

若物业管理可马上处理的较小问题,

及时处理;若问题严重或突发时速与所属公建职能部门联系,对处理情况详细记录,并通报业主。第八部分积极主动配合社区居委会

搞好文化建设

一、社区文化

(一)、基本内容

、开展精神文明建设,

制定社区业主精神文明公约,教育业主要自觉遵守社区的各项规章制度,遵守和维护公秩序,爱护公共财产,

提倡业主邻里互助、文明居住、文明行为。

、完善、充实社区娱乐场所和文体活动设施,开展丰富多彩的文体活动,丰富业主的业余生活,

密切邻里感情,协调人际关系,提高业主的参与意识,促进安定团结和社会和睦。

、建设高雅的社区文化,

培育健康的社区精神。

(二)、具体形式

、业主入住后,利用宣传栏、宣传橱窗、黑板报等多种形式,对《业主手册》、《业主临时公约》、《精神文明公约》、《装修管理规定及注意事项》和居民文化生活等内容及时向业主宣传。

、宣传《市民行为道德规范》,鼓励业主争做文明慈溪市民。

、宣传环保,倡导环保,

奖惩激励。组织业主开展一次社区环保活动,如“树木领养”、“拥有一片家园”等活动,

激发业主共同关心、维护社区优美环境。搞好装修环保宣传,入住前向业主通知,集中安排环保装修培训,

防止装修噪声污染、环境污染的发生。

、将文化建设纳入物业管理日常工作中,设立专人负责,拟定社区文化管理制度,

负责各项文化宣传活动,定期更新宣传橱窗等。

、运用传播文化的工具和康乐设施,如图书馆、电子显示屏、社区报背景音乐等,

开展联络感情活动。

、与社区共同开展文化娱乐活动,

充分利用社区内的文体活动设施,每年举行一至两次大型活动,

如各种形式的舞会、趣味游戏、棋类、牌类活动等,注重文明居住,邻里团结互助,无纠纷。

(三)、社区活动计划

序号活动项目时间安排活动方式备注

元旦晚会月晚会

新年文艺晚会月晚会

爱我家园月植树活动

消防知识月讲座

春游月景区旅游

激情夏季-月各种文艺活动

医疗知识讲座月邀请医疗专家进行讲座

中秋赏月月晚会

二、协助配合大社区开展工作

、社区文化及综合治理每月向街道、居委会、派出所等主管部门汇报,

并接受指导。

、街道、派出所等主管部门在社区举办的各类活动,管理处派专人参与、协助,给予积极配合。

三、物业服务与便民服务项目

(一)、常规

治安、消防、清洁、绿化、车辆、楼宇文化管理与服务

(二)、无偿服务

、家教服务:管理处负责联系和推荐相关机构,

供需要的业主选择;

、业主热线:小时热线;

、电话唤醒、留言服务;

、烫洗衣服服务:管理处协助洗衣店收发衣服;

、预定及叫车接送服务;

、代定报刊杂志:管理处负责办理手续,费用由业主自理;

、保姆介绍:管理处负责推荐家政公司;

、小时医疗急救服务:管理处负责联系医院;

、代收邮件服务;

、代办速递业务:管理处负责联系速递公司;

、代办保险业务:管理处负责联系和推荐保险公司;

、失物招领;

(三)、有偿服务

、室内清洁;

、室内绿化;

、商务中心服务:提供复印、传真、翻译、秘书服务等;

、小时工程维修服务;

、租务服务:出租;

、设立园艺师:解决业主有私家花园不会或不愿管理的问题;

、设立钟点工:解决部分业主不愿在家里设保姆房,有需要家政服务的问题,由管理处统一经营,

提高信誉和管理力度,同时增加物业收入;

空置房屋出租。

(四)、特色服务

、信息类

①建立社区网站、电子公告牌,

用于:

、公开物业管理内容、物业公司账目、收费标准,及时相关信息,

实现公开、透明、公平的物业管理模式;

、方便业主投诉、申告,及时反馈各种信息,便于物业公司及时做出整改;

、搭建业主交流平台,

促进社区文交流。

、医疗健康类

建立社区医疗站,在社区内部设立业主健康卡片,

定期在会所内开展医疗健康讲座,

普及科学的生活观念。根据业主要求,及本社区的地理位置,

拟邀请市人民医院进行健康知识讲座,对于常见疾病加以预防。

第九部分社区管理创新

一、充分发挥高科技在物业管理中的应用

东方明珠城高档住宅社区作为慈溪的样板工程,其设施、设备在同类住宅社区中处于领先

地位,各种高科技设施大量运用。

为加强社区的管理,

方便用户,营造一个安全祥和住宅环境,我们在社区安装了社区智能化设施,将整个社区的管理纳入智能化管理系统之内。结合我们已有的经验和研究成果,

对东方明珠城社区的智能化管理与维护从以下几个方面入手。

(一)、智能化的组成

电视监控系统、红外线报警系统、家庭防盗报警系统、可视对讲门警系统、智能化卡停车场管理系统、背景音乐系统等。

(二)、智能化系统宣传

在业主入住时,管理处和业主对住宅内已安装好的智能化系统进行验收确认,并提供智能化系统使用说明书,告之装修注意事项及损坏的各项责任,

在装修过程中做好巡视监督。

(三)、日常管理

各种智能化设施设立专人管理,进行相关技术操作培训,实行小时值班责任制度,确保设备正常运行。

二、不断实现管理的现代化

(一)、管理思想现代化

适应社会主义市场经济的要求,

树立新思想、新观念,按照民主管理的观念,商品经济的观念、经济核算的观念和按经济规律办事的观念等;

善于接受新事物,努力学习现代化管理的知识。

(二)、管理方法现代化

使各项管理工作都符合客观规律的要求,运用科学的方法和手段进行管理。

(三)、管理手段现代化

就是管理工具的现代化、自动化,

在物业管理中大量运用高科技设备,

提高管理效率,提升管理档次。

(四)、管理人员知识化、专业化

通过不断完善和学习,加强人员培训和人才更新,使东方明珠城社区物业管理拥有一批掌握现代化管理知识和现代化技术设备操作技术的管理人才。

三、计划实行小时全封闭式管理

为加强“东方明珠城”小区的管理,营造一个和谐、安全的家园,使业主住的安心、住的放心、住的有档次,我公司根据本小区的档次、业主的特点,

计划在“东方明珠城”实行小时全封闭式管理,希望通过我们的管理,力争将“东方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。

前期将管理的计划向业主予以公布,

在征求业主意见的前提下根据业主的意见确定最终是否实施。

(一)管理模式

小时全封闭式管理,

进出人员均凭证件(出入证)或联系批准后通行本小区;

(二)具体操作

、本小区业主

凭据本小区“一卡通”磁卡向门卫人员出示后进入小区,业主家庭成员较多而磁卡不足时可向管理处申请补办。

、来访人员

询问其所找的业主,

由门卫值班人员与被找的业主进行联系,

获得该业主同意、并作好相关登记后进入,业主家中无人或业主不愿会见的不允许进入。

、其他人员

装修人员凭装修出入证进入;

闲杂人员一律不得进入。

、车辆

本小区车辆凭管理处发放的车位证进入,

其他车辆经询问后视情况进入。

(三)特殊情况处理

业主未带“一卡通”磁卡,可向门卫报出居住地点,

与该业主家中联系确认后进入;如业主家中无人,

可凭身份证件与业主手册核对无误后进入;如业主未带身份证件,

由保安人员陪同进入,进行核对。第十部分经营核算

一、增收节支、以业养业计划

、努力提高各种费用的收缴率,力争达到%;

、开展多种经营,

如上所示的有偿服务;

、制定各项费用开支计划,从而达到节约开支的作用;

、充分发挥公司在管理中的统筹作用,利用公司现有管理人员的技术人员,

降低管理成本;

、通过公司技术力量,降低设备设施维修保养费用,降低能耗。

二、财务公开监督制度

根据《慈溪市物业管理条例》规定,特制定以下财务公开监督制度。

、管理处每年一次向业主使用人公布物业管理财务收支状况;

、管理定期向预祝委员会汇报,接受业主委员会的监督和检查;

、对突发性事件和重大经费开支应事先经业主委员会批准;

、业主管理处物业经费入、如有疑问,可委托业主委员会向管理处查询,并要求管理处给予解释。

三、收入及支出测算

附表一:

东方明珠城收支测算表

一、综合服务支出测算表(单位:元)

项目说明金额(元)(元)

工资及福利等支出基本工资及

岗位工资主任人__元×月

副主任人元×月

部门负责人元×人×月

综服科人元×人×月

保安科人元×人×月

维修科人元×人×月

环境科人元×人×月

小计

社会保障三金(养老保险%,医疗保险%,失业保险%)(人)×%=元

元×%×人×%×月=元

加班及值班费人×天×元

合计

服装费管理人员人×元

保安员人×元

其他人员人×元

合计

办公费办公生活用水吨×月×.元吨

办公用电度×月×.元度

日常办公费元×月

培训费

通讯费主任元×月

部门电话×元×月

小区文化、宣传费×月

合计

安全管理对讲机维护及装备耗材

对讲机占频费台×元__

灭火器药剂更换约只计算×元

合计

清洁卫生管理清洁用水元×月

日常工具费×人

水箱清洁费

化粪池抽吸费用

垃圾外运费吨×元×天

元间×月×间

清洁工具、器械维修费元×月

消毒费用户×元户

合计

绿化管理绿化养护费用㎡×元

绿化用汽油费

绿化设备维修费

盆景费用元×月

合计

设备设施维护电梯年检元×台

维保元台年×台

保险元台年×台

照明设施维护、耗材费__

水泵维护费用元年台×台

智能化系统维护费__

耗材

消防系统维护费____

低压配电设备维护

工具费及小件耗材

发电机维护

合计

房屋维修路面、屋面修补____

建筑小品、栏杆

给排水设施

合计

设施设备运行能耗监控系统用电×××.元度

消防中控用电×××.元度

电梯电费元月×月

发电机耗油(估算)

公共用电(含:楼道照明、疏散指示灯、生活(热水)水泵、景观灯等)?度天×?