房地产资质管理办法篇

第一条

为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,

结合本省实际,制定本办法。

第二条在本省行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动,适用本办法。

本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。

第四条

县级以上人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门(以下简称房地产开发主管部门),

负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。

县级以上人民政府发展和改革、规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门,按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。

第五条

房地产开发主管部门应当支持房地产开发企业的合法经营行为,依法维护其合法权益,

加强对房地产市场的规范化管理,建立健全房地产市场信息系统,

定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的诚信经营情况,引导房地产业的健康有序发展。

第二章房地产开发企业

第六条从事房地产开发经营活动,必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。

房地产开发企业资质等级证书的有效期为年。

《暂定资质证书》的有效期为年。房地产开发企业因经营情况需要延长《暂定资质证书》有效期的,原核发机关可以批准延长,但延长期不得超过年。

资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。

第七条

设立房地产开发企业应当分别取得一、二、三、四级资质或者暂定资质,其资质条件是:(一)取得一、二、三级资质,注册资本分别不得少于万元、万元、万元;

具有建筑、结构、财务、房地产及有关经济类职称或者执业资格的人员分别不得少于人、人、人,其中,具有中级以上职称的专职人员分别不得少于人、人、人,持有资格证书的专职会计人员分别不得少于人、人、人。(二)取得四级资质和暂定资质,

注册资本不得少于万元;其专职工程技术负责人应当具有建筑、结构专业中级以上职称或者执业资格,专职会计人员应当具有助理会计师以上职称。(三)国务院建设行政主管部门规定的其他条件。

第八条

房地产开发企业资质的核定权限为:(一)一级资质,

由省人民政府房地产开发主管部门初审后,报国务院建设行政主管部门核定。(二)二、三、四级资质和暂定资质,

由省人民政府房地产开发主管部门核定;其中,三、四级资质和暂定资质,可以委托设区的市、自治州人民政府房地产开发主管部门核定,报省人民政府房地产开发主管部门备案。

第九条设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时,

应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。

第十条

房地产开发企业自领取营业执照之日起日内,按照资质核定权限,

持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》:(一)营业执照;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;(六)法律、法规规定的其他资料。

第十一条

具有房地产开发企业资质核定权的房地产开发主管部门,自收到房地产开发企业的资质申请之日起日内,做出审查决定。符合条件的,

核发《暂定资质证书》;不符合条件的,不予核发,并书面告知理由。

第十二条

房地产开发企业应当在《暂定资质证书》或者资质等级证书有效期满前日内,按照房地产开发企业的资质核定权限,

向房地产开发主管部门申请核定企业的资质等级,并提供以下材料:(一)要求核定资质等级的申请书;(二)企业的资质证书和法定代表人及技术、财务负责人的职称证明;(三)符合本办法第七条规定条件的相关证明材料;

(四)执行房地产开发项目手册和住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况说明书;

(五)已开发经营房地产项目的有关证明材料和负债说明书。

第十三条

房地产开发企业分立、合并或者变更企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本的,应当在办理工商变更登记后日内,

持本办法第十条规定的资料,

向原资质核定机关申请办理资质注销、变更手续;

资质核定机关应当在日内办理完毕。

房地产开发企业破产、歇业的,应当在办理营业执照注销手续后日内,

持书面申请和资质证书到原资质核定机关办理资质证书注销手续。

第三章房地产开发

第十四条

确定房地产开发项目,应当符合城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求,坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重改善城市人文、生态环境。

房地产开发年度计划,

由县级以上人民政府房地产开发主管部门会同发展和改革、国土资源、规划管理部门制定。

第十五条房地产开发用地,

除国家规定可以采用划拨方式的以外,应当依照法定程序,以公开竞价出让方式取得。

县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时,对下列事项,

应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见:(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;(二)城市规划设计条件;(三)基础设施和公共设施的建设要求;(四)基础设施建成后的产权界定;(五)项目拆迁补偿、安置方案;

(六)房地产开发企业的资质和诚信情况。

第十六条

房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定,建造节能省地型住宅、实行综合开发、配套建设。严格控制在城市规划区内零星征地、分散建设。

第十七条

依照国家有关规定,

鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式,

进行经济适用住房的开发经营,

其建设用地可以通过划拨方式取得,并享受国家规定的优惠政策。

经济适用住房的开发建设用地,不得改变其土地用途,变相进行商品房开发经营。

第十八条

房地产开发企业承担房地产开发项目,应当符合下列规定:(一)四级资质或者暂定资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过万平方米;(二)三级资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过万平方米;

(三)二级资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过万平方米;(四)一级资质企业,承担开发项目的建筑面积不受限制。

第十九条

建立房地产开发项目资本金制度。

房地产开发企业应当按照国家规定的标准,将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目,可以按照投资比例分期专户储存。

房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时,应当提交该项目资本金专户储存的凭证。

第二十条房地产开发企业开发建设房地产项目,

应当符合建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范。

第二十一条

房地产开发项目竣工后,

施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收;房地产开发企业应当自接到申请之日起日内,

组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容,

房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收;有关部门应当自接到申请之日起日内进行专项验收。

房地产开发项目经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,

不得交付使用。

房地产开发项目经验收合格后,施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。

质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起日内,将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件,提交房地产开发主管部门备案。

第二十二条

房地产开发企业在房地产开发经营活动中应当遵循诚实守信的原则,

将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,按季度送房地产开发主管部门备案。

第四章房地产经营

第二十三条

房地产开发项目的转让,应当符合法律、法规规定的条件。

受让人应当具有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内,持房地产开发项目转让合同到项目所在地房地产开发主管部门备案。

第二十四条

房地产开发企业预售商品房,

应当符合下列条件:(一)已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;(二)高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上,其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上;(三)已确定工程施工进度和竣工交付日期。

第二十五条

房地产开发企业向设区的市、自治州或者县级房地产开发主管部门申请商品房预售许可证明时,

应当提交下列资料:(一)土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件;(二)营业执照和资质证书复印件;(三)工程施工合同复印件;(四)预售商品房分层平面图;(五)符合本办法第二十四条第(二)、(三)项规定的证明材料;

(六)商品房预售方案。

第二十六条

房地产开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起日内,作出审查决定。符合预售条件的,

予以许可,核发商品房预售许可证明;不符合预售条件的,不予许可,并书面告知理由。

未取得商品房预售许可证明的在建商品房,

房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。

第二十七条

房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和商品房预售广告,必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实,

不得进行虚假宣传。

第二十八条房地产开发企业销售商品房,应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本,与买受人协商签订书面合同。

第二十九条

房地产开发项目的转让和商品房的销售价格,

由当事人商定。其中,经济适用住房的销售价格与租赁价格,实行政府指导价或者政府定价,并向社会公示。

第三十条

房地产开发企业向买受人交付商品住宅时,应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定,

承担保修和赔偿责任。

第三十一条

房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,

最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏,最低保修期限为年;

(三)供热与供冷系统,最低保修期限为个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,

最低保修期限为年。

其他项目的保修期限,由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。

第三十二条

房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的,

房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

第三十三条

房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制,

向社会公布举报投诉的方式,保障买受人的合法权益。

第五章法律责任

第三十四条

违反本办法第六条第一款规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,

依照国家规定,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,

并处以万元以上万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十五条

违反本办法规定有下列行为之一的,由房地产开发主管部门责令改正,

给予警告,

有非法所得的没收非法所得,可并处万元以上万元以下的罚款:

(一)违反第六条第三款规定,

出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的;(二)违反第十三条规定,

不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的;(三)违反第十九条规定,未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。

第三十六条

房地产开发企业违反本办法第三十条、第三十二条规定,

向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,

或者不按规定履行保修义务的,房地产开发主管部门应当责令其限期改正;

逾期不改正的,

将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示,可处以元以上元以下的罚款。

第三十七条房地产开发企业违反本办法规定的行为,法律、法规规定处罚的,从其规定。

第三十八条

房地产资质管理办法篇

第二条在本省行政区域内对所有房屋、构筑物及其附属物和土地使用权(以下简称房地产)价格进行评估活动的单位和个人,

应当遵守法律、法规和本办法。

本办法所称房地产价格评估,系指房地产价格评估机构接受当事人委托,对各类房地产的价值进行评价和估算的活动。

第三条房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,

任何单位和个人不得利用职权指定评估。

房地产价格评估机构和人员,必须遵守国家有关法律、法规,执行国家有关房地产价格评估的规定,

严格执业,诚实服务,

恪守信用。

第四条省、市(地)房地产价格评估管理委员会由物价、房管、土地、国有资产等管理部门组成。其主要职责是:

(一)监督执行有关房地产价格评估的政策、法规;

(二)负责房地产价格评估机构、人员的资格审核、认证;

(三)协调、处理房地产价格评估纠纷。

房地产价格评估管理委员会办公室设在省、市(地)人民政府价格主管部门(以下简称价格主管部门),

负责房地产价格评估管理委员会的日常工作。

第五条房地产价格评估,

由依法设立的房地产价格评估机构进行评估。

房地产价格评估机构应当向房地产价格评估管理委员会申领房地产价格评估机构资质证书(以下简称资质证书)。未取得资质证书的,

不得从事房地产价格评估工作。

资质证书由省房地产价格评估管理委员会统一印制。

第六条申领资质证书,应当提交下列材料:

(一)申请报告和章程;

(二)资质证书申请表;

(三)资信证明;

(四)办公场所证明;

(五)评估人员执业评估资格和专业人员职称证明;

(六)法定代表人身份证明等。

第七条申领资质证书的程序:

(一)申请人向市(地)房地产价格评估管理委员会办公室提出申请;

(二)市(地)房地产价格评估管理委员会办公室,应当自收到申领资质证书申请材料之日起日内进行核查,

并提交市(地)房地产价格评估管理委员会审核同意后,报省房地产价格评估管理委员会批准;

(三)省房地产价格评估管理委员会办公室,应当自收到市(地)地产价格评估管理委员会报送的文件、材料之日日内进行核查后,提请省房地产价格评估管理委员会作出是否批准发给相应等级的资质证书的决定,

并书面通知申请人。守望 作文

第八条房地产价格评估机构资质证书分为甲级、乙级、丙级,实行资质等级管理。

具体规定由省房地产价格评估管理委员会制定。

第九条丙级房地产价格评估机构应当具备下列条件:

(一)有自已的名称、组织机构和章程;

(二)有固定的服务场所;

(三)有房地产价格评估人员名以上;

(四)具有经济、会计及建筑工程的专业人员;

(五)注册资金不少于人民币万元。

第十条乙级房地产价格评估机构应当具备下列条件:

(一)具备第九条一、二项规定的;

(二)有房地产价格评估人员人以上;

(三)具有经济、会计及建筑工程专业的初、中级职称的技术人员;

(四)注册资金不少于万元人民币;

(五)以房地产价格评估为主营业务。

第十一条甲级房地产价格评估机构应当具备下列条件:

(一)具备第九条一、二项规定的;

(二)有房地产价格评估人员人以上;

(三)具有经济、会计及建筑工程专业的中、高级职称的技术人员;

(四)注册资金不少于万元人民币;

(五)以房地产价格评估为主营业务。

符合前款条件的,

经省房地产价格评估管理委员会审查确认,取得甲级资质证书的评估机构,需要国家有关部门认定的,可向省房地产价格评估管理委员会办公室申请,由省房地产价格评估管理委员会报国家有关部门确认。

第十二条房地产价格估机构接受委托人委托评估业务时,

应当与委托人签订房地产价格评估合同。评估合同应当载明下列主要内容:

(一)委托人姓名、职业、住址或法人单位名称、地址、法定代表人姓名;

(二)被委托人名称、地址、法定代表人姓名;

(三)评估标的物名称、地点、占地面积、建筑面积、结构、用途、使用情况;

(四)评估目的、要求和完成日期;

(五)评估费用;

(六)评估纠纷处理和评估责任;

(6年级上册语文第4单元作文七)评估双方认为需要载明的其它事项。

第十三条房地产价格评估机构进行房地产价格评估时,应当指派二人以上房地产价格评估人员对评估标的物进行现场勘估,

调查评估标的物的现实状况,核实有关数据,并做好详细记录。

经现场勘估后,

房地产价格评估人员应当按照国家和省的有关规定,采用科学的评估方法,对关系评估标的物价格的各项因素进行综合分析评价和估算后,作出书面评估报告。

评估报告应当由房地产价格评估人员签字,并加盖评估机构公章。

第十四条房地产价格评估报告应当包括以下内容:

(一)评估标的物名称、地点、面积、结构、用途、环境、质量情况;

(二)评估标的物的现实状况和勘估说明;

(三)评估依据和方法;

(四)评估日期和评估基准日;

(五)评估因素分折,

评估勘测数据;

评估结果;

(六)必要的附件,

包括作为评估依据的有关图纸、图片、背景材料、原始数据和市场资料等;

(七)其他需要说明的问题。

第十五条房地产价格评估人员承办房地产价格评估业务应当制定评估作业方案;

评估机构应当建立房地产价格评估报告内部审、复核制度。

第十六条委托人或产权管理部门对房地产价格评估报告有异议的,在收到评估报告之日起日内,可向出具评估报告的评估机构申请复核,

评估机构应当无偿予以复核;

对复核结果仍有异议的,可向房地产价格评估管理委员会办公室申请重新评估,

并预缴重新评估费用。

房地产价格评估管理委员会办公室应当在接到申请重新评估之日起日内,

指定甲级房地产评估机构进行重新评估,其评估报告作为处理评估纠纷的依据。

原评估报告的评估值与重新评估报告的评估值的误差范围为%,超过%的,其重新评估费用由原受托评估机构支付;

未超过%,由申请重新评估的申请人支付。

第十七条因房地产价格评估人员过失,给当事人造成经济损失的,由其所在评估机构承担赔偿责任。

因委托人原因造成评估报告不真实的,由委托人承担评估费用。

第十八条房地产价格评估管理委员会应当加强对房地产价格评估进行监督检查,发现有下列情形之一的,由房地产价格评估管理委员会决定予以降低评估机构资质等级或取消评估机构资质证书,

并予以公告:

(一)评估报告结果有重大失误的;

(二)一年内评估机构出具的评估报告,其评估值的误差范围有次以上超过%的第十九条房地产价格评估机构及其评估人员弄虚作假或与委托人串通故意抬高或压低房地产价格评估值的,由房地产价格评估管理委员会决定予以降低其资质证书等级,情节严重的,

取消其资质证书,并予以公告;给国家或当事人造成损失的,应当赔偿损失,

构成犯罪的,

由司法机关依法追究刑事责任。

第二十条未取得资质证书,擅自从事房地产价格评估人作的,

其评估报告无效;对有收取评估费用的,

由价格主管部门责令如数退还,

并处以元至万以下罚款。

第二十一条有下列行为之一的,有违法所得的,由价格主管部门责令其如数退还违法所得,并处以违法所得的至倍罚款,

但最高不得超过万元,无违法所得的,处以元至万元罚款:

(一)超出价格主管部门规定的收费标准收取评估费用的;

(二)利用不正当手段承揽房地产价格评估业务的;

(三)违反本办法第三条规定的。

第二十二条本办法施行前,已经从事房地产价格评估业务的机构,

应自本办法公布之日起个月内,按本办法规定补办手续的,经审查确认,

取得资质证书后,方可执业;逾期未补办手续的,按无资质证书处理。

第二十三条本办法所称评估人员,

系指取得国家用关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员。

第二十四条依照本办法规定作出的房地产价格评估报告,

是房地产转让、抵押、租赁、转制和产权登记的依据,法律、法规有规定的,从其规定。

第二十五条本办法由福建省人民政府法制局负责解释。

房地产资质管理办法篇

第一条为加强房地产开发经营企业管理,保障企业依法从事房地产综合开发经营,维护房地产市场秩序,根据国家有关规定,

结合我区实际,制定本规定。

第二条凡在本区城镇从事土地开发、房屋开发、基础设施和配套设施开发经营及其管理活动,均需遵守本规定。

第三条自治区建设行政主管部门归口管理全区房地产开发企业的资质管理工作。

各市、县建设行政主管部门或房地产主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本辖区内房地产开发企业资质初审和房地产开发经营活动的管理工作。

第二章企业设立与资质审批

第四条房地产开发企业按资质条件分为专营企业和单个项目开发企业(以下简称项目开发企业)。

第五条申请资质专营企业和项目开发企业应当提交下列证明文件:

(一)企业资质等级申请表;

(二)企业章程和固定办公地点的文字说明;

(三)有独立健全的组织管理机构和上级主管部门或董事会任命专职经理、企业法定代表人的任命文件;

(四)有经济技术负责人、工程技术人员和经济管理人员的名单及职称证书、身份证明。外聘的上述有职称人员要提交两年以上的聘用合同;

(五)企业验资证明。

设立项目开发企业除应当符合本条第一款规定外,还应当提交下列证明文件:

(一)已按规定取得开发项目,开发项目建筑面积不少于万平方米或占地面积不少于公顷;

(二)注册资本不低于该项目投资总额的百分之四十。

第六条房地产开发企业资质等级实行分级审批:

(一)自治区属单位和中央在宁企业或单位申办房地产开发企业,报自治区建设行政主管部门审批;

(二)一级房地产开发企业由自治区建设行政主管部门初审后,报国家建设部审批;

(三)地、市、县二级至五级企业、项目开发企业,由所在市、县房地产管理部门初审后,报自治区建设行政主管部门审批。

凡属建设部审批的房地产开发企业须将批复后的资质等级申报表,

报自治区建设行政主管部门备案;凡属自治区建设行政主管部门审批的房地产开发企业,应将批复后的资质等级申报表报所在地的房地产管理部门备案。

第七条经资质审查合格的房地产开发企业,由自治区建设行政主管部门颁发《房地产开发企业资质等级证书》,

《房地产开发企业资质等级证书》分为正本和副本,具有同等法律效力。

副本根据企业开发经营活动的需要,核发若干份。

第三章企业资质标准与业务范围

第八条专营开发企业资质等级,

根据企业的资金、专业经济技术人员和开发业绩等确定。

第九条一级资质应当具备以下条件:

(一)自有流动资金万元以上,注册资金不低于万元;

(二)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于人,

其中具有中级以上职称的管理人员不得少于人;

(三)设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上(含经济师)职称的总经济师。

工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(四)具有五年以上从事房地产开发的经历;

(五)近三年累计竣工万平方米以上的房屋建筑面积,或与此相当的房地产开发投资。

连续四年建筑工程质量合格率达%,

优良率达%以上。

第十条二级资质应当具备以下条件:

(一)自有流动资金万元以上,注册资金不低于万元;

(二)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于人;

(三)工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

(四)具有三年以上从事房地产开发的经历;

(五)近三年累计竣工万平方米以上的房屋建筑面积,

或与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达%,

优良率达%以上。

第十一条三级资质应当具备以下条件:

(一)自有流动资金万元以上,

注册资金不低于万元;

(二)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于人,其中具有中级以上职称的管理人员不得少于人。

(三)工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称,其他业务负责人具有相应专业助理以上职称,配有初级以上职称的专业统计人员;

(四)具有二年以上从事房地产开发的经历;

(五)累计竣工万平方米以上房屋建筑面积,

或累计完成与此相当的房地产开发投资。

建筑工程质量合格率达%,优良率达%以上。

第十二条四级资质应当具备以下条件:

(一)自有流动资金万元以上,注册资金不低于万元;

(二)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于人;

(三)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员。

第十三条五级资质应当具备以下条件:

(一)自有流动资金万元以上,注册资金不低于万元;

(二)有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员人以上;

(三)工程技术负责人具有相应专业初级以上职称,财务负责人具有相应专业初级职称。

第十四条临时聘用或兼职聘用的技术人员不计入企业技术人员总数,一、二级房地产开发企业经济、技术人员不得兼职。

第十五条凡达到一、二、三级资质(一)(二)(三)项条件,达不到(四)(五)项条件的专营开发企业,降低一级资质确定。

第十六条项目开发企业根据项目所需资金和技术人员等条件确定资质,

不定等级。

第十七条专营开发企业必须按照本规定和《房地产开发企业资质等级证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务,不得越级承担开发任务。

第十八条一、二、三、四级资质开发企业可承担的任务规定如下:

一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设,

建筑技术复杂程度不受限制。

二级资质开发企业可承担公顷以下的土地和建筑面积万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。

三级资质开发企业可承担建筑面积?万平方米以下的住宅区土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。

四级资质开发企业可承担建筑面积万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。

第十九条五级资质开发企业只限于在本地城市规划区以外的村镇从事房地产开发经营,具体承担任务的范围由市、县房地产管理部门参照一至四级企业的范围确定。

第四章资质管理

第二十条开发企业实行持《房地产开发企业资质等级证书》营业制度,

无《房地产开发企业资质等级证书》的,

不得从事房地产开发经营活动。

第二十一条房地产开发企业发生下列变化,应在其主管部门批准之日起三十日内,向原资质审批部门和工商行政管理部门申请办理注销、变更或重新登记手续:

(一)企业分立、合并的;

(二)企业破产、歇业或因其他原因终止业务的;

(三)企业更换法定代表人的;

(四)企业改变名称、住所、经营活动场所、经济性质、注册资金,以及增设或撤销分支机构的。

第二十二条开发企业实行资质年检制度,结合资质标准和开发经营情况,

办理企业资质等级的升降和去留。

年检工作由自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门共同进行。

第二十三条项目开发企业在项目开发经营结束后,

应及时办理注销手续。

若从事新的房地产项目开发经营,须重新办理资质变更等手续。

项目开发企业具备专营开发资质等级条件,

可申请转为专营开发企业,经批准后办理资质变更等手续。

第二十四条对遵纪守法、开发产品质量好和社会效益、环境效益和经济效益显著的开发企业,可在新项目开发招投标、项目开发企业转为专营开发企业或资质升级方面给予优先。

第二十五条房地产开发企业具备下列条件之一者可以申请升级:

(一)企业在资质定级三年中,按照本规定第十八条相应级别规定,

完成两项规定上限开发建设任务,

其它资质条件均达到上一资质等级标准,并且连续两年资质年度检查合格的,

可申请晋升一个资质等级。

(二)企业资质定级两年后,

满足本条第一款规定的条件,全部工程质量合格,优良品率达到%以上,

保修期内优良服务率满足%,并获得省、部一项质量奖或地市二项质量奖可申请晋升一个资质等级。

(三)开发企业资质定级三年后,

经检验连续三年实施开发建设中,企业拆迁安置方案落实情况良好,

综合开发率满足%,合同履约率达%以上,可申请晋升一个资质等级。

第二十六条房地产开发企业有下列情形之一者给予降级:

(一)开发企业资质等级确定后,

有职称的工程技术人员、企业资本金和生产经营用固定资产原值数量发生变化,其中二项以上不足标准规定数%或其中一项不足标准规定数%的,

降低一个资质等级。

(二)由于企业经营管理不善,造成二起工程建设事故,或一个房地产开发项目工程有两起以上消费者投诉案件和纠纷,经主管部门裁定为责任方的,

降低一个资质等级。

(三)企业连续两个资质年度检查不合格的,降低一个资质等级。

第二十七条企业资质升级、降级实行资质公告制度。公告由自治区建设行政主管部门不定期在地方和行业报刊上。

被降低资质等级的专营开发企业,

一年后经营管理明显改善的,经原资质审批部门审查批准,

可以恢复原资质等级。

第二十八条企业资质年度检查时间为每年月至月。

企业资质等级升级或降级、开发经营范围变更等手续在资质年度检查结束后办理,并按规定到办理企业法人营业执照的工商行政管理部门办理变更。

年度检查工作按照下列程序进行:

(一)受检企业按规定时间向所在市、县房地产管理部门提交《房地产开发企业资质年度检查表》、《房地产开发企业资质等级证书》、《企业法人营业执照》,

过去一年的开发建设经营情况和财务决算年报表、完成的各项开发项目、各类工程经济技术人员变化情况及新年度开发项目安排情况等资料;

(二)自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门在审查核实有关资料后,应对企业资质年检做出结论,记录在《房地产开发企业资质等级证书》(副本)的〈年检记录〉栏内。

年检结论分为合格、基本合格、不合格三种:

。企业资质条件完全符合所定资质等级标准,且在过去一年内未发生工程质量事故、质量投诉案件及违纪违法行为的,

为“合格”。

。企业资质条件基本符合所定资质等级标准(指一项指标达到%以上,

其它均达到标准要求),且过去一年内未发生过工程质量事故、质量投诉案件及重大违法行为,为“基本合格”。

。企业的资质条件与所定资质等级差距较大,

或过去一年发生过工程建设重大事故,有质量问题等投诉案件发生和重大违法行为的,为“不合格”。

第二十九条没有申请资质年度检查的企业,

经房地产资质管理部门提示后仍不申请,视为自动歇业,其资质证书予以吊销。

第三十条外省开发企业来我区进行房地产开发,

应向自治区建设行政主管部门交验资质证明文件和其所在省(区)建设行政主管部门的批准文件,经批准后到项目所在地房地产管理部门登记备案,

方可从事房地产开发经营活动。

第三十一条取得三级以上资质的开发企业,

允许在全区境内跨地区经营,但应到当地房地产管理部门登记备案。

第五章罚则

第三十二条企业在申请资质或资质年度检查中,采取弄虚作假、行贿等不正当手段虚报资质条件或有关资料的,房地产管理部门可给予警告、通报批评,

并应严格按照资质标准对其重新核定资质;情节严重的,可给予扣发资质证书三至六个月,

限期整顿,

降级直至吊销资质等级证书的处罚。

第三十三条无《房地产开发企业资质等级证书》擅自从事房地产开发经营业务的,或领取《房地产开发企业资质等级证书》一年以上未开展房地产开发经营业务,以及中途停止开发经营满一年的,

由企业所在地房地产管理部门报请自治区建设行政主管部门给予警告,停止房地产开发经营活动,吊销资质等级证书,并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十四条规定处以罚款。

第三十四条涂改、出借、转让或出租《房地产开发企业资质等级证书》的,

由房地产管理部门给予警告、责令限期改正,并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十七条规定处以罚款。

第三十五条未在规定限期内办理资质变更手续的,房地产管理部门除责令其限期办理外,

可给予警告、通报批评,

并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十五条规定处以罚款。

第三十六条房地产管理部门的工作人员严重失职、索贿、受贿或者侵害企业合法权益的,由所在单位给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,

由司法机关依法追究其当事人的刑事责任。

第六章附则

第三十七条在城市规划区外从事房地产开发,参照本规定执行。

第三十八条本规定由自治区建设厅负责解释。

房地产资质管理办法篇

第一条为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营和管理行为,保护房地产开发经营活动当事人的合法权益,保障和促进房地产业的健康发展,

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目、销售商品房的经营活动和有关管理部门对房地产开发经营活动的监督管理,适用本条例。

第三条房地产开发经营应遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的方针,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

第四条市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理,

日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。

区、县(自治县、市)建设行政主管部门按照职责分工负责本辖区内房地产开发经营的监督管理工作。

土地、房屋、工商、计划、规划、物价等行政管理部门依照有关法律、法规和本条例的规定,负责与房地产开发经营有关的监督管理工作。

第二章房地产开发企业

第五条设立房地产开发企业,应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件,

并符合本条例有关资质的规定。

取得营业执照和经核定资质等级的房地产开发企业,方可从事房地产开发经营活动。

第六条设立一级房地产开发企业应当具备下列条件:

(一)注册资本五千万元以上;

(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于四十人。其中,具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于二十人,

总工程师、总会计师和总经济师应具备高级专业技术资格。

(三)具有五年以上从事房地产开发的经历,近三年累计竣工建筑面积三十万平方米以上的房屋,或累计完成与此相当的房地产开发投资。

连续五年建筑工程质量合格率达百分之百。

第七条设立二级房地产开发企业应当具备下列条件:

(一)注册资本二千万元以上;

(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于三十人。其中,具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于十五人,

总工程师、总会计师应具备高级专业技术资格。

(三)具有三年以上从事房地产开发的经历,近三年累计竣工建筑面积十五万平方米以上的房屋,或累计完成与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达百分之百。

第八条设立三级房地产开发企业应当具备下列条件:

(一)注册资本八百万元以上;

(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于十人。其中,具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于五人,总工程师应具备高级专业技术资格。

(三)具有二年以上从事房地产开发的经历,

累计竣工建筑面积五万平方米以上的房屋,或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达百分之百。

第九条设立四级房地产开发企业应当具备下列条件:

(一)注册资本二百万元以上;

(二)具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于五人。其中,工程技术负责人具有相应专业中级以上专业技术资格,财务负责人具有相应专业初级以上专业技术资格,配有专业统计人员。

第十条设立房地产开发企业,应按本条例第十三条规定的审批权限到市或区、县(自治县、市)建设行政主管部门申办资质初审,然后持建设行政主管部门审查意见到工商行政管理部门办理登记注册,取得企业法人营业执照后,

再到建设行政主管部门办理资质审批手续。

第十一条申请房地产开发企业资质初审,

应当提供下列资料:

(一)企业章程;

(二)验资证明;

(三)企业发起人和法定代表人身份证明;

(四)专职工程技术和经济管理人员的资格证书和聘用合同:

(五)企业办公地点的房屋产权证明或房屋租约。

建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业资质初审申请后十日内发出书面审查意见。

第十二条房地产开发企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持企业法人营业执照副本到市或区、县(自治县、市)建设行政主管部门领取《房地产开发资质申请表》,申请核定资质等级。

建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业的核定资质等级申请后三十日内,核发资质证书;不合格的,作出书面答复。

第十三条房地产开发企业的资质实行分级审批。

一级资质由市建设行政主管部门初审,建设部审批发证;

二级和三级资质由企业所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门初审,市建设行政主管部门审批发证;四级资质由企业所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门审批发证,报市建设行政主管部门备案。

新开办的房地产开发企业,

凡资金、人员达到一、二、三级标准,而开发经历和经营实绩未达到相应标准的,按降低一级的资质审批。

第十四条房地产开发企业按核定的资质等级,

可承担相应规模的房地产开发建设项目;

(一)一级:各类居住小区。

(二)二级:建筑面积二十五万平方米以下的住宅小区。

(三)三级:建筑面积十万平方米以下的住宅小区。

(四)四级:建筑面积二万平方米以下的住宅。

房地产开发企业按核定的资质等级,

可承担与其投资能力相当的其他建设项目。

第十五条本市范围以外的房地产开发企业到本市从事房地产开发经营,应到项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门办理许可手续后,方可进行房地产开发经营。

第十六条房地产开发资质实行年检制度。房地产开发企业自取得资质证书的次年起,

按本条例第十三条规定的权限,在规定时间内持下列资料参加年检:

(一)企业法人营业执照复印件;

(二)资质证书副本;

(三)企业上年度资产负债表;

(四)房地产开发项目手册;

(五)资质年检申报书及相关证明资料。

第十七条房地产开发企业资质年检结论分为合格、基本合格、不合格。

连续两年基本合格的,

降低一级资质。

不合格的,不得承担新的开发项目;

连续两年不合格的,吊销资质证书。

第十八条房地产开发企业分立、合并、终止,应在工商行政管理部门核准后三十日内,向建设行政主管部门重新申请办理资质证书或办理资质证书注销手续。

房地产开发企业变更名称、法定代表人、办公地点、注册资本和主要技术、经济负责人,应在变更后三十日内向建设行政主管部门办理变更手续。

第十九条房地产开发企业应按市建设行政主管部门的要求,

定期向统计管理部门和建设行政主管部门报送统计报表。

第三章房地产开发建设

第二十条市和区、县(自治县、市)建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划及市场需求,

会同同级计划、规划、土地、房屋等有关行政管理部门,编制全市和区、县(自治县、市)的房地产开发建设年度计划,报同级人民政府批准。

第二十一条有关部门提出的下列建设条件,建设行政主管部门应列入《重庆市房地产开发项目建设条件意见书》(以下简称项目意见书),

房地产开发企业必须按项目意见书规定的内容进行开发建设:

(一)项目性质、规模和开发期限;

(二)城市规划设计条件;

(三)基础设施和公共设施的建设要求;

(四)基础设施建成后的产权界定;

(五)拆迁补偿、安置要求;

(六)建设质量等级要求;

(七)有关税费的解缴要求;

(八)其他需要提出的建设条件。

第二十二条房地产开发企业在获得开发建设项目之日起五日内,

到项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门领取《重庆市房地产开发建设项目手册》(以下简称项目手册)。

房地产开发企业在项目建设过程中应将主要事项如实记录在项目手册中,

并送项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门备案。

项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门应对项目手册记录的内容进行检查,并作为资质审查和年检的依据。

第二十三条房地产开发项目应建立资本金制度,

资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。

建设行政主管部门应加强对项目资本金投入使用的监督管理。

第二十四条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,

可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第二十五条房地产开发企业开发建设的房地产开发项目,

应符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

第二十六条房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

第二十七条房地产开发项目竣工后,应按国家和市的有关规定进行验收并办理有关手续。

未经验收或者验收不合格的,不得投入使用,房屋产权管理部门不得办理房屋权属登记。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,

可以分期验收。

第四章房地产项目经营

第二十八条预售商品房的房地产开发企业,应取得房屋行政管理部门核发的商品房预售许可证。

房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售,必须经抵押权人同意并明确告知购房者;

已经预售的商品房不得进行抵押。

第二十九条预售商品房的房地产开发企业应向预购人出示预售许可证,对预售资金的使用必须与银行签订监管协议,确保预售资金用于该商品房的建设。

第三十条房地产开发企业应自预售合同签订之日起三十日内,

到商品房所在地的区、县(自治县、市)房屋、土地行政管理部门备案,并将预售情况记录在项目手册中。

第三十一条商品房销售价格由当事人协商议定;

享受国家优惠政策的经济适用房价格实行政府指导价或政府定价。

第三十二条商品房销售当事人双方应签定书面合同。

合同应载明商品房建筑面积、使用面积、公摊面积、价格及其所包括的全部内容(含代收费)、商品房交付使用的日期、质量要求、物业管理方式、违约责任等。

房地产开发企业销售商品房面积的计算必须符合国家规定。

第三十三条房地产开发企业应在签订商品房销(预)售合同时,

向购买人提供商品房质量保证书;在商品房交付使用,

向购买人提供商品房使用说明书。

房地产开发企业应按照质量保证书的内容,承担商品房保修责任。

商品房购买人应按照使用说明书的要求使用商品房。

商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,

可以向工程质量监督机构申请重新核验。

经核验,

属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;

给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十四条预售商品房的房地产开发企业,应自商品房交付使用之日起九十日内,

为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

现售商品房的房地产开发企业,

应自销售合同签订之日起九十日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条转让房地产开发项目,必须符合下列条件:

(一)转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件;

(二)转让人已支付全部土地使用权出让金;

(三)转让人已支付应缴纳的前期税费;

(四)转让人已完成项目开发投资总额的百分之二十五以上;

(五)受让人具备相应的房地产开发资质;

(六)受让人具备项目剩余投资额百分之二十五以上的项目资本金;

(七)法律、法规规定的其他条件;

第三十六条转让房地产开发项目,转让人与受让人应持转让申请书和本条例第三十四条规定条件的资料,

向建设行政主管部门提出项目转让申请。经建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门联合会审批准后,方可进行转让。

转让人与受让人持转让批准文件和转让合同到有关管理部门办理转让手续。

受让方应到项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门重新领取项目手册。

未经批准的房地产开发项目不得转让,有关管理部门不得办理转让手续。

第三十七条房地产开发企业转让房地产开发项目时,

尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。已完成拆迁补偿安置的,对可能出现的遗留问题,

应明确责任方。

项目转让人和受让人应当联合书面通知被拆迁人。

第三十八条房地产开发项目进行联合建设的,房地产开发企业应将项目的联建事项记录在项目手册中,并将具有法律效力的联建文书自生效之日起十日内,

送项目所在地的区、县(自治县、市)建设行政主管部门备案。

房地产开发企业不得假借项目联建,变更项目开发主体,变相转让房地产开发项目。

第五章法律责任

第三十九条违反本条例规定,

未取得企业法人营业执照,擅自从事房地产开发经营活动的单位或者个人,由区、县(自治县、市)以上工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可并处违法所得五倍以下的罚款。

第四十条违反本条例规定,未取得资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营的,由建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款;逾期不改正的,

由工商行政管理部门吊销企业法人营业执照。

第四十一条房地产开发企业有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令限期改正,给予警告、降低资质等级、吊销资质证书的处罚,可并处三万元以上十万元以下的罚款;

(一)申请资质证书或资质年检中弄虚作假的;

(二)不按规定办理资质变更或注销手续的;

(三)伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的;

(四)不参加资质年检或不按规定填报统计报表的;

第四十二条违反本条例规定,

将未经验收的房屋投入使用的,

由建设行政主管部门责令限期改正,并按下列规定处以罚款:

(一)片区开发或单体工程项目,总建筑面积在十五万平方米以上的,处二十五万元以上三十万元以下的罚款;

房地产资质管理办法篇

第一条为了加强城市房地产开发交易管理,规范房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,

促进房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律法规,

结合本省实际,制定本条例。

第二条在本省城市规划区内国有土地上从事房地产开发、房地产交易,

实施房地产管理,应当遵守本条例。

在本省城市规划区外国有土地上从事房地产开发、房地产交易,

实施房地产管理,

参照本条例执行。

第三条省建设行政主管部门负责全省房地产开发交易管理工作;省土地行政主管部门负责全省房地产开发交易中的土地管理工作。

地、州、市、县建设行政主管部门或者单独设立的房管部门按照分级管理的原则和职责分工,

负责本行政区域内的房地产开发交易管理工作;地、州、市、县土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发交易中的土地管理工作。

工商行政管理等部门依法对房地产开发交易的有关活动进行监督管理。

第四条任何组织和个人有权对房地产开发交易管理工作中的违法行为进行举报。建设行政主管部门应当认真处理,

并负责答复举报人。

第二章资质管理

第五条从事房地产开发、房地产交易实行资格认证制度。

从事房地产开发、房地产交易的企业自取得营业执照之日起三十日内,

持下列文件向省建设行政主管部门申请办理资质证书:

(一)营业执照复印件;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;

(六)国家和省规定的其他文件。

省建设行政主管部门应当自接到申请之日起十个工作日内予以答复。

第六条设立房地产价格评估机构应当取得国家或者省建设行政主管部门核发的资质证书。

设立房地产咨询机构、房地产经纪机构应当经县或者市建设行政主管部门进行审查,

符合条件的,按照国家和省的规定发给资质证书。

第七条取得资质证书的单位,应当到核发资质证书的建设行政主管部门进行资质年检。

取得资质证书的单位,符合国家或者省规定的上一等级资质条件的,可以向省建设行政主管部门申请晋升资质等级。

取得资质证书的单位分立、合并后需要继续从事房地产业务的,应当重新申请办理资质证书。

第八条从事土地价格评估的机构,应当持有国务院土地行政主管部门或者省土地行政主管部门颁发的土地估价资质证书,

方可承担相应的土地估价工作。

第九条从事房地产中介服务的人员,应当取得国家或者省建设行政主管部门核发的执业资格证书或者岗位合格证书,

持证上岗。

第三章开发管理

第十条房地产开发项目应当根据城市规划、建设用地计划和房地产开发年度计划确定。优先开发城市居民普通住宅、市政公用基础设施和国家产业政策鼓励的项目。

房地产开发应当遵守环境保护、文物保护等有关法律、法规。

第十一条与房地产开发项目配套建设的公用设施、设备、道路、绿化等,

在其院落、房屋组团内的,移交小区业主管理;在院落、房屋组团外的,移交项目所在地的县级建设行政主管部门管理。

第十二条与房地产开发项目配套建设的学校、幼儿园、商业网点、文体用房,已进入项目开发成本的,

所有权归小区业主所有;

未进入项目开发成本的,

所有权归投资者所有。

上款所有权的划分,由房地产开发项目所在地的县级以上建设行政主管部门会同物价部门、审计部门审核认定;土地使用权由土地行政主管部门认定。

第十三条建设行政主管部门应当自受理房屋权属登记之日起三十个工作日内核发房屋所有权证。

第四章转让管理

第十四条依法取得所有权的房屋,可以依法转让。

本条例所称转让,包括买卖、赠与等。

第十五条房地产转让或者变更,应当向县或者市建设行政主管部门办理房产变更登记,并持变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记,

经同级土地行政主管部门核实,由同级人民政府更换土地使用权证书。

第十六条转让以划拨方式取得土地使用权用于经济适用住房建设的,

应当经有批准权的人民政府批准。

第十七条转让房地产开发项目,转让人和受让人应当在土地使用权变更手续办理完毕之日起三十日内,

持转让合同及有关证明文件到建设行政主管部门办理备案手续。

房地产开发项目受让人从事房地产开发,

应当先取得与所开发项目相适应的房地产开发资质证书。

第十八条商品房购销双方应当签订由省建设行政主管部门和省工商行政管理部门监制的《商品房购销合同》。自合同签订之日起三十日内,销售方应当到房屋所在地的县或者市建设行政主管部门登记。

第十九条房地产开发项目转让时已经销售、预售商品房但未交付使用的,

项目转让人应当及时以书面形式通知购房人。购房人自收到书面通知之日起三十日内有权提出解除原商品房购销合同。

购房人在三十日内未提出解除商品房购销合同的,项目转让人、受让人应当与购房人签订变更协议。项目受让人应当在变更协议签订之日起三十日内持项目转让人、购房人原签订的《商品房购销合同》、变更协议到原《商品房购销合同》登记机关办理变更手续。

除项目受让人与购房人另有约定外,原购销合同中的各项约定不变。

第二十条房地产转让,转让方应当自转让合同签订之日起三十日内,向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门和土地行政主管部门如实申报成交价格。

第二十一条预售商品房实行许可证制度。

房地产开发企业预售商品房,应当按照本条例第二十二条的规定申请办理商品房预售许可证。

预售商品房应当向预购人出示商品房预售许可证。

第二十二条在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业申办商品房预售许可证,

由同级建设行政主管部门核发;但是,在国家工商行政管理部门登记注册的,以及省外房地产企业进入本省从事房地产开发的,由省建设行政主管部门核发。

其中:

(一)预售开发项目总建筑面积在十万平方米以上的,由省建设行政主管部门核发;预售开发项目总建筑面积在四万平方米以上十万平方米以下的,由地、州、市建设行政主管部门核发;预售开发项目总建筑面积在四万平方米以下的,

由县或者市建设行政主管部门核发。

(二)预售开发项目单项工程建筑面积在五万平方米以上的,由省建设行政主管部门核发;预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以上五万平方米以下的,

由地、州、市建设行政主管部门核发;

预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以下的,由县或者市建设行政主管部门核发。

第二十三条房地产中介服务机构销售、预售商品房的,

应当取得委托书。销售、预售商品房时,应当向购房人、预购房人出示营业执照、资质证书和委托书等证明文件。

第五章租赁管理

第二十四条依法取得所有权的房屋可以出租;委托代管的房屋经房屋所有权人书面同意,

可以依法出租。

第二十五条房屋租赁应当签订书面租赁合同。

房屋出租人在租赁期限内转让房屋所有权的,应当提前二个月通知房屋承租人;

租赁期不满二个月的,

应当提前十日通知承租人。

房屋受让人应当继续履行原租赁合同中约定的事项。

第二十六条房屋承租人在租赁期限内,经房屋出租人书面同意,

可以将承租房屋的部分或者全部转租给他人,并签订转租合同。

转租期间原租赁合同变更或者终止的,转租合同随之变更或者终止。

第二十七条房屋租赁(含转租)合同自签订之日起三十日内,房屋出租人应当持下列文件向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门办理房屋租赁登记备案手续。

(一)书面租赁合同;

(二)房屋所有权证书;

(三)当事人的身份证明文件;

(四)法律、法规、规章规定的其他证明文件及资料。

出租共有房屋的,还应当提交其他共有人同意出租的书面证明;转租房屋的还应当提交原租赁合同;

出租代管房屋的,还应当提交委托代管人授权出租的书面证明。

第二十八条承租人不得擅自拆改、扩建所承租的房屋及附属物,

确需拆改、扩建的,应当经出租人同意,

签订书面合同,并不得违反国家和省的有关规定。

第六章抵押管理

第二十九条依法取得所有权的房屋和其他地上定着物、预购的商品房、在建房地产工程可以抵押。

抵押依法取得所有权的房屋,

其所占用的土地使用权应当同时抵押。

抵押在建房地产工程,

其所占用的土地使用权应当同时抵押。

抵押房地产,抵押人、抵押权人应当签订书同合同,并按照有关规定办理抵押登记。

第三十条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

设定抵押权的房地产价值大于所担保债权的余额部分,可以在不超出余额部分价值的范围内再次抵押。

同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先告知抵押权人。

以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押房地产,但抵押当事人另有约定的除外。

第三十一条取得房屋部分所有权的房地产抵押,应当经其他所有权人书面同意。

第三十二条房地产抵押应当经有相应资质的房地产中介机构评估其价值,但抵押人与抵押权人另有约定的除外。

抵押已出租的房地产的,原租赁合同继续有效,

抵押人应当将租赁情况和抵押情况告知抵押权人和承租人。

第三十三条以预购商品房或者在建房地产工程抵押的,抵押人应当办理权属预登记,登记机关应当在抵押合同上作记载。在抵押期限内抵押人取得房屋所有权证书的,

抵押人应当重新办理房地产抵押登记。

第三十四条抵押合同变更或者终止,抵押人应当自变更或者终止之日起十五日内,到原登记机关办理变更或者终止手续。

第七章法律责任

第三十五条违反本条例规定,

未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发、房地产交易的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下的罚款。

第三十六条违反本条例规定,擅自预售商品房的,

由县级以上建设行政主管部门责令停止违法活动,没收违法所得,可以并处相当于已收取的预付款百分之一以下的罚款。

第三十七条伪造、涂改、转让、出借、出租资质证书、商品房预售许可证书的,

由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,可以并处违法所得百分之一以上百分之三以下的罚款;

逾期不改的,吊销资质证书或者商品房预售许可证书。

第三十八条违反本条例规定,

未办理资质年检或者年检不合格的,由县级以上建设行政主管部门责令限期改正;

逾期不改的,

吊销资质证书。

第三十九条违反本条例规定,有下列情形之一的,

由县级以上建设行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,

并处一千元以上五千元以下的罚款或者吊销岗位合格证书:

(一)未取得执业资格证书或者岗位合格证书,擅自从事房地产中介服务的;

(二)伪造、涂改、转让、出借、出租执业资格证书或者岗位合格证书的。

第四十条违反本条例规定,越权核发资质证书、执业资格证书、岗位合格证书和商品房预售许可证书的,

其证书无效,

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,

依法追究刑事责任。

第四十一条国家机关工作人员在房地产开发交易管理工作中、、,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,

依法给予行政处分。

第八章附则

房地产资质管理办法篇

第二条、本办法所称商品房预销售,是指房地产开发经营企业(以下简称开发经营企业)将正在建设中的房屋或已建成并通过竣工验收的房屋,预先出售或销售给承购人,

由承购人支付定金或房价款的行为。

本办法适用于自治区内城镇(包括工矿区)商品房预销售的管理。

第三条、自治区建设厅主管全区城市商品房预销售管理工作。

县级以上人民政府房地产行政主管部门按照分级管理的原则,负责本级开发经营企业商品房预销售管理。

第四条、商品房屋预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;经国家或自治区批准的经济适用住房、安居工程,

按国家有关规定,

以行政划拨方式供应的土地,应取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证、施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的%以上,

并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;

(五)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;

(六)已办理预售登记,并取得商品房预销售许可证明。

第五条、商品房屋销售应当符合下列条件:

(一)房屋竣工验收合格证明;

(二)房屋所有权证书。

第六条、商品房预销售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预销售,

应当向同级房地产行业主管部门办理预销售登记,取得商品房预销售许可证。

第七条、开发经营企业申请办理商品房预售登记应当提交下列证件(复印件)及资料:

(一)商品房预销售申请书;

(二)开发经营企业的营业执照和资质证书;

(三)建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;

(四)工程施工合同;

(五)由政府房地产评估机构或其他已取得自治区建设厅颁发的房地产价格评估机构资质证书的评估机构评估验证,完成工程建设投资总额%以上的评估证明;

(六)工程施工进度计划;

(七)由政府房地产主管部门与价格主管部门共同对经济适用住房或安居工程的售价审定、指导意见;

(八)商品房屋预售方案。

主要内容应包括商品房的位置、结构、面积、装修、设备、售价、环境条件、预售总面积、交付使用日期和交付使用后的物业管理等内容,并附预售商品房总平面图;

(九)商品房预售款专用户证明(开户行、帐号等);

(十)需向境外预售商品房的,

应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

第八条、开发经营企业申请办理商品房销售登记应当提交下列证件(复印件)及资料:

(一)商品房预销售申请书;

(二)开发经营企业的营业执照和资质证书;

(三)房屋竣工验收合格证明;

(四)房屋所有权证书;

(五)需向境外销售商品房的,应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

商品房预销售申请书、商品房预销售许可证由自治区建设厅统一印制。

第九条、房地产主管部门在接到开发经营企业申请后,应当详细查验各项证件和资料,

并到现场进行查勘。

经审查合格的,应在接到申请后的日内核发商品房预销售许可证。

需向境外预销售的,应当在商品房预销售许可证上注明外销比例。

第十条、房地产开发经营企业进行商品房预销售,应当向承购人出示商品房预销售许可证。预销售广告(包括其他的传媒方式,

下同)必须载明许可证的编号。

未取得商品房预销售许可证的,不得进行商品房预售和刊登广告。

第十一条、商品房预销售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预销售合同。全区统一使用自治区建设厅会同有关部门印制的《内蒙古自治区商品房预售合同》或国家工商局与建设部共同制定的《商品房购销合同》(以下简称购销合同)。各级房地产市场主管部门监督执行。

第十二条、购销合同签订后,双方当事人应当在日内持商品房购销合同等有关材料向房地产交易市场主管部门办理鉴证、登记手续,未经鉴证、登记的购销合同,不作为房地产权确权依据。

商品房预销售可以委托中介机构,但必须签定委托书。中介机构预销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房预销售委托书、中介机构资质证书。

第十三条、房地产开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于该建设项目的建设,

已预售的商品房不应设定抵押。

第十四条、预销售的商品房交付使用后,承购人应自交付使用之日起三个月内持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十五条、违反本办法规定,预售商品房的,

由县级以上人民政府房地产管理部门,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》有关规定予以处罚。

第十六条、本办法由自治区建设厅负责解释。

房地产资质管理办法篇

第二条凡在本省行政区域内经营物业管理的企业,均应遵守本办法。

第三条省建设行政主管部门负责本省物业管理企业资质的综合管理工作。

各地、市、县房地产管理部门负责本行政区域内物业管理企业资质管理工作。

第四条经营物业管理的企业必须具备下列条件:

(一)必须是实行独立核算,

自主经营,自负盈亏,

具有法人资格的经济实体;

(二)有自己的名称、组织机构和章程,有符合国家规定的财务制度,有明确的经营负责人;

(三)按照规定配备物业管理专业技术、业务管理人员;

(四)注册资金和自有流动资金应达到规定的最低限额;

(五)具备管理房屋及其附属设施的能力;

(六)有固定的办公和经营场所。

第五条城市物业管理企业资质等级按条件分为一、二、三级。

(一)资质一级:

。注册资金不少于万元,自有流动资金不少于万元;

。从事总建筑面积万平方米以上(含万平方米)的物业管理年以上;

。具备有高级工程人员人,有中级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各人以上;

。有固定职工人数人以上,其中%以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。

(二)资质二级:

。注册资金不少于万元,

自有流动资金不少于万元;

。从事过总建筑面积万平方米以上(含万平方米)的物业管理年以上;

。具备有中级职称以上土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各人以上;

。固定职工人数人以上,其中%以上获省级以上《物业管理岗位合格证书》。

(三)资质三级:

。注册资金不少于万元,自有流动资金不少于万元;

。有初级职称以上的土建类、水电、房地产经济、会计专业技术业务人员各人以上;

。有固定职工人数人以上,其中%以上人数获省级以上《物业管理岗位合格证书》。

兼职的技术、经济管理人员不计入物业管理企业人数。

第六条物业管理企业资质审批权限:一、二级企业由省建设行政主管部门审批;三级企业,由地区或者设区的市房地产管理部门审批,由省建设行政主管部门颁发《江西省物业管理企业资质证书》。

第七条申请资质等级时须提交下列材料:

(一)物业管理企业资质申报表一式三份;

(二)企业法人代表任命书与营业执照;

(三)企业法人代表、部门经理、技术业务人员的证明文件或职称等级证书和省级以上核发的《物业管理岗位合格证书》;

(四)企业章程;

(五)企业办公地点的证明或房屋所有权证书;

(六)资信证明;

(七)有主管部门的,

须主管部门审批意见;

(八)外资企业须有对外经贸主管部门的批准文件、批准证书、境外开具的资信证明、资金到位证明;

(九)向省建设行政主管部门提出申请资质的报告。报告内容应包括成立物业管理企业的必要性、委托意向、经济性质、经营范围、注册资金、专业技术、管理状况、办公地点、联系电话、拟申报资质等级等。

第八条各资质等级可以承接的业务范围:

(一)资质一级可以不受建筑面积限制承接各类物业管理业务。

(二)资质二级可以承接总建筑面积不超过万平方米的各类物业管理业务。

(三)资质三级可以承接总建筑面积不超过万平方米,层数不超过层的物业管理业务。

资质一、二级物业管理企业可在省内跨市、县承接物业管理业务,但须到物业所在市、县房地产管理部门备案。

第九条物业管理企业变更法人代表、企业名称、办公地点等,应当在变更日内向当地房地产管理部门申请办理变更登记,按原审批程序逐级上报换发资质证书。

第十条物业管理企业实行年审制度。

物业管理企业应于下年二月十日前向当地房地产管理部门提交统计年报资料,资产负债和损益表;

从业人员机构设置情况;物业委托管理合同书;物业管理基本情况(包括房屋及其配套设施、绿化、市政设施、环境卫生、服务、保安、经营等方面)。

各级房地产管理部门按照资质审批程序,根据物业管理企业提交的年审材料进行初审,

报省建设行政主管部门审验。

经审验合格的企业,《江西省物业管理企业资质证书》继续有效;

对物业管理业绩比较突出的,晋升资质等级;审验不合格的,

限期改正或降低资质等级。

第十一条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让、出售资质证书。

遗失资质证书的,须登报申明作废后,方可补领。

第十二条有下列情形之一的,可降低资质等级或收回资质证书重新审验,视情节轻重予以处理:

(一)申请资质等级证书时隐瞒真实情况;

(二)委托方投诉较多,经房地产管理部门批评后又无明显改进的;

(三)由于物业管理不善,造成委托方或物业使用人重大质量安全事故的;

(四)因物业管理服务质量问题,被委托方终止物业管理合同的;

(五)由于条件变更,

已达不到原审批资质等级条件的。

第十三条没有领取资质等级证书的,

不得从事物业管理经营活动;

超越资质等级规定的范围承接物业管理业务的,由市、县房地产管理部门责令其限期改正,并依法予以处罚。

第十四条当事人对房地产管理部门作出的行政处罚不服的,

可以在接到处罚通知之日起日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可在接到通知之日起日内向人民法院起诉;当事人也可以直接向人民法院起诉。

逾期不申请复议,

也不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十五条本办法前已取得营业执照并已开展物业管理活动的企业,应在本办法后,

持本办法第七条规定的材料在三十日内到当地房地产管理部门申请核发资质等级证书。

第十六条本暂行办法由省建设厅负责解释。

房地产资质管理办法篇

一、正确界定“联建”、“参建”的定义

“联建”形式早在五十年代和七十年就已出现,在一些城市以国家、集体、个人共同出资建房的方式来解决职工住房问题和进行旧房改造。“参建”形式则出现在八十年代。而今的“联建”、“参建”则出现在房地产开发活动中,

由于联建、参建的目的主要是为追求可观的商业利润,其主体范围已无任何限制,合作或合资条件也不限于以无偿划拨方式取得的土地使用权,从而出现了联建、参建方式为名转让土地使用权,

以联建、参建方式为名预售房屋,

以联建、参建方式为名非法融资等违法和不规范现象,这些种种不规范现象则阻碍了我国房地产市场的正常发展,也给房屋联建合同纠纷的处理带来难度。面对这些以联建、参建方式订立的内容各不相同的合同,

如何界定其性质,则有必要首先界定联建、参建的含义。

我国《房地产管理法》第条“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,

作价人股,合资、合作开发经营房地产”的规定,

确认了房屋联建这一形式的合法性。

从字义上理解,“联建”应是联合建造的意思,强调的是联合、共同的含义,

而“参建”则是参与建造的意思,强调主辅关系。从合同的角度上理解,“联建”应是指两个或两个以上的主体以协议的方式就房屋的建造开发约定共同负责立项和工程施工,

并按照比例享受权利、承担一定义务的联合开发形式。

而“参建”是指一方以投资的形式参与主建后的房屋建设开发,并以协议的方式约定享受一定的权利,承担一定义务的联合开发形式。

从法律的角度上理解,本人认为,“联建”的正确含义应是具有房地产开发经营资格的法人,在双方依法共同取得土地使用权房地产开发的情况下,

以入股、合资、合作等形式共同开发经营房地产的联合形式。而“参建”应属联建的一种具体表现形式。

“联建”、“参建”虽然都是商品房开发的一种联合建房形式,但二者却存在明显的区别:一是在房屋联建形式上,合同的主体双方必须是共同取得土地使用权,

共同办理房屋建设立项即共同取得联合建房审批手续,共同进行施工建设;

而参建合同的主体只有一方取得土地使用权和建房审批手续,另一方则以投资等其它方式参与房屋的建设。二是联建合同的主体双方在开发同一项目中,

没有时间的先后,

而参建合同的主体是一方参与到另一方已经立项的项目中,往往是主建方开发在先,

参建方参与在后。在房地产开发领域中,由于对联建和参建的含义模糊不清,“参建”大多是以联建的形式表现在合同中,二者基本上是视同同一概念在使用,

没有人去将二者加以区分,

有的将这两种不同的联合形式统称为“合建”。

二、区分房屋联建的主要类型及其法律性质

在房地产联合开发领域中,由于存在许多不规范的操作,联建的类型则多种多样,

正确区分其类型则有利于判断其法律性质,

确认合同的效力。现就几种常见类型的联建合同及其法律性质分析如下:

第一、双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,

共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权,在此种类型合同中,

因为规划许可证是以双方的名义取得,

根据建设部《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》的有关规定,双方可以按照合同的约定或投资的比例取得竣工房屋的产权,办理产权登记。

从此类合同的具体权利义务内容可以看出,这类合同的主体双方是为共同的事业而共同出资、共同经营、共享利益、共担风险,

这种房屋联建行为实质上是一种经济合作行为,其权利义务关系类似民事法律关系中的合伙关系。

联建合同,应认定为房屋合建合同。

第二、一方提供建设用地,另一方出资,

双方办理了土地出让及合建审批手续,

共同负责建设施工,双方按照合同约定的投资比例共享利益,共担风险。

此类合同因符合房地产经营开发的法定条件,则属典型的房屋联合开发形式。

第三、一方提供建设用地,以自己的名义取得了建房审批手续,另一方出资,

并负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。

这种房屋联建方式较为常见,主要发生在有地无钱和有钱无地的双方之间。

在此类合同中,

另一方是以投资方式参与一方的房地产开发,因规划工程许可证等建房审批手续系一方领取,根据有关法律规定,这种方式实质上是一种房地产转让行为,

房屋产权应首先归持有建房审批手续的一方享有,

只有一方在办理了房屋权登记后,才能根据合同的约定将房屋产权转移于另一方。

而根据我国《房地产管理法》第条“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移的规定,

一方在向另一方转移房屋产权时,

该房屋所占土地使用权也随之转移。因此,此类合同不仅具有房屋转让的性质,且具有土地使用权有偿转让的性质。

第四、一方提供建设用地和资金,以自己的名义领取建房审批手续,

自行负责建设施工,另一方只是按照约定的单价和面积提供一定的资金,

房屋竣工后,一方按合同的约定给另一方特定的房屋产权或高额回报。这种联建方式也较为常见。享有土地使用权的一方,在建房资金不足时,

往往采取这种参建方式,

吸引另一企业带资参与“共同开发”,由于参建投资方取得特定房屋产权或高额回报是以不承担任何经济风险为前提的,且又有未办理合建审批手续,

没有建房开发资格,未实际从事建房及房地产开发活动,因此,这种参建形式实质上是一种非法融资行为。

从另一角度而言,

此类参建合同,它是以另一方支付一方资金。在房屋竣工后取得特定房屋产权和土地使用权为内容的,也就是说,

另一方之所以取得房屋产权及土地使用权,就是因为其支付了一定的资金。因此,此类房屋参建合同,

实质上也是一种房屋转让预售合同。

总之,房屋联建的形式多种多样,但无论是何种形式的房屋联建,都应根据合同的内容,

正确把握其法律特征,确认其法律性质,只有这样,才能正确判断合同的效力。

三、房屋联建合同法律效力的认定

联建形式在房地产开发活动中,暴露出许多不规范操作形式,常见的有合同主体不具有房地产开发经营资格,以联建、参建的名义非法融资、非法转让土地使用权、非法预售商品房等等。只有正确的认定合同的效力,

才能依法保护合同当事人的合法权益,才能引导房地产市场向规范有序、健康、成热方面发展。

房屋联建合同虽不同合同法意义上的合同形式,但确认其合同的效力,

同样应依据合同法的相关规定,同时,由于房屋联建合同又具有其特定法律性质,确认其法律效力则应依据房地产管理法律、法规。

上述不同类型的房屋联建合同,那些属有效合同。本人认为可从以下方面审查其合同的法律效力:

第一、审查合同主体资格是否合法。

我国《房地产管理法》第条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》均规定了“从事房地产开发的经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门,

登记并发给营业执照的房地产开发企业”。

“不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同,一般应认定无效”,

《城市房地产开发管理暂行办法》第条也明确规定,以取得的土地使用权作价入股,

合资、合作开发经营房地产的,“合资、合作双方应当在项目确定后,依法设立房地产开发企业”,从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。然而,

在常见一方出地,另一方出资的房屋联建、参建合同中,不具备这一主体资格的却较为普遍,如何认定其合同主体资格的合法性,是否一概而论为无效合同呢?

本人认为,应将合同主体进行房屋联建的目的只是为了单位自用,并按有关规定办理了土地使用权转让及房屋所有权转移手续的。

就不应以合同的主体不具备房地产开发经营资格为由,确认合同无效,

而应根据该合同的法律性质认定为房地产转让合同,

并以房地产转让合同来确认双方的权利义务。反之,如果房屋联建行为是为了房地产经营,

获取高额利润,

作为合同主体的一方不具备房地产开发经营资格的,应认定该房屋联建合同无效。

第二、审查联建合同的形式是否具备房地产开发的条件。

我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定,但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围,确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。

我国《城市房地产开发管理暂行办法》第条规定,

“房地产开发项目,应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定,并经批准立项”这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续,房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题,

它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式。依据审批和变更,

而直接影响其合同的法律效力,未办理上述手续的将直接导致合同的无效。在上述房屋联建类型中,凡是未办理合建审批手续及土地使用权变更手续的联建合同,都应确认为无效合同。

第三、审查联建合同是否合法。

房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式,但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件,合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则。上述所列第四种房屋联建类型即:一方以联建、参建名义,

只投入资金,获取高额回报,

而不参与项目审批、建设,不与主建方共同承担开发风险的联建合同,

就是因双方这种权利义务的约定,

实质是一种非法融资与非法预售房屋的方式,它不仅违反公平原则,而且损害了国家的利益。因此,

从合同内容合法性的角度分析,同样应确认其为无效合同。

以上三方面是房屋联建合同有效所必须具备的条件,

也是判断房屋联建合同是否有效的重要方面。

在司法实践中,也确实存在不具有房地产开发资格的主体或未办理联建审批及土地使用权变更手续的联建合同而认定为有效合同的案例,但这些案例仅限于发生在我国《房地产管理法》施行前的房屋联建合同中,

同时,是以补办了合建审批手续及土地使用权变更登记手续为前提。